【上海楼市月报】1月刊：年末大量供应，短期去化困难
*监测周期2022年12月1日-31日
下载请点击本文末阅读原文获取链接，请在PC端无插件下载，手机无法下载。
本月观点：
本月数据快报：
政策与热点
中共中央、国务院：《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》《纲要》提出促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。
证监会：加速打造REITs市场的保障性租赁住房板块。12月8日，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。李超指出，进一步明确REITS税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITS投资者群体。
银保监会：促进金融与房地产正常循环 改善优质房企资产负债表。坚持“一行一策”，“一司一策”，加快推进中小银行保险机构改革化险。前瞻应对信贷资产质量劣变风险，鼓励银行机构加大不良资产处置力度，推动中小银行加快处置不良贷款试点落地。促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
上海：鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供信贷产品和服务。近日，上海鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务。支持符合条件的住房租赁企业发行公司信用类债券、担保债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等，专门用于租赁住房建设和运营。
上交所：推动房地产平稳过渡。充分发挥上交所主板和科创板的作用，助力传统产业改造升级和战略性新兴产业培育壮大，推动“科技－产业－金融”良性循环。充分发挥资本市场功能促进房地产市场平稳发展、推动房地产业向新发展模式平稳过渡，助力数字经济和平台企业发展。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
12月，上海商品住宅市场年末翘尾收官，受七八批次新房集中入市影响，供应面积大幅走高。本月第八批次新房公布，共计29个项目，其中均价5万以下项目14个，均价5-8万项目9个， 均价10万以上项目4个。截止1月9日，已公示17盘，其中3盘触发积分制。本月总供应220.07万平方米，环比升62.68%，同比升85.6%，成交量为109.95万平米，同比升13.69%；受成交结构影响，全市成交均价走高至70402元/平米，同比升15.75%。
商品住宅-成交排名
12月位于浦东新区临港新城板块的国贸象屿龙湖星璟原项目为商品住宅成交面积冠军，该项目第七批次入市，位于临港105中央商务区，毗邻建设中的两港快线开放区站，属于低总价刚需产品，未触发积分制。
公寓市场
12月公寓市场供应规模环比涨幅明显，成交面积环比小幅上升，成交均价持续走高；本月供应面积为196.79万平米，同比涨幅100.02%，成交面积为95.81万平米，同比涨幅16.45%。本月成交主力项目多位于外郊环，受徐汇滨江复星中心等高均价项目影响，成交均价环比上升至66522元/平米。
公寓市场-成交排名
12月公寓市场销售冠军为浦东新区临港新城板块国贸象屿龙湖星璟原项目。本月成交TOP10项目中，第七批次的越秀仁恒天樾园和、象屿招商公园1872、建发华发古美华庭、皇都花园和钱江大家文澜府均触发积分制。
别墅市场
12月上海别墅市场供给规模大幅增加，供应面积为23.28万平米，环比涨幅62.41%，成交规模环比涨幅4.42%，同比降幅2.07%，成交均价为96689元/平米，同比增长68.05%。本月成交TOP10楼盘内中环、外郊环和郊环外均有分布。
别墅市场-成交排名
12月别墅市场销售冠军为位于浦东新区张江板块的浦开江南里项目。该项目是第七批次上市的新中式独栋别墅项目，均价高达144,769元/平米，未触发积分制。
商品住宅存量
12月上海商品住宅存量环比涨幅15.81%，去化周期增加至8.4个月。
上海各环线商品住宅存量
12月上海商品住宅内环内存量占比上升0.94百分点，内外环存量占比下降1.46百分点，外郊环占比增加1.98个百分点，郊环外占比下降1.46个百分点。全市商品住宅存量依旧主要集中在外环外区域，其中外郊环存量占比达41.06%。
上海各区域商品住宅存量
12月浦东新区仍为存量最大区域，其次为金山区和奉贤区，长宁区住宅存量最小。
市场结构性成交分析
成交区域结构
12月成交区域结构中，浦东新区、闵行区和徐汇区成交量位于榜单前三，其中虹口区成交均价最高达174783元/平米。
成交板块结构
12月位于浦东新区的临港新城板块为成交榜首，其次为张江和龙华板块；其中，临港新城板块的国贸象屿龙湖星璟原为成交主力，均价为32,611元/平方米；张江板块的浦开江南里项目为成交主力，均价为144,769元/平方米；龙华板块的徐汇滨江复星中心为成交主力，均价为131,416元/平方米。
成交环线结构
12月外环外仍为成交主力，其中外郊环成交占比较11月降3.16个百分点，郊环外成交占比降0.92个百分点，中外环成交占比升1.59个百分点，内中环成交占比升4.59个百分点，内环内成交占比降2.1个百分点。
成交环线结构-项目排名
12月海泰园为内环内销量冠军，成交均价高达18.20万元/平方米；浦开江南里为内中环销量冠军，成交均价高达14.48万元/平方米；中外环，建发华发古美华庭项目销量最高，成交均价为8.14万元/平方米；外郊环，金地虹桥峯汇为本月商品住宅销售冠军；郊环外，国贸象屿龙湖星璟原项目为本月商品住宅销售面积冠军。本月，郊环外商品住宅成交量显著上升。
成交总价结构
12月上海500-800万总价的项目成为市场成交主力，成交占比较11月降4.82百分点；其次是300-500万总价段，占比降5.38百分点；而200-300万总价段项目的成交占比下降1.06个百分点，800-1000万总价项目占比上升5.15个百分点，1000万以上总价的豪宅项目成交占比升6.21个百分点。本月800万以上总价段成交占比整体走高。
成交总价结构-项目排名
12月总价500-800万的项目销售占比最高，其中销冠是吴泾板块的象屿招商公园1872项目；总价300-500万元项目中，临港新城板块的国贸象屿龙湖星璟原项目销量占比最高；长桥板块的地产尚海悦庭项目在总价800-1000万元的商品住宅中销售面积最大；张江板块的浦开江南里在总价1000万以上项目中占比最高。
成交均价结构
12月均价5-8万元的商品住宅成为成交主力，占比38.05%，较11月降7.18个百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比26.73%，降3.02个百分点；均价8-10万元的商品住宅成交占比12.14%，升3.97个百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比升7.2个百分点。
成交均价结构-项目排名
12月均价5-8万项目的成交量最高，其中梅陇春申板块的越秀仁恒天樾园和在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于临港新城的国贸象屿龙湖星璟原销量最高；均价8-10万的项目中，位于长桥的地产尚海悦庭销量最高；均价10万元以上的项目中，位于张江的浦开江南里销量最高。
成交户型结构
12月成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多占总成交量的57.04%，成交占比降1.27个百分点；90平米以下新房成交占比降0.32百分点，120-200平米成交占比降0.69个百分点，200平米以上新房成交占比升2.28个百分点。
成交户型结构-项目排名
12月90-120平米户型销量最高，位于长桥板块的地产尚海悦庭项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，位于赵巷板块的金地虹桥峯汇项目成交量最多；140-200平米的面积段中，位于龙华板块的宝能公馆1288项目销售面积最大；200平米以上的面积段中，位于张江板块的浦开江南里项目销售面积最大。
—关注同策研究院视频号—
—重磅专题—
声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com