住建部明确重点方向 房地产政策加快调整优化

  住房和城乡建设部部长倪虹近日表示,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

  专家表示,在中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后,住建部适时发声,进一步透露了政策调整优化的重点方向,对各地落实政策具有关键性的指导意义。整体而言,未来一二线城市房地产政策优化调整的空间较大。

  降低首付比例和贷款利率

  专家预计,未来住房贷款利率整体有望进一步下降,一线城市下降空间相对更大。

  今年年初,人民银行、原银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。首套住房贷款利率政策与房价变动挂钩。此后房价下跌城市纷纷调降首套房贷利率,目前,房贷利率已降至历史低位。

  据贝壳研究院统计,7月,百城首套房贷利率平均为3.90%,其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%、3.88%,一线城市相对较高。

  在首付比例方面,目前大部分非限购城市首套住房最低首付比例已按照20%执行,但一二线城市的首套住房最低首付比例大多不低于30%。

  在平安证券地产行业首席分析师杨侃看来,此次住建部提到“降低购买首套住房首付比例”,释放了明确的政策信号,利好总价高、购房门槛高的核心城市。

  中指研究院市场研究总监陈文静指出,短期来看,一二线城市或进一步降低首套住房首付比例和房贷利率,首套住房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%,一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在调整的可能性。

  落实“认房不认贷”

  在不少业内人士看来,此次住建部诸多提法中,最引人关注的莫过于“个人住房贷款‘认房不用认贷’”。

  目前,一些城市在实际操作中仍然执行“认房又认贷”的政策。业内人士介绍,该项政策是指住房消费者有了购房贷款记录之后,即便购买首套住房也会被认定为购买第二套住房,并适用更高的首付比例、房贷利率和更严格的公积金贷款标准,无形中提高了购房门槛和成本,属于“限购限贷”政策的延伸。

  据诸葛数据研究中心不完全统计,去年以来,包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20个城市优化了“认房又认贷”政策。但是,一线城市和部分重点二线城市仍严格执行“认房又认贷”政策。业内人士介绍,目前,北京首套住房首付比例基本在35%,房贷利率为4.75%,第二套住房首付比例为70%,房贷利率为5.25%。

  “当前限购较严格且执行‘认房又认贷’政策的城市主要有北上广深、成都、西安等十余个核心城市。”陈文静说,住建部提出落实好个人住房贷款“认房不认贷”政策之后,部分二线城市或率先行动起来,未来一线城市也可能进行合理调整。

  调整优化房地产政策

  进入7月,调整优化房地产政策的政策信号加快释放。

  7月24日召开的中央政治局会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  7月25日,国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》,其中列明的涉及购房环节税费优惠多达19条。

  专家表示,“适时调整优化房地产政策”给足市场想象空间,意味着过去在市场过热阶段出台的一些政策存在调整优化的可能性。

  此次住建部发声则进一步透露了政策调整优化的重点方向。在业内人士看来,这是对7月24日中央政治局会议中提出的“适时调整优化房地产政策”的落实,对接下来地方政策调整具有关键性指导意义。预计各地调整优化房地产政策的节奏将进一步加快,特别是二线城市政策优化或已在路上。

  来源:中国证券报

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