交付比地段、学区、价格更重要

　　如同全国楼市一样，省城太原膨胀许久的市场泡沫被刺破之际，而稳健经营的优质房企在近两年的市场起伏中脱颖而出。相比此前行业的“高歌猛进”，太原已无投资客的身影，置业者的诉求也更为简单——如约交付。

　　选择美好人居，“地段优越”“超低价格”“名校傍身”等购房金科玉律如今还能刺激业主出手购房吗？山西晚报对此进行了走访调研——

　　地段优势 因城市更新趋向平衡

　　住在太原、朗润智业、乐居房产等省城知名房产信息机构，每月定期发布省城太原房价地图。从房价地图上看，太原都市圈商品住宅成交活跃的区域目前划分为20余个板块。而在5年前的2018年，省城的房价板块数量远不及今日，清徐、阳曲、城其他片郊森林公园北、中北高新、潇河等区域的楼市尚未成形，板块划分没有这些区域。

　　新板块不断出现在房价地图之中，意味着城市的建城区正在扩大，曾经被广大市民及业内视为边远区域的板块，以城市新区的姿态出现在房价地图中，逐渐成长为楼市热点区，楼价从低走高，甚至不少中高端项目出现在城市新区中。

　　对比5年前的房价地图，省城南北、东西的差异正在缩小。如今，曾经荒凉冷清、交通不便的西中环煤气化、东中环杨家峪、北中环动物园等板块，已高楼林立；曾以农业、农家乐为经济支柱产业的晋阳湖周边已是省城高端项目集中地。

　　在省城六城区任何一家楼盘，邻近环路、路网发达、地铁规划等均是各楼盘大说特说的优势，但这种普惠式的优势已将城市的距离感不断拉近，一小时经济圈、交通圈、商业圈、政务圈等各类生活圈的形成，对多数市民来说已不再是买房的首要动力。

　　相反，迎泽、杏花岭等空间逼仄的老城区之内，已无多少像样的新建商品房项目，对刚需尤其是注重私密性的高端客户吸引力不足。

　　超低价格 业主难买账

　　2019年9月，省城西山某名盘首次开盘，以低于行业预期每平方米1500元的价格开盘，大获成功。该项目将竞品杀了个措手不及，而由此也打开了省城楼市价格战的潘多拉魔盒。

　　在此之后，不但纯新项目开盘价屡创新低，一些名企开发的老项目通过调整装修、景观配套，“性价比”越来越高。直到2021年部分大鳄房企陆续暴发危机之后，相当一部分楼盘售房已没有向公众传递产品价值的能力。降价的尺度越来越大，远低于开发成本的价格水平让人对其品质及交付产生严重的怀疑。

　　去年年底至今，曾经降价幅度超大的楼盘，不约而同地出现交付延期、降标降配、客诉不断等问题，甚至从行业内消失。2021年、2022年连续两年，抖音、快手等短视频平台上，同城最热的信息及话题莫过于“太原哪家楼盘最坑？”“太原降价最狠的楼盘都有谁？”“太原买房，这些楼盘千万别碰”等内容。山西晚报记者翻看多个热门房产媒体号发现，城东的某花园、城西的某CLASS、城南的某台、城北的某城等四五个项目轮翻登场，120平方的三居房，一年之内的成交差价高达20至60万不等。

　　然而，“降价”对楼盘成交的影响越来越低。2021年以高价摘得长风西绝版地块的某境项目；2022年年初正式开盘，原计划以12000元/平方米超低价格抢滩高端市场，但对交付力、产品力更为上心的的高端客户不买账，项目开盘销售惨淡并草草收场，成为全行业的笑柄。

　　如今，价格低不再与性价比划上等号，远不及价格稳健、交付力有保障的楼盘更受欢迎。

　　名校傍身 孩子能入学才是硬道理

　　太原成交单价最贵的房子，不是别墅，不是内城豪宅，而是小学初中对口知名学校的学区房。正因如此，省城各楼盘引入名校早已蔚然成风。知名房企开发的大盘不配建签约名校，就会在市场竞争中败下阵来。

　　2022年，因项目配建学校未开工、规划变更、业主子女无法就近入学等产生的业主维权事件不绝于耳。尤其是西中环板块的XX附中规划变更，建设开学无法落实时间点的事件，让众多购房业主对学区配套、名校傍身等楼盘心生质疑。

　　从省城历年发生的因教育配套未按宣传落地的种种业主维权事件来看，学校未建成、未招生之前，楼盘配建的名校及教育配套延伸概念存在巨大变数。这些问题包括销售宣传期所称的配建学校未建成或取消规划、学校未按预期开学、宣传学校品牌与落地品牌不一致、配建学校师资力量弱、异地购房业主子女不能入学、招生名额不能满足业主需求、二手房业主子女不能入学等。

　　多位楼盘置业顾问告诉山西晚报记者：“楼盘引入名校已非常普遍，但名校过多，难免会稀释名校的品牌价值。当学区房不再是独一无二的竞争点时，楼盘引入名校的销售吸引力就会弱化。另外，省城部分私立学校的教学品质不错，还能寄宿。所以，新建楼盘‘学区房’对业主的吸引力不再如以往那样强烈。”

　　据知情人士透露，省城雨后春笋般的名校分校教学团队组织的方法基本类似，即楼盘配建名校由主校根据教师工作意愿，选拔几位派驻到分校，分校多数老师来自社会招聘。正因如此，业主所感受到的楼盘名校分校，往往校园环境优美、教学楼现代大气，硬件配套上档次，但是教学质量与主校有差距。

　　坞城路某房屋中介公司店长张先生介绍，名校主校招生范围的二手房比配建了名校分校的新建楼盘更抢手。原因即是主校区的教学人才更迭有序、师资队伍稳定，拥有丰富教学经验的中青年教师比例高，教学水平更有保障。

　　孩子能入学，才是学区房的价值所在。

　　来源：山西晚报