苏州买房：楼市下半场进入分化时代！

　　

　　我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：苏叔，你好，苏州姑苏区的房子确实很老、环境也不好，住进去的话舒适度也应该不会好到哪去，那姑苏区的房子还值得买吗？

　　苏叔：你好，首先不能仅凭房龄和老化程度来判断老破小的价值，旧改政策让老破小开始大规模翻新，助力其房价上涨，特别是性价比高的房子市场流动性很高。现姑苏区已初步见效，如华阳里改造之后，2个月内单价直涨8000元，今年还计划改造16个老旧小区，预测也将会为其带来不错的涨幅。老破小最大优势在于学区，学校一般资质老、教学质量好，还有一些名校，而中心配套本就已经比较齐全且成熟，再加上老社区翻新，居住舒适度会大大改善，升值空间也会比较高。房价一般会上浮10-20%之间，不会出现暴涨。

　　提问：苏叔，你好，苏州本地人，在姑苏区名下有套自住房，算是老破小，本来打算卖掉买新房，但是最近看姑苏区旧改之后老破小涨幅明显，想知道老破小现在还有没有优势，翻新之后溢价能力强不强？老破小还有升值空间吗？

　　苏叔：你好，苏州正在改造老破小，环境设施很大程度上得到改善，溢价能力增强。进入旧改时代，房龄与老化程度逐渐不再是老破小产品价值的判断标准，老城区中心地块稀缺，也越来越值钱，旧改是房价上涨的助推剂。老破小最大的优势就是学区，这也是老破小市场长虹的原因，旧改之后，原本老破小的小区面貌焕然，最大的弊病——环境与配套也得到提升，就是户型和面积稍落后于现在，其他的与新房简直没差，居住感大大改善，再加上学区优势，升值空间还是很大的。

　　提问：苏叔，你好，请问苏州各区买房该怎么选呀？

　　苏叔：你好，苏州目前新房库存比较大，想买房的朋友不要错过，园区先抢奥体，买不到再看胜浦娄葑，不差钱的有关系的土豪们就选几个神秘的别墅和大平层。新区的话首选狮山，钱不够看科技城，去年卖的最好的板块，自住可以看看浒关，想住个好环境白马涧、大阳山适合你吴中范围很大改善就看太湖新城，要是觉得交通不便利就选城南 ，刚需可以去看看胥口、太湖度假区。如果在园区工作，尹山湖和甪直比较适合你，想离狮山近，也可以看看木渎，相城首选高铁新城，想要成熟配套 就选元和，刚需选其他几个乡镇板块

　　提问：苏叔，你好，在园区工作，今年准备结婚，想买房安置下来，预算不多，150万左右，在运东看了几个盘，想问一下运东板块值不值得买呢？

　　苏叔：你好，吴江区运东板块，由一条云梨路划分南北，北部离园区更近，但主要承担工业用途；南部则是住宅、商业、教育阵地。到了2019年，东环南延线2期顺利通车，成功拉近运东与园区的地域距离，享受园区商业配套，区域也有了定调的称呼——园区南。除了园区外溢，运东也迎来属于自己的利好规划。交通方面规划地铁有两条，地铁14号线以及10号线，将城市骨架进一步拉大，拉动沿线板块增值。教育层面还有北大新世纪外国语学校、运河实验学校等优质教育资源入驻·。运东目前作为刚需阵地，承担园区外溢，是很多新苏州人的第一站。遍观园区周边，综合距离园区的距离+价格，运东板块的优势便凸显了。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享 。

　　提问：苏叔，你好，苏州买房，预算总价300万左右，想在园区周边买一套合适的改善房，现在还有哪些板块可以选呢？如果不买园区的话，平江新城、太湖新城这些地方能不能买？有发展潜力吗？

　　苏叔：你好，对于想在园区购房但预算紧张的改善人群可以关注一下胜浦、娄葑和车坊这三个板块，这里交通便利，学校、商业等配套设施完善，且门槛较低，值得入手。姑苏的平江新城是政府重点打造的高端住宅区，附近有行政中心，配套资源丰富，还有学校和商业规划，居住氛围浓厚，适合预算充足的改善人群。新区的科技城交通便利，配套设施完善，但因为离主城区太远，比较适合地缘改善。吴中太湖新城、吴江太湖新城、相城的中央公园以及吴中的城南、尹山湖和木渎这几个板块，距离主城区较近，配套设施完善，周边环境优美，居住氛围浓厚，适合自住。相城的高铁新城最近关注度很高，因为它将成为重要的交通枢纽，教育、交通和商业等资源也会配齐，有着巨大的发展潜能。

　　提问：苏叔，你好，300万预算，二手或者现房，首房首贷，我在昆山，公司在昆山与园区交界，未来还是想在园区或者昆山。第一想看园区和昆山哪边教育好一些，最近看昆山中学教育也还好，孩子明年上学，前阵子看了胜浦，胜浦能不能买？教育怎么样？

　　苏叔：你好，胜浦的话学校也是刚刚开始招生，目前还没有对比性，但因为你孩子明年上学，建议考虑昆山或者园区奥体板块。因为学校除了师资力量外，生源也非常重要，胜浦刚开始发展，所以生源会差一些。目前300万左右的预算，园区的话除了胜浦，其他都要超预算，因为你孩子明年上学，而胜浦学校刚开始招生，整体要稍差些，除此以外，苏州大市的话，在这个预算好一些的板块，同时可以兼顾上班的只有高铁新城，这边的苏州大学附属学校和南京师范大学附属学校，在苏州整体排名也是中上水平，相城最好，姑苏区学区房房价贵一些，吴中区的要差些。再者的话，选择昆山，城西的价格普遍在4万+，城中或者靠近城西学区要好一些。