永安林业(000663)
三明中信房地产土地资产评估有限公司
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本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
福建省永安林业（集团）股份有限公司拟核实资产价值涉及的位于永安市青水乡、槐南镇境内的
28268亩森林资源资产项目
资产评估报告
明信资产评报字〔2019〕第052号
三明中信房地产土地资产评估有限公司
2019年6月17日
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目 录
声 明 ...... 1
摘 要 ...... 2
正 文 ...... 5
一、委托人及其他资产评估报告使用人 ...... 5
二、评估目的 ...... 6
三、评估对象和评估范围 ...... 6
四、价值类型 ...... 8
五、评估基准日 ...... 8
六、评估依据 ...... 8
七、评估方法 ...... 11
八、评估程序实施过程和情况 ...... 13
九、评估假设 ...... 15
十、评估结论 ...... 17
十一、特别事项说明 ...... 18
十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 19
十三、资产评估报告日 ...... 20
附 件 ...... 21
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声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人（以下简称其他资产评估报告使用人）使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；未按照法律、行政法规规定或者超出使用范围使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但不对其法律权属真实性做任何形式的保证。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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福建省永安林业（集团）股份有限公司拟核实资产价值涉及的位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产项目
资产评估报告明信资产评报字〔2019〕第052号
摘 要三明中信房地产土地资产评估有限公司接受福建省永安林业（集团）股份有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对委托评估的森林资源资产在评估基准日（2019年6月3日）的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下。
一、评估目的：根据福建省永安林业（集团）股份有限公司核实资产价值的需要，对其申报的位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产价值进行评估，为其核实资产价值提供参考依据。
二、评估对象和范围：福建省永安林业（集团）股份有限公司申报的位于位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产，其中15256亩天然用材林和零星分布无林地（包括荒山荒地、非林业用地等）未予以评估，故实际纳入评估范围的森林面积为13012亩，具体范围详见附表《森林资源资产评估明细表》。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2019年6月3日。
五、评估方法：幼龄林采用重置成本法、中龄林和近熟林采用收获现值法、成过熟林采用木材市场价倒算法、毛竹林采用年金资本化法。
六、评估结论：在评估基准日2019年6月3日持续经营的前提下，福建省永安林业（集团）股份有限公司委托评估的位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产，在满足本报告设定的假设和限制条件下的评估值为人民币贰仟壹佰零叁万玖仟叁佰元整
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（￥21,039,300.00）。
评估结果汇总表
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七、报告评估结论使用的有效期：自评估基准日2019年6月3日起1年内有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文，并关注报告中载明的假设、限定条件和特别事项说明。
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2019年6月17日
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福建省永安林业（集团）股份有限公司拟核实资产价值涉及的位
于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产项目
资产评估报告明信资产评报字〔2019〕第052号
正 文福建省永安林业（集团）股份有限公司：
三明中信房地产土地资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，对贵单位委托评估的森林资源资产在评估基准日（2019年6月3日）的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人及其他资产评估报告使用人
（一）委托人暨产权持有单位概况
1.企业名称：福建省永安林业(集团)股份有限公司
2.统一社会信用代码：91350000158164259X
3.类型：股份有限公司(上市、国有控股)
4.法定代表人：吴景贤
5.注册资本：34098.8702万人民币
6.成立日期：1994年01月06日
7.住所：永安市燕江东路819号
8.经营范围：木材、竹材采运；木材加工；竹制品制造；人造板制造；水力发电；林业、农业、畜牧业生产技术服务；家具、百货、日用杂品、五金、交电、化工产品（不含危险化学品及易制毒化学品）、石油制品（不含成品油）、建筑材料批发、零售；林木育苗；园艺作物种植；对外贸易；机械设备租赁；房屋租赁。（依法须经批准的项
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目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）其他评估报告使用人
1.资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
资产评估委托合同未约定其他评估报告使用人
2.法律、行政法规规定的资产评估报告使用人
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人从相关法律、行政法规的规定。
二、评估目的
福建省永安林业（集团）股份有限公司拟核实资产价值。为此，福建省永安林业（集团）股份有限公司委托三明中信房地产土地资产评估有限公司对其位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产价值进行评估，为福建省永安林业（集团）股份有限公司核实资产价值提供参考依据。
本次评估为这一经济行为提供价值参考，不作为其他经济目的、其他用途使用。评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次资产评估对象为委托方申报的位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产，其中15256亩天然用材林和零星分布无林地（包括荒山荒地、非林业用地等）未予以评估，故实际纳入评估范围的森林面积为13012亩，具体范围详见附件《森林资源资产评估明细表》。
（二）评估范围
评估范围是产权持有者福建省永安林业（集团）股份有限公司申报和提供的《中华人民共和国林权证》（永政林证字〔2004〕第02394
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号中第195号宗地等36本林权证88宗地）权属证明材料，本次委估的森林资源资产共88宗地，宗地面积28268亩。林地使用权权人、森林或林木所有权人和森林或林木使用权人均为福建省永安林业（集团）股份有限公司，具体范围详见附件《林权登记情况表》。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
（三）评估对象实物状况
经现场调查，本次拟评估的森林资源分布于永安市青水乡、槐南镇境内，乔木林分面积12090亩，蓄积57109立方米，竹林地面积922亩，（其中14563亩天然商品用材林，693亩零星分布无林地未予以评估）。山场运输条件较为便利，森林资源经营管理水平中等，林分生长水平中等。评估对象实物状况详见附件《森林资源资产评估明细表》。评估范围内资产按优势树种统计概况如下：
各地类、林种、起源、树种组、龄组资产面积、蓄积统计表
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四、价值类型
综合考虑本次评估目的、评估对象所处的市场条件、评估对象的自身条件以及评估的假设前提，确定本报告评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是2019年6月3日。
评估基准日是以森林资源资产评估现场核查起始日确定。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、实际存在的资产数量及本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：
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（一）经济行为依据
1.《资产评估委托合同》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日中华人民共和国主席令第四十六号）；
2.《国有资产评估管理办法》（1991年11月16日中华人民共和国国务院令第91号）；
3.《国有资产评估管理办法施行细则》（1992年7月18日国家国有资产管理局发布的国资办发〔1992〕36号）；
4.《中华人民共和国森林法》（1998年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议修正）；
5.《森林资源资产评估管理暂行规定》（财政部和国家林业局发布的财企[2006]529号）；
6.《福建省森林资源流转条例》（2005年9月29日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议修订）；
7.《福建省森林资源资产评估管理暂行办法》（福建省财政厅和福建省林业厅发布的闽财企[2007]35号）；
8.《不动产登记暂行条例》（2014年11月24日国务院发布）；
9.《不动产登记暂行条例实施细则》（2015年6月29日国土资源部第3次部务会议公布）；
10.其他相关法律、法规、通知文件等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
4.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
5.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
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7.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
8.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）。
10.《资产评估执业准则——森林资源资产》（中评协〔2017〕41号）；
11.《森林资源资产评估技术规范》（LY/T2407-2015）；
12.《森林资源资产评估报告的编制规则》（DB35/T544-2004）；
13.《森林资源资产评估技术规范》（DB35/T642—2005）。
14.《福建省地方森林资源监测体系小班区划调查技术规定》（2017年）
15.其他与本项评估有关的评估准则、规范。
（四）资产权属依据
1.福建省永安林业（集团）股份有限公司提供的《中华人民共和国林权证》（永政林证字〔2004〕第02394号中第195号宗地等36本林权证88宗地）复印件。
2.福建省永安林业（集团）股份有限公司申报的《森林资源资产评估小班一览表》。
3.委托人企业营业执照复印件；
4.委托人承诺函；
5.其他相关评估资料。
（五）评估取价依据
1.国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料；
2.企业提供的有关资产、财务、经营等方面的资料；
3.资产评估专业人员现场清查、取证、记录等方面的资料；
4.市场询价资料；
5.评估对象森林资源所处地基准日营林生产、林木采伐、木材销
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售等生产经营资料及林业税费政策与相关规定；
6.我公司信息资料库；
7.其他相关资料。
（六）参考资料
1.林业测树经营数表模型；
2.评估人员现场勘察、市场调研及询证的相关资料；
3.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料。
七、评估方法
根据《资产评估准则—森林资源资产》，根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，合理选择市场法、收益法和成本法中一种或者多种资产评估方法。
根据森林资源资产的核查结果，按照《森林资源资产评估技术规范》（LY/T2407-2015）与《森林资源资产评估技术规范》（DB35/T642-2005）的规定，本次森林资源资产采用如下方法评估。
(一)重置成本法
用材林中的未成林造林地、幼龄林及年龄小于10年生的中龄林的林木资产采用重置成本法评估，技术思路是：按现在的技术标准和工价、物价水平，重新营造一片与被评估资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收益(利息)作为林木资产的评估值。计算公式为：
(二)收获现值法
用材林中龄林和近熟林林木资产(天然阔叶林除外)采用收获现值法评估，技术思路是：预测林分主伐时所得到的纯收入(已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润)，将其折为现值，再扣除从现在到主伐之间的年管护费用现值合计，其剩余值作为林木资产的评估值。计算公式为：
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(三)市场价倒算法
用材林成过熟林林木资产(天然阔叶林除外)采用市场价倒算法评估，技术思路是：林分成熟，已可主伐利用，将林分主伐时的木材销售总收入，扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费(若主伐时一次性支付)后，将其剩余值作为林木资产评估值。计算公式为：
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（四）年金资本化法
毛竹林采用年金资本化法，技术思路是：将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。计算公式为：
)]()()([333322221111FCWfFCWfFCWfmEnn
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nn
ppAE
上述方法中各符号含义如下：
En：林木资产评估值；K：调整系数；Ci：第i年以现时工价和生产水平为标准的投资额，各年度投资
标准、管护费用详见技术经济指标；
n：林分年龄；mn：林龄为n年时单位面积林分实际蓄积量；
??
??????
????
nn
ppAE
nm?
：林龄为n年时单位面积林分理论蓄积量，按林木蓄积生长预测模型计算得到，各树种生长预测模型是利用福建省林业厅现行《森林经营类型表》中中径材经营类型生长指标拟合而成；Mu：按林木生长预测模型计算的u年主伐时单位面积林分理论蓄
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积量；f
，f
，f
：原木、小径材、薪材出材率；W
，W
，W
：原木、小径材、薪材平均木材销售价格；C
，C
，C
：原木、小径材、薪材木材生产经营成本；F
，F
，F
：原木、小径材、薪材木材生产经营段利润；V：年平均管护费用；u：主伐年龄；
p：投资收益率；A：稳产期后竹林的年平均纯收益；n：剩余经营年限。具体计算过程详见附件《评估技术说明》。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的事项，三明中信房地产土地资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按产权持有单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1.接受委托及准备阶段
⑴三明中信房地产土地资产评估有限公司接受委托人的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，三明中信房地产土地资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
⑵根据委托评估资产的特点，布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填
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写资产评估清查表和调查表。⑶评估资料的准备收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。
2.现场清查阶段
评估人员于2019年6月3日至2019年6月10日开展并完成本次资产现场核查工作。⑴评估对象真实性和合法性的查证根据委托人及产权持有单位提供的资产申报明细和林权证材料，评估人员对委估设备的真实性和合法性进行了查证。
⑵林木资产实际状态的调查
根据委托方提供的相关资料，评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，采用查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查等多种方式对委估森林资源资产进行清查核实。在查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查的基础上，对每个小班的资料进行内业整理，分析森林资源资产清单上所列示资产的真实性、准确性和可靠性。对资产清单上遗漏的小班因子及错填、漏填等，经核实后予以补充、更正和完善，据以编制森林资源资产森林资源资产评估明细表。在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能的途径收集评估相关资料，包括相关权属资料、使用状况资料、相关市场信息等。
3.选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后开始评定估算工作。
4.评估汇总阶段
⑴评估结果的确定
依据三明中信房地产土地资产评估有限公司评估人员在评估现
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场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的成本法结果。⑵评估结果的分析和评估报告的撰写按照三明中信房地产土地资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。
评估结果及相关资产评估报告按三明中信房地产土地资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字资产评估师最后复核无误后提交报告。
⑶工作底稿的整理归档
对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理归集，形成资产评估档案。
九、评估假设
（一）基本假设
1.交易假设
假设评估对象已经处在交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
假设评估对象拟进入的市场是公开市场。公开市场是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3.持续经营假设
持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。假设在评估目的经济行为实现后，产权持有单位将按其评估基准日的运作方式持续经营。
（二）一般假设
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1.假设委托方及其他相关当事方提供的有关评估资料真实、完整、合法、有效。
2.假设影响森林经营的国家现行有关法律、法规及所属行业的基本政策无重大变化。
3.假设在评估基准日的银行利率、汇率、税收政策等除已知的以外无重大改变。
4.假设宏观经济形势在评估对象使用期限内不会发生重大变化，亦无其他不可预测和不可抗力因素对评估对象价值造成的重大影响。
5.假设所评估资产的产权是正常的，因而能够进行合法的交易，即产权持有者合法拥有森林资源资产的完整产权，而无任何限制或影响交易的他项权利之设置或其他瑕疵。
（三）具体假设
1.假设委托方及其他相关当事方提供的有关评估资料真实、完整、合法、有效。我们不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2.假设评估基准日后，预测期内不发生影响森林资源资产经营的不可抗拒的自然力和偶然性的事件；
3.评估采用的林木生产成本、经营成本、相关林产品价格、出材率、生长率、地租等为评估对象所在区域现有的森林生长、森林经营及市场价格的平均水平，假设在评估基准日后，预测期内相对稳定变化不大。
4.假设评估基准日后森林或林木所有权权利人能尽职地维护管理，使森林资源资产正常生长。
5.假设林木达主伐年龄时能如期采伐，不考虑采伐配额的影响，也不考虑采伐时间推迟或提前对林木价值的影响。
6.除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资
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产之价款、税费、各种应付款项均已付清；同时不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且资产占有方对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日2019年6月3日持续经营的前提下，福建省永安林业（集团）股份有限公司委托评估的位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产，在满足本报告设定的假设和限制条件下的评估值为人民币贰仟壹佰零叁万玖仟叁佰元整（￥21,039,300.00）。
评估结果汇总表
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十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
1.本报告所称“评估值”是依据所评估的资产现有用途不变、持续使用和在评估基准日所表现的森林资源资产状况和特定经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的价值参考意见。
2.评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3.本报告评估结论未考虑评估对象交易须支付的相关费用对资产价值的影响。
4.本次评估中未考虑未来市场环境变化和短期强制处分可能对评估结论的影响。
5.评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重
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新评估。
6.评估价值未考虑评估对象可能存在的抵押、担保、租赁和负债等权利限制对资产价值的影响，即评估对象不存在法定优先受偿权，未设立用益物权、担保物权，不存在被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利情况。
8.对评估对象存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
9.资产评估专业人员对委托人提供的森林资源资产的林权证与小班一览表进行核对，林权证登记面积与申报面积一致，产权持有人申报评估的小班一览表面积为28268亩，其中申报的天然林、荒山荒地、非林地合计15256亩未列入本次评估范围，列入本次评估范围的的森林资源林木资产为13012亩。
10.本次森林资源资产评估值中不含林地价值，只包含森林资源林木资产价值。
11.期后事项
⑴评估基准日后至出具资产评估报告日，被评估对象未见异常，无需披露而未披露的重大事项。
⑵资产评估报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
至本报告书提出之日，除上述事项外，本资产评估机构和签名资产评估师在本项目的资产评估过程中没有发现，且委托人和相关当事方也没有提供有关可能影响资产评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
请资产评估报告使用人关注以上特别事项对评估结论以及相关经济行为可能产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1.本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
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2.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
3.除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4.本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询意见。
5.本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。
6.本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，本资产评估结论有效期一年，即自评估基准日2019年6月3日起一年内有效。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、资产评估报告日
本评估报告日为2019年6月17日。
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法定代表人：
资产评估师： 资产评估师：
2019年6月17日
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附 件
一、附表
1.林权明细表；
1.森林资源资产评估明细表。
二、附件
1.产权持有者承诺函（复印件）；
2.福建省永安林业（集团）股份有限公司营业执照（复印件）；
3.《中华人民共和国林权证》（复印件）（另附）；
4.签字资产评估师承诺函；
5.评估机构资格证书（复印件）；
6.资产评估机构备案公告（复印件）；
7.评估机构营业执照（复印件）；
8.签字资产评估师资格证书（复印件）。
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附表1
林权登记明细表
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附表2
森林资源资产评估明细表评估基准日：2019年6月3日产权持有者：福建省永安林业（集团）股份有限公司
单位：亩、年、cm、m、株/亩、m?/亩、m?、元
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福建省永安林业（集团）股份有限公司拟核实资产价值涉及的位
于永安市青水乡、槐南镇境内28268亩森林资源资产项目
评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明本评估说明仅供委托方、业务约定书约定的其他报告使用者以及相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
第二部分 资产评估技术说明
一、评估对象概况
（一）评估对象
本次资产评估对象为委托方申报的位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产，其中15256亩天然用材林和零星分布无林地（包括荒山荒地、非林业用地等）未予以评估，故实际纳入评估范围的森林面积为13012亩，具体范围详见附件《森林资源资产评估明细表》。
（二）评估范围
评估范围是产权持有者福建省永安林业（集团）股份有限公司申报和提供的《中华人民共和国林权证》（永政林证字〔2004〕第02394号中第195号宗地等36本林权证88宗地）权属证明材料，本次委估的森林资源资产共88宗地，宗地面积28268亩。林地使用权权人、森林或林木所有权人和森林或林木使用权人均为福建省永安林业（集团）股份有限公司，具体范围详见附件《林权登记情况表》。
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本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
（三）评估对象实物状况
经现场调查，本次拟评估的森林资源分布于永安市青水乡、槐南镇境内，乔木林分面积12090亩，蓄积57109立方米，竹林地面积922亩，（其中14563亩天然商品用材林，693亩零星分布无林地未予以评估）。山场运输条件较为便利，森林资源经营管理水平中等，林分生长水平中等。评估对象实物状况详见附件《森林资源资产评估明细表》。评估范围内资产按优势树种统计概况如下：
各地类、林种、起源、树种组、龄组资产面积、蓄积统计表
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二、资产核实情况总体说明
（一）资产清查核实的内容
核查委估森林资源资产的权属、数量、质量和空间位置，以小班为核查的基本单位，对权属、界线、面积、地类、林种、树种、起源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数和林木生长状态等林分因子进行清查核实。
（二）实物资产分布情况及特点
委估林木资源位于永安市，乔木林分面积12090亩，蓄积57109立方米，竹林地面积922亩，（其中14563亩天然商品用材林，693亩零星分布无林地未予以评估），林地的立地条件以Ⅱ类为主，山场运输条件较为便利，森林资源经营管理水平中等，林分生长水平中等。
（三）影响资产清查的事项
本次清查过程中评估人员未发现有影响资产清查的事项。
（四）资产清查核实的过程与方法
采用查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查等多种方式对委估森林资源资产进行清查核实。
1.资产清单的审查
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内涉及的具体评估对象
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详细状况。仔细阅读森林资源资产清单，检查小班因子的填写是否齐全，有无漏填、错填等情况。
2.资产权属的核实
利用林权证及相关合同协议等，对委托评估的森林资源资产的产权情况进行调查核实，以明晰资产产权。
3.资产实物量清查核实方法和现场实地调查
根据委托方提供的资产清单和评估项目整体时间的安排，结合委托方的实际情况，本次森林资源资产实物量的现场清查采用全面调查法进行实地核查，即对委托核查的资产清单上的全部小班逐个进行核查。
在现场实地调查过程中，调查人员利用林权宗地图、林业基本图、森林资源资产清单，按照《福建省地方森林资源监测体系小班区划调查技术规定》（2017年）的要求进行小班调查，核实各小班的界线、面积、地类、林种、树种、起源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数等林分因子。
4.资产森林资源资产评估明细表的编制
在查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查的基础上，对每个小班的资料进行内业整理，分析森林资源资产清单上所列示资产的真实性、准确性和可靠性。对资产清单上遗漏的小班因子及错填、漏填等，经核实后予以补充、更正和完善，据以编制森林资源资产森林资源资产评估明细表。
三、评估方法
根据《资产评估准则—森林资源资产》，根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，合理选择市场法、收益法和成本法中一种或者多种资产评估方法。
根据森林资源资产的核查结果，按照《森林资源资产评估技术规范》（LY/T2407-2015）与《森林资源资产评估技术规范》（DB35/T642-2005）
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的规定，本次森林资源资产采用如下方法评估。
(一)重置成本法
用材林中的未成林造林地、幼龄林及年龄小于10年生的中龄林的林木资产采用重置成本法评估，技术思路是：按现在的技术标准和工价、物价水平，重新营造一片与被评估资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收益(利息)作为林木资产的评估值。计算公式为：
(二)收获现值法
用材林中龄林和近熟林林木资产(天然阔叶林除外)采用收获现值法评估，技术思路是：预测林分主伐时所得到的纯收入(已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润)，将其折为现值，再扣除从现在到主伐之间的年管护费用现值合计，其剩余值作为林木资产的评估值。计算公式为：
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(三)市场价倒算法
用材林成过熟林林木资产(天然阔叶林除外)采用市场价倒算法评估，技术思路是：林分成熟，已可主伐利用，将林分主伐时的木材销售总收入，扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费(若主伐时一次性支付)后，将其剩余值作为林木资产评估值。计算公式为：
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（四）年金资本化法
毛竹林采用年金资本化法，技术思路是：将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。计算公式为：
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上述方法中各符号含义如下：
En：林木资产评估值；K：调整系数；Ci：第i年以现时工价和生产水平为标准的投资额，各年度投资标准、管护费用详见技术经济指标；n：林分年龄；mn：林龄为n年时单位面积林分实际蓄积量；
??
??????
????
nn
ppAE
nm?
：林龄为n年时单位面积林分理论蓄积量，按林木蓄积生长预测模型计算得到，各树种生长预测模型是利用福建省林业厅现行《森林经营类型表》中中径材经营类型生长指标拟合而成；
Mu：按林木生长预测模型计算的u年主伐时单位面积林分理论蓄积量；
f
，f
，f
：原木、小径材、薪材出材率；
W
，W
，W
：原木、小径材、薪材平均木材销售价格；
C
，C
，C
：原木、小径材、薪材木材生产经营成本；
F
，F
，F
：原木、小径材、薪材木材生产经营段利润；
V：年平均管护费用；u：主伐年龄；
p：投资收益率；A：稳产期后竹林的年平均纯收益；n：剩余经营年限。
四、评估测算过程
（一）评估技术经济指标
1.营林生产成本
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营林生产成本根据福建省永安市林业（集团）股份有限公司、永安市国有林场和所在地集体林造林的社会平均发生额综合确定。
营林生产成本
单位：元/亩
2.木材价格
以福建省永安市林业（集团）股份有限公司、永安市国有林场和所在地集体林木材市场平均销售价为基础，参考其周边县市木材销售情况综合分析后，确定各树种各材种平均木材销售价格。
木材销售价格表
单位：元/m
3.木材经营成本
（1）伐区设计费：按蓄积量10元/m
。
（2）直接采伐成本：150元/m
；
（3）短途运输成本（含道路维修费）：55元/m
。
（4）检尺费：按出材量20元/m
，薪材8元/m
。
（5）管理费：销售价的3%。
（6）销售费用：销售价的1%。
（7）不可预见费：销售价的1.5%。
4.税费征收标准
根据财政部下发的《关于取消、停征和整合部分政府性基金项目
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等有关问题的通知》（财税〔2016〕11号）的规定，自2016年2月1日起育林基金征收标准降为零。
5.木材生产经营段利润：按木材直接采伐成本的15%计算。
6.森林管护费：5元/亩·年。
7.林地使用费
（1）国有林地
对于评估对象中权属类型为国有林地，不再支付林地使用费或地租。
（2）购并林地
对于评估对象中权属类型为村集体购并林地，每年支付地租，地租标准为5元/亩·年。
8.出材率
根据待评估山场现状，参考永安市近年生产的实际情况确定出材率如下：
各树材种出材率表
9.各树种、各经营类型主伐年龄
根据《福建省地方森林资源监测体系小班区划调查技术规定》（2017年）的要求，各树种、各经营类型主伐年龄如下：
各树种、各经营类型主伐年龄表
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10.林木蓄积生长预测模型
各树种生长预测模型是利用福建省林业厅现行《森林经营类型表》中中径材经营类型生长指标拟合而成，具体如下：
杉木：
人工松木：
7611.2)085136.01(6669.22
teV????
029.3
)08034.01(4493.21
teV????
人工阔叶林：
029.3
)08034.01(4493.21
teV????
700351.1)04364764.01(45159.31
teV
????
桉树：
700351.1)04364764.01(45159.31
teV
????
5655.3)3613.01(0424.14
teV
????
式中：V为林分平均蓄积，t为林分年龄。
11.投资收益率：根据评估对象所处地区的社会经济发展、林业行业状况及林木生长周期长等特点，参考国家发改委、原建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中营造林项目的基准收益率确定杉木、马尾松、阔叶树投资收益率为6%，桉树投资收益率为10%。
12.竹林竹林评估技术指标
（1）毛竹林生长期划分标准
根据毛竹林资源现场核查及当地的竹林经营状况，将毛竹林所处的生长阶段分为三种类型：亩立竹量少于100株的竹林，目前产竹笋量较少，预计3～4年后进入正常生产；亩立竹量在100～140株的竹林，生产能力恢复快，目前已生产部分竹、笋，且产量逐年上升，预计1～2年后进入正常生产；亩立竹量在140株以上的竹林已进入稳产状态。
（2）竹、笋产量
根据当地稳产成年竹林近年平均年产竹材20～35根/亩，平均年产春笋100～200公斤/亩、冬笋8～13公斤/亩，结合现地综合调查情况确定：稳产成年竹林近年平均年产竹材30根/亩，平均年产春笋150公斤/亩、冬笋10公斤/亩。
（3）产品销售价格及生产成本
①竹、笋价格：竹材平均价格为13元/根，春笋平均价格为1.2
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元/公斤，冬笋平均价格为10元/公斤。
②竹材采伐成本（含运输费用及采伐生产利润）：按售价40%计算。
③挖笋成本（含运输费用及采伐生产利润）：按售价50%计算。
（4）竹林培育成本（每年）
①施肥：每年60元/亩；
②深翻抚育四年一次，每次200元/亩，平均每年50元/亩；
③除草、劈杂：每年50元/亩；
④管护费（主要包括护林、病虫害防治及日常管理等费用）：5元/亩。
⑤合计：165元/亩。
（5）竹林经营投资收益率
参考国家发改委、原建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中营造林项目的基准收益率并结合当地竹林种植项目的特点，竹林经营投资收益率取10%。
（二）评估实例
1.幼龄林评估案例（评估明细表序号10）
⑴概况
①评估对象权属状况
林权证号为永政林证字（2004）第02394号，林权宗地号为146号，林地所有权权利人为青水畲族乡大坵村委会，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为永安林业(集团)股份有限公司，座落于青水乡大丘村，宗地林班为25林班，小班为2-4，3-1、2、3、4、5，5-1、4小班，宗地面积922亩，林种为用材林，主要树种为马尾松，林地使用期为26年，林地使用期至2029年8月30日止，权属类型为购并。
②评估对象实物状况
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该宗地中25-3-7小班，有林面积94亩，优势树种为杉木，树种组成为6杉4马，亩林木株数152株，平均胸径为11.4cm，平均树高为9.0m，起源为人工，年龄10年，龄组为幼龄林，经营类型为一杉小，成熟年龄为21年。
⑵评估方法
用材林中的未成林造林地、幼龄林及年龄小于10年生的中龄林的林木资产采用重置成本法评估。
⑶评估单价的测算
根据《速生丰产用材林生长指标福建省地方标准》中的相关规定，结合当地培育技术水平，杉木10年生林分的平均胸径为11.4cm，平均树高为8.8m。
①调整系数K的计算
小班平均胸径＝11.4m÷11.4m＝1.0
小班平均树高＝9.0m÷8.8m＝1.02
K
＝1×1.02=1.0
综合调整系数计算K＝K
＝1
②单位面积评估值
单位面积评估值=748×（1+6%）
+182×（1+6%）
+156×（1+6%）
+65×（1+6%）
+（5+5）×（（（1+6%)
-1）÷6%-1）＝2133.13(元/亩)
⑷小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×面积=2133.13×94＝200514.22元≈200500元（取整至佰元）。
2.中龄林、近熟林评估案例（评估明细表序号3）
⑴概况
①评估对象权属状况
林权证号为永政林证字(2004)第02394号，林权宗地号为195，林地所有权权利人为青水畲族乡大坵村委会，林地使用权权利人、森
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林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为永安林业(集团)股份有限公司，座落于青水乡大丘村，宗地林班为27林班，小班为6-1、3、4小班，林种为用材林，宗地面积316亩，主要树种为马尾松，林地使用期为26年，林地使用期至2029年8月30日止，权属类型为购并。
②评估对象实物状况
该宗地中二类经营小班27-6-4小班，有林地面积61亩，地类为林分，林种为用材林，树种组成9杉1马，平均胸径11.8cm，平均树高8.6m，亩林分蓄积6.0m
/亩，起源为人工，年龄19年，龄组为近熟林，经营类型为一杉小，成熟年龄为21年。
⑵评估方法用材林中龄林和近熟林林木资产（天然阔叶林除外）采用收获现值法评估。
⑶评估单价的测算
①林分理论蓄积量的计算
②每立方米木材纯收入计算
每立方米木材纯收入＝(W
-C
-F
)＋(W
-C
-F2)＋(W
-C
-F
)其中：W
-C
-F
，为每立方米原木纯收入；W
-C
-F2，为每立方米小径材纯收入；W
-C
-F
，为每立方米薪材纯收入。下表中销售价格为W，木材生产经营段利润为C，其余各项为F。
各树材种每立方米木材纯收入计算表
单位：元/m
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③单位面积评估值
单位面积评估值＝单位面积纯收益－管护费－地租=3168.26÷(1+6%)
－（5+5）÷6%×(1－1÷1.06
)＝2799.83元/亩
⑷小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×面积=2799.83×61＝170789.63元≈170800元（取整至佰元）。
3.成熟林评估案例（评估明细表序号1）
⑴概况
①评估对象权属状况
同案例2。
②评估对象实物状况
该宗地中二类经营小班27-6-1小班，有林地面积130亩，地类为林分，林种为用材林，树种组成8阔2马，起源为人工，年龄16年，龄组
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为成熟林，平均胸径16.8cm，平均树高11.5m，亩林分蓄积11.2m
/亩，经营类型为速阔中，成熟年龄为16年。
⑵评估方法用材林成过熟林林木资产（天然阔叶林除外）采用木材市场价倒算法评估。⑶评估单价的测算
①每立方米木材纯收入的计算
②单位面积评估值
单位面积评估值＝单位面积纯收益－地租=2812.48－5＝2807.48元/亩
⑷小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×面积=2807.48×130＝364972.40元
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≈36500元（取整至佰元）。
4.毛竹林评估案例（评估明细表序号7）
⑴概况
①评估对象权属状况
同案例1。
②评估对象实物状况
该宗地中二类经营小班25-3-3小班，有林地面积54亩，地类为竹林地，林种为毛竹林，起源为天然，年龄6年，龄组为稳产期，树种组成10竹，平均胸径8.6厘米，平均树高13.5米，亩立竹148株/亩，经营类型为一般竹。⑵评估方法毛竹林采用年金资本化法。⑶评估单价的测算
①竹材年纯收益
竹材年纯收益＝销售收入－采伐成本－销售税费
＝30×11-30×11×40%＝198（元/亩）
②春笋年纯收益
春笋年纯收益＝销售收入－挖笋成本－销售税费
＝150×1.2-150×1.2×50%＝90（元/亩）
③冬笋年纯收益：
冬笋年纯收益＝销售收入－挖笋成本－销售税费
＝10×10-10×10×50%＝50（元/亩）
④年培育成本：合计165元/亩
⑤年单位面积纯收益
＝竹材年纯收益+春笋年纯收益+冬笋年纯收益-年培育成本
＝198+90+50-165＝173（元/亩）
⑥ 单位面积评估值
单位面积评估值＝173÷10%×（1-1+10%）
-10
）＝1063.01（元/亩）
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⑷小班评估值确定小班评估值＝单位面积评估值×竹林面积＝1063.01×54＝57402.55元≈57400元（取整至佰元）。
五、评估结论
评估人员根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照公认的资产评估方法和必要的评估程序，对委托评估的森林资源资产的价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日2019年6月3日持续经营的前提下，福建省永安林业（集团）股份有限公司委托评估的位于永安市青水乡、槐南镇境内的28268亩森林资源资产，在满足本报告设定的假设和限制条件下的评估值为人民币贰仟壹佰零叁万玖仟叁佰元整（￥21,039,300.00）。
评估结果汇总表
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