上海：今年要完成12万平方米旧改任务，户数少、开发价值低、资金筹措难都是考验

　　随着搬家货车关上车门、驶出弄堂，虹口区230街坊最后一户居民完成搬迁。

　　4月3日，虹口区今年首批零星旧改项目仅用不到两个月就完成居民100%搬迁腾房。至此，230街坊、252街坊、东余杭路（保定路——大连路）拓宽改建工程房屋征收，三个零星旧改地块居民均实现签约率100%、搬迁率100%。4月9日，徐汇区永嘉路250、266弄及周边地块旧改项目也签约并顺利生效，涉及居民139户。

　　2022年，上海全面完成成片二级旧里以下房屋改造，但零星地块旧改任务依然繁重。截至去年底，上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，涉及约1.3万户。今年，上海明确要完成12万平方米中心城区零星旧改，到2025年，要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。

　　相比成片二级旧里，零星旧改地块面临户数少、开发价值低、资金筹措难等现实问题。然而，无论是为提升中心城区经济密度和区域能级，还是改善民生福祉，零星旧改地块在城市发展中的重要性无法被忽视。上海如何啃下这块硬骨头？

　　

　　对独有难题见招拆招

　　零星旧改算的是民生账，不能只看资金收益。相关部门联手拓宽融资渠道

　　零星旧改地块面积往往“袖珍”，户数也少，有的地块居民甚至不足10户，每户所占权重很高，居民抱团与政府谈条件是常事。

　　静安区愚园路地块涉及90证居民与单位，旧改征收通知一贴出来，居民就聚在一起了。“我们要共进退。”有居民说。

　　对居民抱团，基层政府始终持开放态度。“来来来，到活动室来商量。”四明居民区党总支书记张海燕看到旧改居民因小区空间局促没地方去都挤在弄堂口，就主动招呼大家到居委活动室，让他们自由讨论。

　　旧改工作组之后也将办公室搬到居委会，居民对政策有什么不理解，第一时间就能找到旧改工作人员。一些旧改居民对旧改的公开公平深有体会，也愿意成为居民与政府之间良性沟通的桥梁。

　　“抱团不可怕，旧改就是要充分尊重居民意见。只要居民在合理合规的范围内提出意见，政府就要尽最大努力让居民‘应得尽得’。”静安寺街道党工委书记洪明铭说。

　　虹口区第二房屋征收事务所副总经理刘峰也告诉记者，零星地块看上去“面积小、户数少”，但实际上“私房多、违建多、户口多，难度一点也不小”。比如，一户私房涉及十余人，兄弟姐妹对如何分旧改“蛋糕”持不同意见。对此，经办人会根据居民的实际情况，按照政策逐一讲解，于法有据、于情合理地帮忙化解矛盾。

　　零星地块的更大痛点在于很多都不具备商业开发价值，无法通过土地出让来推动旧改，面临资金平衡难、筹措难等问题。但零星旧改算的是民生账，不能只看资金收益。为此，相关部门已联手积极拓宽融资渠道。

　　黄浦区蓬莱路北块，通过政府专项债提供资金保障，今年计划发债80亿元，第一批次债券已发行56.5亿元，剩余债券额度将于后续批次发行。虹口、静安等区的项目，也在结合实际，通过政企合作、资源地块捆绑等方式做好旧区改造的资金保障。今年，静安已计划由区属国企大宁集团、苏河湾公司、新静安集团、静投集团参与零星旧改工作。

　　

　　党建引领创新是法宝

　　旧改很有人情味，不仅居民改善了居住条件，紫藤老树也改变了“居住”条件

　　推动零星地块旧改，法宝是什么？在虹口区旧改指挥部常务副总指挥杨叶盛看来，党建引领工作创新，始终是最大的法宝。

　　2013年，虹镇老街旧改基地首次出现一张“党员签约榜”：在首月签约的党员名字旁边标五颗星，次月标四颗星。当时，1号地块81名党员中80名都拿到五星，唯一的“四星党员”想请工作人员通融改成五星，但没有得到同意。这些年，几乎所有地块的党员签约率都达到100%。

　　近日，音乐谷项目居民代表郑伟芬为大家分享了《一棵紫藤树的故事》。她家老房子里有一棵紫藤树，在她12岁时种下、已陪伴她家50多年。旧改方案公示后，郑伟芬给虹口区旧改指挥部、区绿化办写了一封信，表达想为老树找个新家的心愿。郑伟芬收到了回复：这棵树将搬到和平公园。今年2月，郑伟芬到和平公园看到这棵久违的老树，心情非常激动：“这棵树也像我们一样，有了新家。旧改还是很有人情味的，不仅我们改善了居住条件，树也改变了‘居住’条件。”

　　这个故事，打动了很多即将面临零星旧改的居民。有的人家里也有珍爱的树，正与相关部门联系，希望能复制郑伟芬家的经验。

　　上海这些年的旧改中，细致入微的群众工作是基石。如今，在每户居民声音被放大的零星旧改中，更考验群众工作的精细化程度。

　　黄浦区40街坊位于新天地商圈，零星地块旧改时，老姜在一轮意愿征询中投了反对票。他最大的心结是两个不到1.7米的阁楼，征收只按面积的一半来算。征收工作人员林晟是有名的“交心王”，特别会与旧改居民聊天。林晟找到老姜，对他说：“不是特别针对你家的阁楼，这是现在的政策，地块里所有居民都是这把‘尺’。”

　　林晟经常找老姜谈心，开导他，要看长远利益。最终用诚意打动了老姜。二轮征询时，老姜一家带头签约。

　　在市中心的零星地块中，有不少远居海外的旧改居民。他们中很多都是高学历、高收入、高要求的“三高”人群。如何让他们主动配合签约？“要用精细专业的服务，让他们感受到旧改征收的公信力。”陆明说。

　　

　　形成一地一策一方案

　　坚持“留改拆并举，以保留保护为主”；积极探索小规模、渐进式更新改造

　　每个零星旧改地块的情况不一样，未来如何与周边联动、融合？

　　按照计划，静安区今年将再启动10幅零星地块改造。旧改中可能遇到哪些难题？静安区建立零星旧改地块规划先行机制，通过分析研判制度，重点就地块规划调整优化、基地疑难问题等进行专题研究讨论，形成“一地一策一方案”。

　　静安区建管委副主任凌斌介绍，静安区将按照因地制宜、分类推进的原则，从风貌形态、功能使用、社区结构等角度，探索重建改造、零星改造、历史文化保护性整治相结合的旧区改造模式，最大限度保持历史文化的承接、转换和脉络延续。

　　黄浦区已对零星地块的分布、涉及的居民户数、改造需要的成本等进行摸底、评估。未来将通过多策并举的形式推进。比如，有的地块通过留人留房进行成套化改造；有的可能有一定开发价值，就与周边建设规划进行整合；有的可以通过公共服务基本配套设施建设“拔点”；还有的结合黄浦区美丽街区打造，让社区规划师和居民一起参与，广泛听取意见，共同设计方案。

　　虹口区旧改指挥部相关负责人表示，对于尚未启动的零星地块，会积极对接主管部门，争取政策和资金支持，尽快改善群众居住条件；对于已经启动的地块，要做深做实做细群众工作；对于待出让的地块，要确保地块找到“好人家”，建成“好项目”，集聚“好产业”，形成“好功能”，成就“好未来”。

　　上海将充分借鉴成片旧改的成功经验和模式，持续稳步推进零星旧改工作：将更加注重加强历史文化保护传承，坚持“留改拆并举，以保留保护为主”；积极探索小规模、渐进式更新改造方式；不断完善规划调整、改造模式、资金筹措等配套扶持政策，改善居民住房条件。

　　文/周楠 唐烨

　　编辑/倪家宁