深圳城中村统租改造快一点不如慢一点？

时间：2023-09-28

　　MINDPARK2023 现场

　　在深圳 1500 多个城中村中，坐落在一片荔枝山林脚下的白芒村是距离市中心较远的一个，但也是舆论关注度较高的一个。

　　前不久，深圳白芒村因实行统租而陷入舆论旋涡。" 统租 "，即本地国企统一收储城中村房源进行改造，并对周边配套升级再进行出租。因为统租带来的 " 限期搬离 "" 房租涨价 "" 孩子上学难 " 等问题，白芒村综合治理项目现场指挥部办公室已宣布暂缓签约。

　　此前，" 统租 " 签约率也只有约 12%，在房租返还、拆迁费、停工费等扶持政策面前，业主们大多不为所动。

　　" 城中村的综合治理，一定是一个大潮。" 在 2023 年 MINDPARK 创意大会现场，深圳设计周学术委员会委员、深圳大学建筑与城市规划学院研究员张宇星如是表示。

　　在官方主导的 " 统租 " 之前，万科的 " 万村计划 " 一度是深圳城中村改造的最大规模 " 试验田 "。但这一计划实施过程中因抬高市场平均租金水平而作罢。

　　在张宇星看来，官方统租的出发点完全出于好意，因为深圳城中村体量巨大，在有成功案例的基础上，总需要有村子往前走，但由于改造动作太快，会带来几类问题。

　　比如，统租必须面临着原有的住户，在短时间内迁出来。欠缺考虑的是村内一整套社会关系，比如小孩的上学，成年人的就业、在村内的生意存续问题。虽然白芒村在统租之前，给了原住民、租户优先返回的承诺，但进行过程确实造成了负面影响，所以也暂缓了推进。

　　张宇星提出了一个 "10% 理论 "，比如一个村每年只改造 10% 体量。通过官方与企业合作的方式，社会效益、长期的经济效益更被关注，最关键的是，将一个村子的变化控制在可控范围内。他表示，" 如今，在物理空间的改造上，大家已经意识到不能大拆大建；在社会关系空间，也要关注到，村子里人的生活方式有没有改变，影响、波及的人有多少，需要提前调查。"

　　张宇星以 " 春景梧桐 - 城村拼图 "（Urban Village Tangram）为主题，在第九届深港城市建筑双城双年展上担任策展人，通过 6 幢城中村自建房的微改造、47 组艺术家共 97 件作品以及 9 个快闪空间，强调了城中村日常生活的文化价值。

　　在南头古城，不仅有世界知名建筑大师设计的酒店，也有原住民、白领赖以生存的居住空间；除了排队的夜市档口，也有成立多年的米其林餐厅，烟火气与文化氛围并存。

　　张宇星认为，南头古城作为城中村成功改造案例，核心是用低成本创造高质量的城市空间。他表示：" 我们在其中做了城市微更新，引入设计师，把城市业态和新生活方式拼接在一起，对整个城市年轻人的附着率提升，效果显著。大家入住体验会有很大提升，这样租金提高一点点，或者不提高，居民接受程度更高。我们改造关注的点也是将高标准融入细节中，打破刻板印象，比如快递小哥的居住条件，可以和白领一样。"

　　以下是 36 氪与深圳设计周学术委员会委员、深圳大学建筑与城市规划学院研究员张宇星的对话实录（经过编辑、节选）：

　　|36 氪：深圳是城市更新体量相对较庞大的城市，但在白芒村这样的旧改项目中，原住民仍然面临被要求在短期内迁出、务工子弟重新择校等现实，为什么会出现这样的情况？您认为人文关怀与城市建设进程该如何兼顾进行？

　　张宇星：城中村是一个非常复杂的现象，是一个长期演变的过程。今天，我们能看到深圳很多城中村实用、有趣、又有生活性价比，很多年轻人来到深圳的第一站是住在城中村里。我们长期研究城中村，首先城农村是一个文化现象，其次才是一个经济现象，两者是平行关系。

　　2017 年，深港城市建筑双城双年展期间，我作为策展人，特意建议将举办地放在南头古城，主要目的就是把城中村现象，转化为城市文化领域、政治社会领域的正规性话题。在此之前，深圳市对城中村的认知偏简单、负面，甚至认为城中村是集合了违章建筑、脏乱差现象的城市毒瘤，计划全部拆除，规划全新的城市空间。

　　|36 氪：2017 年之后，官方对于城中村的认知发生怎样的变化？

　　张宇星：深圳大约有 1000 万人，也就是一半常住人口住在其中，但如果仅仅从经济实用角度看待城中村，就会出问题。首先，全部拆除、再建新城，投入大于产出，整个房地产的形势也不支撑。一个关键点是：城中村内的房子本来就类似廉租房，为什么要把它拆掉再去建廉租房？

　　所以，官方意识到城中村的社会价值、实用价值，作用相当于廉租房，而且城中村的分布地点非常均匀，往往廉租房的地点在城市更偏僻的位置。随后，在 2018 年，一个新的政策出台，核心确立了 " 保护城中村 "，具体内容是：深圳城中村可纳入保障房，福田、罗湖、南山区域 75% 城中村不得拆除重建，特区外 54% 不得拆除重建。· 地方上一定是希望留下来的大量村子，需要改善环境质量，可以让千万人提高生活质量，所以就启动了大范围的全面的综合治理。即改善所有的物理空间内的基础设施，包括上下水、通煤气；以及治安、卫生、人员管理。

　　|36 氪：这个政策出台后，诞生了早期的 " 统租 " 模式？

　　张宇星：2018 年还不算统租，比较大规模的是万科的 " 万村计划 "，万科签约城中村 20% 面积的房子，将一套 50 平方米的房子，改造成 25 平方米的两居室，提高每间房子的标准，再配上空调、水电、洗衣机，甚至还有小型开放厨房。改造之后，出租给白领群体、高收入的蓝领群体，这类群体都很喜欢这种小户型、但高标准的生活空间，改造后的房间，租金大概提高 10%，企业也可以在其中赚租金差。

　　" 万村计划 " 发展过程中，又会遇到另外一个问题，万科的拓展方式是改造一个村面积的 20%，剩余 80% 面积的业主，会自发进行改造，这抬高了整个村的租金。最后，类似的计划被叫停。

　　但官方同时也意识到，这样市场化的方式是对的，本质是提高城中村的生存环境。后来就有微棠这样的企业出来，把整个村统租下来，给予更标准化的改造，整体改造的成本更低。做完之后，整个城中村就变成了社区，运营者再引入大量社区活动，影响力和效果都非常好。同时成本低、可推广，面向人群更广泛，所以白芒村就成为下一个统租目标。

　　这个出发点是完全出于好意，因为深圳城中村体量巨大，在有成功案例的基础上，总需要有村子往前走，但由于改造动作太快，会带来几类问题。首先，改造后的房间，房租会提高一点点；

　　第二，统租，必须面临着原有的住户在短时间内迁出来。欠缺的是考虑村内一整套社会关系，比如小孩的上学，成年人的就业、在村内的生意存续问题。虽然白芒村在统租之前，给了原住民、租户优先返回的承诺，但进行过程确实造成了负面影响，所以官方暂缓了推进，不过，城中村的综合治理，一定是一个大潮。

　　|36 氪：统租改造后，村子租金不可避免地提高，如何看待这样的问题？

　　张宇星：价格应该不是核心问题，在提高一点租金的情况下，大幅改善环境，我相信大部分的人都能接受，也就是我提到的，成功改造城中村的衡量标准：除了要实现经济实用价值，背后还有社会价值、文化价值。

　　如今，在物理空间的改造上，大家已经意识到不能大拆大建；在社会关系空间，也要关注到，村子里人的生活方式有没有改变，影响、波及的人有多少，需要提前调查。所以我提出一个 "10% 理论 "：一个村每年只改造 10% 体量。同时，通过官方与企业合作的方式，更注重社会效益、长期的经济效益，因此租金上涨、整个社会基础设施的建设会更合理，最关键的是，将一个村子的变化控制在可控范围内。

　　|36 氪：过去二十年，通过借鉴中国香港发展经验、大湾区产业链发展，以及科技互联网的蓬勃发展，深圳先后经历了市场驱动和技术驱动的爆发式增长。下一个十年，这座城市吸引 " 新深圳人 " 的竞争力是什么？

　　张宇星：仰望星空、脚踏实地。前者是特别牛的创新、消费，特别优秀的人才，甚至是特别昂贵的东西；后者是特别便宜的消费、居住生态，这其实就决定了一个城市的区间、发展潜力。如果都是 " 高的 "，全是白领，城市区间很小，照样不能吸引人。区间价值怎样超过创新高点，这决定了一个超级都市的发展属性，也是我们特别强调城中村保护的原因。

　　建一个城市的标志性建筑，修歌剧院、体育馆，吸引的是高端人士，可能要花几十亿；如果把这个资金分散给城中村去做环境的改善，可以整体提高城市的吸引力。

　　我们工作室最近的案例是深圳南头古城，即用低成本创造高质量的城市空间，我们在其中做了城市微更新，引入设计师，把城市业态和新生活方式拼接在一起，对整个城市年轻人的附着率提升效果是非常显著的。这样租金提高一点点，或者不提高，大家入住体验会有很大提升，接受程度自然更高。我们改造关注的点也是将高标准融入细节中，打破刻板印象，比如快递小哥的居住条件，可以和白领一样。

　　|36 氪：在激活老旧社区方面，上海、成都通过艺术走进社区，让整个城市焕发趣味和活力。相比之下，为什么其他城市社区在更新改造后仍然很难生长出烟火气？

　　张宇星：观念原因。往前 40 年，很多市民更喜欢老城市的烟火气，不理解盖高楼大厦、建新城。我们接受建设城市的一套新观念的过程，费了很大的劲。经历了 " 要致富、先修路 " 的观念改变，以及房地产开发的发展，大家认为这套方法最有效。

　　如今又到了一个转折点，大家又在呼吁烟火气，但我们所有人的生活方式已经被现代化了，不可能再回到以前那样一个老城区、小的空间，交通也不方便，如何将现代生活方式与烟火气结合？我们工作室想到 " 城村拼图 "，形成新的空间生产方式，让空间有效率，也有活力。

　　这个系统的基本逻辑，是包容所有人群，容纳高低收入群体，还要方便城市的管理，这其实是一个挑战。我们国家现在必须走到这一步，深圳是一个试验地，上海、成都其实都在探索这样的一个新的城市空间的生产方式，或者是一种价值生产方式。

　　核心是整个社会的价值观念要转变，原来，我们认为高楼大厦、shoppingmall 是有价值的，要建工厂、吸引全球资本。现在中国城市变成内生型，有活力、烟火气、高质量、干净卫生的场所，要吸引流量，甚至是高科技公司、人才入驻。背后的价值创造，是要吸引高科技、牛人在这里生活，那这些人现在喜欢什么地方，就创造什么地方就行了，逐渐也会吸引资本的加入，从而加快转变。

　　|36 氪：现如今，Citywalk 地图成为年轻人喜爱的一种城市生活方式，建筑师可以在其中做出有趣的实验？

　　张宇星：Citywalk 其实是互联网时代之下，这一代人的躺平方式。我们被虚拟世界支配着生活，很多人已经对现实世界无感了。信息的过载，背后是现实世界的空洞化。所以 Citywalk 不只是吸引流量这么简单，其实是一种新的生活方式。

　　当然，最好的生活方式是拿着手机 Citywalk。现实与虚拟世界平行，就是大家线下看到有趣的东西打开手机拍照，进入另外一个世界，又可以继续在现实世界舒适地喝杯咖啡、撸撸猫，两个自由切换。

　　可以理解为打卡点，但又有点简单。这个虚拟与现实的连接点，更重要的是生态的打造，比如我们改造的空间除了要有打卡功能，还能让人坐下来，体验周边人的生活，甚至愿意住下来体验。也是著名人类学家项飙提到的，重建附近。现在的 " 附近 "，是一个虚拟与现实共同创造的新的附近、链接。

　　*MINDPARK 是一场商业与创意之间的灵感碰撞，由中国领先的综合创意平台 TOPYS 发起，旨在帮助全球商业领袖与创意先锋寻找新环境下的创新方案与创意商机。

　　作者 | 宋虹姗