“逃离”少数合作 正荣退出厦门荣澜置业里的纾困表象
观点网 近日，厦门市荣澜置业有限公司发生股权转让及工商信息变更，更新时间为4月13日。原本可以看作国资纾困民营房企的又一案例，但事实却并不止于此。
企查查信息显示，此次变更前，厦门荣澜置业由正荣（厦门）置业有限公司持股100%，变更后，该公司由厦门国际信托有限公司持股100%。
厦门市荣澜置业有限公司成立于2021年3月23日，法定代表人为杨高潘，注册资本约8.24亿元，经营范围包含：房地产开发经营；房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包；各类工程建设活动等。
目前，厦门荣澜置业仅对外投资一家公司，为厦门市荣虹置业有限公司，持股比例为51%。经股权穿透后，厦门荣虹置业的另49%股权实际持有人为厦门建发。
在正荣（厦门）置业退出，而厦门国际信托接盘厦门荣澜置业的全部股权后，厦门荣虹置业也将随之归属于厦门国际信托。
“接盘”厦门荣澜置业的厦门国际信托由厦门金圆金控股份有限公司持股80%，厦门建发集团有限公司、厦门港务控股集团有限公司分别持股10%，三家股东均是国有全资企业。
“纾困”表象
原本可以看作国资纾困民营房企的又一案例，但事实却并不止于此。
经查询，厦门荣澜置业存在三项股权出质信息，其中两笔为有效状态。三项股权出质信息的质权人均为厦门国际信托有限公司。
两笔股权出质登记日期分别为2022年1月18日、2022年3月4日，对应股权数额57699.999及24728.571。
根据厦门荣澜置业仅有的2021年度报告显示，截至期末，该公司资产总额92419.13万元，负债总额594.5万元。股东出资方面，正荣（厦门）置业有限公司以货币方式认缴出资82428.57万元，实缴出资额为0。
股权出质一般以融资为目的，一方面可能是自身经营存在问题，另一方面则是大股东将持有的公司股权进行质押融资。而无论出质人是谁，最终都是向第三方融资以解决资金问题。
显而易见的是，正荣通过该种形式以厦门荣澜置业的股权为“质”，换取厦门国际信托的资金，并且最终“导致”了厦门荣澜置业的易主。
股权出质早已是常见的企业融资方式，归根究底，造成厦门荣澜置业易主的原因并不在于股权出质，而是出于正荣自身。
多重影响下，于2022年实现上市以来首亏。
年报显示，2022年正荣地产实现营收258.96亿元，同比减少29.99%；全年合约销售金额334.56亿元，同比减少77.0%；销售物业已确认收益为257.08亿元，同比减少29.6%，主要由于交付建筑面积减少及已竣工物业的销售下降。
报告期内，正荣地产亏损及核心亏损分别为146.17亿元及35.5亿元；母公司拥有人应占亏损为128.77亿元。
对应到市场活动，过去一年，这家企业奔走于化债路，在土地市场上销声匿迹。但也实现全年70个项目/批次，累计四万余套房屋的交付。
退局
从所在区位来看，正荣退出的厦门荣澜置业注册地为厦门市思明区，应属海峡两岸地区。于2022年度，该地区为正荣创造了约23.9%的合约销售贡献，也是仅次于长三角地区49.6%合约销售占比的第二大战场。
另一方面，厦门也是建发的根据地，正荣在当地的发展，可谓是占据了本土优势。正荣以多数股权优势拥有绝对控制权和决策权，而厦门建发则以少数股份参与项目共建，既持续扩大本地优势，也享有项目收益。
例如，2021年6月，厦门市集美区2021JP01地块以“限地价、竞配建”的方式公开出让，包括中骏、正荣、中海、万科、华发、保利、建发等在内的多家房企参与竞拍。
该地块最终由正荣以总价15.7亿元竞得，成交楼面价29236.5元/平米，溢价率高达40.18%。项目计划总投资22亿元，拟建成时间2024年9月，于2021年12月首次取得预售证。
项目后来由正荣地产及厦门建发的子公司联发集团共同打造，其中联发集团权益比例为49%。产品以联发集团聚焦进阶型品质人文社区的“臻系”为定位，确定案名为“联发·臻荣府”。
类似操作的还有位于厦门的另一处在建项目“联发·臻华府”。
该项目开发商为厦门联正悦投资有限公司，经股权穿透后，由联发集团权益占比49%，厦门市荣璐置业有限公司持股49%，福建隆艺景观工程有限公司持股2%。厦门荣璐置业大股东为正荣地产。
在2021年，那时仍一片静好，房企还未谈债色变。彼时的正荣地产中期业绩发布会上，管理层主动对外披露表外债务情况。
与之同时，在集中供地的推进下，正荣地产管理层也明确表示出对合作开发模式的看好。
数据显示，于2021年上半年，正荣地产新增项目24个，其中21个为合作项目，整体权益并表比例大约在50%左右。
时任正荣地产董事会主席的黄仙枝曾于现场提到，合作开发经营已经是主流，正荣对此保持了积极、开放的态度，有了一批经营理念和产品接近的伙伴，形成了稳定的合作关系。
具体的布局策略上，主要围绕一二线城市圈展开，在长三角、海峡西岸以及大湾区三个区域进行深耕。
综合来看，根据相关报道，在珠三角，正荣与越秀、新城、融创、招商、金地等进行合作；在长三角，与远洋、融创、时代中国、联发等合作；在海西，与联发合作；在中西部，与卓越、弘阳等合作。
但自从加入自救队伍后，出售股权也成了正荣地产的必经之路。过去的少数优势，难逃被摆上货架的结局。
去年3月，正荣地产公告拟向新希望地产出售佛山项目公司51%股权，作价约为1.56亿元。该目标公司所持项目所有楼宇已完成封顶，且约三分之二的可出售物业已售出。
正荣地产表示，公司自目标公司撤资可使集团集中资源投入其现有业务，将符合本公司及其股东的利益。出售事项亦可增加本集团的现金资源以履行其财务承诺，目前拟将出售事项所得款项用作偿还现有债务。
此后的8月，正荣地产宣布拟向泉州市国资委等方面出售其持有的泉州正朗置业有限公司51%股权及销售贷款，作价1.02亿元。
正荣地产表示，经考虑当前的市场状况及日益严峻的经营环境，通过出售事项变现对目标公司的投资，可为集团提供实时现金流入，从而增加流动性，并使其能够满足其营运资金需求，降低债务水平及有助于稳定集团的整体运营。
而从近期来看，今年3月份，正荣连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为18.11亿元，同比降29.94%；合约销售建筑面积约为12.04万平方米，合约平均售价约为每平方米1.5万元。
截至2023年3月31日止三个月，正荣连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为47.87亿元，较2022年的140.1亿元下降65.83%；合约销售建筑面积为33.463万平方米，合约平均售价约为每平方米1.43万元。
今年一季度，正荣实现交付5000余户，涉及项目济南璟樾花园、武汉正荣紫阙台（二期）、武汉关谷正荣府、徐州云龙湖正荣府、长沙滨江紫阙台（一期）等。