深圳6折人才房对商品房的巨大冲击

　　深圳人才房最近的热度很高，一个原因是对比去年，购买的门槛降低很多，另一个原因则是楼盘推出的速度在加快。

　　比如2月份南山刚推出深铁熙府、安居同乐馨苑，合计2279套房子。紧随其后，宝安的安居福汇阁、新城华苑，光明的安居凤桐苑，龙华的安居峰景苑也纷纷入市。

　　

　　人才房值不值得买、是否该买，其实不太适合在公开平台表态。当然这个“不太适合”本身就暗示态度。如果我想说的跟深圳想听的一致，绝不会这样形容。

　　大家如果有买人才房的计划，建议先加入《一周一课》，小圈子里面沟通可能更方便。

　　今天，我会通过人才房冲击商品房市场的角度，跟大家拆解一下未来深圳不同板块的房价趋势。

　　

　　大家应该还记得过年期间，深圳推出的停止建设安居房、推出共有产权房政策。（详见《深圳楼市剧变！共有产权房横空出世，安居房成为“历史”》）

　　目前推出的人才安居房，仍属于深圳过去的保障性住房体系，仍然可以绿本转红本，十年内不得流通，十年后补缴地税差价后转为商品房。

　　这里需要注意一点，人才房“限售十年”的时间，是从买房的时候开始计算的。举个例子，比如南山左炮台东附近的深铁熙府，交付时间是2026年12月份，但假如你现在买，2033年就可以绿本转红本。

　　人才房对比周边商品房，单价大概是商品房的六折，但人才房位于不同板块，吸引到的人群不一样，对板块商品房的冲击也是不一样的。这一点至关重要，待会儿我会详细讲。

　　今年一整年，深圳至少会推出26个人才房项目，对比去年，推出的速度在明显加快，这是一个强烈信号，深圳在全力推动保障性住房体系的新旧切割。

　　

　　属于过去体系的东西，让它尽快成为过去，这样新体系的东西才能更无阻碍地拥抱市场。

　　

　　详细说人才房——包括未来的共有产权房，这一类比商品房更便宜的保障房，对商品房市场的冲击。

　　先说南山区。

　　仍然以深铁熙府为例，楼盘位置在南山左炮台东，单价6万/平。

　　

　　我想问大家一个问题，如果你买得起南山中心区10万+/平的房子，会不会跑过去买6万/平的人才房？

　　人才房限售十年，它跟商品房可不一样。

　　跑去买6万/平人才房的人，属于南山10万+/平的商品房的有效购买力吗？

　　人才是值得重视的，但人才房么……大家有空可以到线下踩踩盘，看看人才房和人才房附近的商品房质量，有个词叫“一分钱一分货”。

　　6万/平的深铁熙府，当然会对南山的商品房造成冲击，但冲击的范围仅限于港口码头附近，赤湾山附近。再远一点，比起南山更高价格的商品房，光明、龙岗的房子受到的冲击可能还更大些。

　　起码，它能让一部分本来想买居住板块的人，努把力，每平加个1万块钱，住进价值板块。

　　

　　再以光明区为例。

　　光明区属于居住价值板块，新推出的安居凤桐苑，均价大概3万/平，价格很便宜。

　　再对比附近4万多/平、5万/平的商品房，会不会有大把的人被吸引到人才房——原先准备买光明商品房的人？

　　

　　板块内，可售型人才房和商品房的价差，导致它吸引的购买力，其实大大不同。

　　换言之，近期深圳推出的大量人才房，会冲击到商品房市场，但要结合板块解读。对居住价值板块的冲击非常大，对龙华、宝安这种近郊板块，有冲击但相对小一点。

　　对一类价值板块，只能冲击到附近的楼盘。

　　

　　最后再说一说大家该买什么房子的问题。

　　我举一个学员的例子，这位学员在龙岗坂田开工厂，2013年，有朋友劝他买4万多/平的南山海景豪宅，他嫌贵、不买。

　　他的想法是房价越往上涨越困难，2万/平涨到4万/平很容易，但4万/平再涨到8万/平，就有点异想天开了。

　　最后，他在2015年花3万多/平的价格，买了套坂田的三层复式豪宅。但直到去年，整整7年的时间，房价每平才涨了1万块钱。

　　2013年买南山海景豪宅的那个朋友，房价涨到了16万/平。

　　这才只是7年的时间，比10年还差了3年。7年的时间足够让身家差不多的两个人，资产差距拉到2000万！

　　对于没野心、知足常乐的人来说，一套房子放在那儿，10年不懂确实很舒坦。但是真正懂房产价值的人，有野心的人知道，时间就是金钱。