二手房交易中，“满二唯一”和“满五唯一”的区别，能省多少钱？

　　

　　“满二唯一”和“满五唯一”区别主要有两个：一个是住宅产权年限不一样；另一个是住宅在转让（二手房交易）中所缴纳的税费不一样。在二手房购房中，选择购买“满五唯一”的住宅，可以节省交易开支，减轻购房压力。

　　“满二唯一”是指买房时间达到2年及以上（商品房是以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间开始计算），且该住房为家庭唯一住房。符合“满二唯一”条件可以在二手房交易中免征增值税（营业税）。

　　“满五唯一”是指买房时间达到5年及以上（商品房是以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间开始计算），且该住房为家庭唯一住房。符合“满五唯一条件”可以在二手房交易中免征营业税、个人所得税。

　　所以，“满二唯一”、“满五唯一”对购房者影响最大的就是二手房交易中需要缴纳的税费不一样。

　　

　　举例对比，“满二唯一”、“满五唯一”和买房不足两年实际缴纳税费的差距。

　　假设房屋面积为85平方米，网签（出售）价格为150万，原购买价格为100万，现购房者为家庭首套房。（只计算二手房交易中占比较大的税费：增值税、契税、个人所得税。）

　　

　　1、 买房不足2年，需要缴纳的税费。

　　增值税全额征收：150*5.5%=8.25万元

　　契税全额征收：（150-征收的增值税）*1%=1.4175万元

　　个人所得税：150*1%=1.5万元

　　共计需要缴纳税费：11.1675万元。

　　2、 “满二唯一”，需要缴纳的税费。

　　增值税免征。

　　契税全额征收：150*1%=1.5万元

　　个人所得税：150*1%=1.5万元

　　共计需要缴纳税费：3万元。

　　3、“满五唯一”，需要缴纳的税费。

　　增值税免征。

　　契税全额征收：150*1%=1.5万元

　　个人所得税免征。

　　共计需要缴纳税费：1.5万元。

　　从举例中可以看出，“满五唯一”要比“满二唯一”缴纳税费要少，办证或完税不足2年出售个人住房则要缴纳较高的税费。

　　

　　其中个人所得税还可以按照两次房产交易差额的20%征收，有时这个数值是零或者负值，此时就不用缴纳个税了。这种情况下“满五唯一”和“满二唯一”两者所需要缴纳的税费基本一致。（部分地区的公房（或查不到商品房原售价的），只按照1%征收个税。）

　　不同类型的住房，在界定是否符合“满二唯一”、“满五唯一”条件时，计算的方式有区别。

　　1、商品房。商品房是以房屋产权证、契税发票上注明的日期中优先的时间开始计算是否满2年或满5年，

　　2、离婚析产的房产。夫妻离婚析产的房产，按照离婚析产前的日期计算是否满2年或满5年。

　　3、购买的公房。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间，以此时间开始计算是否满2年或满5年。

　　4、继承的房产。被继承的房产是以被继承人获得房屋产权的时间开始计算是否满2年或满5年。

　　5、赠与的房产。房产由直系亲属赠与，则按照房产原房屋产权证时间开始计算是否满2年或满5年；房产由非直系亲属赠与，则按照新办理的房产证时间开始计算是否满2年或满5年。

　　综上所述，“满二唯一”和“满五唯一”在住房产权年限上有区别，同时在个人住房转让（二手房交易）中，享受的免税政策不一样。购买达到“满五唯一”条件的住房，可以在二手房买卖交易中减少缴纳不少的税费。

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