“浙江帮”上海抢地

  本文源自:国际金融报

  浙系房企“围猎”上海土拍,引发市场关注。

  上海浦东新区南泉北路与栖霞路的交汇处,矗立着一栋黑色大楼,在一众低平的建筑中显得颇为突出,阳光照射下,外墙上“房地大厦”四个字金光闪闪。

  大约一周前,这栋楼成了周边最热闹的地方,半个地产圈的投拓团队从全城奔赴而来,其中不乏外地进沪“赶考”的身影。大家集结的原因很简单——上海二轮供地,他们都是来补充粮草的,且极大可能会在同一宗地中交手互搏。

  房地大厦是他们的“战场”,也是米仓。

  大赢家

  抢地的号角在7月11日吹响。当日,8宗涉宅地块上架,第一个小高潮很快来临。

  早上10点零5分,松江永丰地块开始报价,7名竞买人轮番举牌,经过7分钟、21轮报价后,地块触顶进入摇号环节。

  除了保利、国贸、招商等华南房企外,这块地的意向方里还出现了浙江房企的身影——由大家房产和宁波维科组成的联合体,他们也从隔壁赶来分一杯羹。

  不过这宗地最终没有落入大家联合体的口袋,它的高光时刻在后面两天。

  错过松江永丰地块后,大家房产带着它的伙伴们在12日、13日连中两元,溢价10%摘下了浦东新区曹路基地12-01地块和嘉定区嘉定新城G09-2地块,合计斥资约24.78亿元。

  这场僧多粥少的战役里,大家房产成了公认的大赢家。

  上海本轮供应16宗涉宅地块,报名参拍的房企数量超过40家,最终15宗完成出让,一口气摘得两宗地的只有大家联合体和临港集团,不过后者所摘地块均位于临港新片区,板块热度一般,新房去化不佳,只有一名竞买人报名从而底价出让,被业内视为“托底”。因此二者虽斩获数量相当,但地块价值、获取难度有着云泥之别。

  由于本轮上海土拍规则有所改变,当报价达到最高限价后,则通过摇号确定最终竞买人。此前的一次性书面报价除了运气成分外,某种程度上也考验房企投拓的专业性(即对地块的认知与判断),而摇号则意味着出让结果全凭运气。

  大家房产的好运在中奖率上体现得更为直观。

  对比招商来看,尝到上海新房市场的“甜头”后,公司近来深度参与上海土拍,继首轮报名15宗地块后,本轮招商再度撒网11宗地块,最后仅摇中一块。广撒网战术没奏效的不在少数,报名8宗地块的象屿,参与7宗地块的越秀,瞄准6宗地块的华润、国贸和绿城,均空手而归。

  此次土拍中,大家房产以联合体形式报名了6宗地,摇中2宗,中奖率三分之一。记者统计发现,在上述联合体中,大家作为主导方全程参与,除了与浙江钱江房地产、宁波维科组成高频铁三角外,其也和杭房地产和厦门国贸偶有联姻。

  交学费

  率领一众浙系房企“围猎”上海土拍让市场关注到大家房产,但实际上,其接触上海市场要比外界想象的更早。

  大家房产原名为杭州城建开发集团,创建于1982年,1999年注册“大家房产”品牌。成立四十余年来,其以杭州为中心向周边省市辐射,项目足迹拓展至安徽、上海、湖北、江苏等地区。

  虽然在上海知名度不高,但在大本营杭州,大家房产基本实现了全覆盖,这也是公司业绩的主要支撑。

  克而瑞数据显示,今年上半年,大家房产实现全口径销售额210.9亿元,超过仁恒、伟星、新希望等企业,位居行业第40;其中浙江区域贡献了161.22亿元的销售额,占比超76%,拿下了该省TOP 20榜单中的第7名;若按具体按城市划分,公司同期在杭州的销售额达到115.39亿元。

  大家房产品牌成立的那一年,便从其擅长的市政公建领域入局上海。早期大家房产主要通过合作模式参与如上海大宁灵石公园、上海青浦崧泽华城秀景苑等公建、保障房项目。

  2005年左右,大家房产在上海的首个独立开发项目歌林春天住宅开盘,此后其便淡出上海。

  后直至2019年才开始出现在公开市场拿地。当年3月27日,大家房产以9.93亿元的价格摘得嘉定区马陆镇复华园区06-01地块;2020年6月,又竞得奉贤区奉城镇46-01区域地块,成交价约7.9亿元。

  这两个项目的后续发展并不如意。

  摘下嘉定地块后,大家房产通过股权腾挪淡出项目开发,并引入上坤为操盘主体,项目后被打造为上坤云栖麓,一度被传烂尾,延期交付。奉贤项目对应的则是大家美颂,2021年1月23日首开遇冷,开盘后两个月去化率不足三成,几乎熬到现房销售才逐渐清盘。

  “一家人”

  久别重逢的上海市场并未对大家房产展示出足够的热情与认同,但两度折戟的它却愈挫愈勇。

  2022年上海首轮土拍中,大家联手浙江钱江房地产,以约12.23亿元的价格摘下了浦东新区惠南东城区中单元(PDS3-0203)A8-3地块,溢价8.7%。

  该项目便是后来三开三捷的钱江大家文澜府。

  公开信息显示,2022年12月项目首开,创下了约139.4%的认筹率,是当时七批次浦东新区唯二触发积分的项目;今年3月加推217套面积89-132平方米的住宅,认筹率约319.8%,积分也从首开的38.9分上升至65.5分;5月第三次开盘,认筹率达到294%左右,积分涨至74分,创造了惠南板块最高分纪录。

  钱江大家文澜府的成功给了大家房产加码上海的勇气,董事长赵炎林曾在2022年公开表示,今明两年都将聚焦杭州和上海,公司会持续关注这两个城市的供地。上海作为大家房产重要的战略城市,会加强深耕。

  大家房产也确实贯彻执行了这一战略。

  今年4月的上海首轮供地中,大家房产携手宁波维科一连参与了包括浦东周浦地块、嘉定徐行、嘉定菊园、奉贤西渡、青浦西虹桥在内的5宗土地竞拍,最终无一斩获,铩羽而归。

  补仓失败叠加在手项目基本售罄,大家房产在上海的土储亮起红灯,二轮供地,其呼朋引伴继续加码,好运加持下,收获颇丰。

  不仅是上海,大家房产对合作伙伴也有执念,其这两年的拿地伙伴都较为固定,无外乎浙江钱江房地产和宁波维科。

  实际上,大家房产与浙江钱江房地产关系匪浅。大家房产的股东——杭州城投,也是浙江钱江房地产的控股股东。不仅如此,杭州城投还通过杭州市安居集团持有杭房地产70%股权。

  也就是说,这些“抱团”的企业其实是“一家人”,真正被带着玩耍的“外人”只有宁波维科。

  宁波维科是维科集团的旗下公司,虽然鲜少出现在上海土地市场,但在宁波当地也算小有名气。其开发建设了姚江边的维科上院、月湖畔的维科月湖花园等多个高端项目。

  某中介平台数据显示,目前该公司在宁波还有两个待售新盘,其中云望里为海曙区销量榜上的第四名,参考均价3.53万元/平方米,为TOP 4中均价最高的项目。

  绿城遗憾

  除了大家联合体外,来沪抢地的浙系房企中存在感最强的当属绿城。

  本轮供地,绿城一口气报名了6宗,对应保证金32.41亿元,不同于大家房产的抱团,深耕多年且实力雄厚的绿地多单枪匹马而战。

  记者注意到,绿城的投资预判与大家联合体重合度颇高,例如浦东新区曹路基地的两宗地、闵行华漕地块、嘉定新城地块、宝山区大场镇地块。双方参与的6宗地块中,5宗重合。

  如果算上首轮土拍中绿城报名的9宗宅地,今年以来绿地已参与了上海15宗地块的出让,暂无收获。

  从2022年年报来看,截至去年底,绿城在上海的住宅项目共有5个,分别为外滩兰亭、明珠城、青蓝国际、弘安里和前滩百合园。

  目前来看,这些项目库存有限。

  青蓝国际去年已售完,黄浦区的外滩兰亭体量不大,计划分两批推出,首批111套房源已于今年1月开盘,原定6月加推的二批受云锦东方事件影响延期出让,不出意外的话外滩兰亭年内将售罄;去年拿下的浦东三林地块,绿城将其开发为前滩百合园,4月推出公寓、联列共164套,吸引了733组有效认筹,当日清盘;弘安里项目是招商蛇口从上海地产手中接盘而来,后引入绿城,由于项目性质为城市更新,涉及历史风貌保护,因此推盘节点不明。

  去年,绿城单盘销售超过40亿元的项目有9个,青蓝国际位列其中。今年上半年,其在上海推出的两个项目单盘销售额均不低,前滩百合园成交金额49.72亿元,外滩兰亭对应39.42亿元。

  在手货值所剩无几,面对销售健康、去化良好的上海市场,绿城显然着急补仓。

  滨江缺席

  相较于绿城运数欠佳,拍而不得,浙系另一代表性房企——滨江已多年缺席上海市场。

  去年底,滨江以1539.3亿元的销售额排名行业第13位,面对座次上升,董事长戚金兴自谦“不是我们猛,而是同行后退的速度比我们快”。

  杭州楼市的平稳助力了滨江业绩上升,去年其继续极致深耕杭州,全年新增的41个项目均位于浙江省内,其中杭州38个,金华2个,宁波1个。

  今年5月的业绩说明会上,面对投资者关注的何时可以在上海土拍看到滨江身影,戚金兴表示,我们会积极关注上海市场,有合适机会就参与。会上,财务总监沈伟东透露,今年前4个月滨江拿地的净利率总体在8个点左右,基本与2022年保持稳定。

  这样的投资标准上海市场显然满足。多名投拓人员对记者表示,今年以来,政府对上海供地释放了充足的善意,除了高度安全的市场环境外,地块的平均净利率可以达到8%-10%左右。

  即便如此,滨江对上海市场目前依然停留在关注阶段,尚未踏出实质性一步。

  今年前6个月,滨江共斩获土地23宗,其中20宗位于杭州,另3宗分别位于南京、宁波和金华。4月和7月上海两轮供地中,均未出现滨江的身影,其在上海市场已沉寂许久。

  回顾滨江入申之路。早在2015年其便开始参与上海土拍,杨浦和青浦失利后,滨江于当年9月联合平安不动产以34.65亿的“地王”身份拿下宝山大场地块。作为进入上海首秀,滨江倾注了心血也拿出了诚意,纯铝板外立面、室内外双泳池,滨江公园壹号成为板块内标杆项目。怎奈遭遇上海楼市调控,该项目迟迟未能入市,随后又因整改导致房型变动,进展一波三折。

  滨江公园壹号 孙婉秋摄

  宝山拿地后的第二年,滨江进军上海旧改,其与中崇合作开发古北中央公园,项目由滨江代建,代建管理费为3.3亿元。然而,项目尚未完工,中崇便陷入资金困境,随后双方对簿公堂,合作一度闹掰,导致项目建造3年方才入市。

  与中崇的合作变故或成为滨江淡出上海的导火索,即便市场呼唤声不断,滨江却始终谨慎,没有再在上海拿地。

  对于今年是否开启上海拿地?戚金兴向《国际金融报》记者表示,“有机会一定参与。”

  大家凶猛、绿城遗憾、滨江缺席,同根的浙系房企们在上海市场上演众生相。