你买的房子真能上名校？佛山明星学区房跳涨之下大坑初现！
作者: 楼市悦人
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最近几年，从北上广深到佛山，学区房都是最能“对抗”调控的硬通货。
尤其是民办名校实施小升初遥号政策后，学位房＋公办名校成为最大的确定性，到教育强区南海“买套房”成为不少父母最淳朴的选择，但这也为卖家及投机者提供了多的炒作空间。
尤其是上月市场一致追逐的明星新校千灯湖中学公布对应学区后，有业主连续涨价，更有业主下架房源，部分热门的“双学位”社区甚至出现一房难求的局面。
然而，这样的房子真值得我们接受高溢价买入吗？
先不说最近上级会议罕有地提出要防止学区房炒作，光学区未来的变化就注定了部分高价房源的“坑”属性！
01
这座明星新校魅力有多大？
明星学校被追捧不罕见，但作为一座还没开始招生、完全没有教学成绩作为支撑就能引发家长、投机者、中介三方疯狂追捧的新校，千灯湖中学绝对是佛山的独一份。
没办法！因为无论是“硬件”——校园建筑配套，“软件”——校长老师来看，千灯湖中学光账面上就足够引人！
作为金高区的首家公办中学，官方是这样描述这家明星学校的：
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怎么样？是不是很有楼盘广告的即视感？
但这可是来自于金高区的官微。
看完官方的“软文”，我们再看点实际的：
灯湖中学
地理位置：位于桂城夏西良溪工业区，地处华翠北路和海五路交界处。
占地面积：学校总用地面积约52亩（33535㎡），总建筑面积80934㎡。
学校配置：新建学校设置教学班42班，可容纳学生2100人，建有教学楼、图书馆、多功能体育馆、300米运动场、恒温泳池、学生饭堂及宿舍楼、地下两层停车场等系列建筑，设置停车位约750个。
师资：灯湖中学的首任校长是曾在南海实验小学任职十多年的周汉云校长。
据教育大V静敏老师的介绍，在小升初面试笔试时代，周校长掌帅的南海实验小学每年毕业生不超过300人，每年被南海实验中学录取的都在100-120人之间，每年超三分之一的学生被南海实验中学录取！
这个占比，在南海区，至今应该没有被超越！
简单地说，从硬件到软件，灯湖中学都堪称目前南海公办初中能拿出的最强配置！
这样，我们就不难理解为何有业主爱得知自己家被划进灯湖中学学区后要发微博庆祝了！
02
鸡犬升天，“神户型”小区也来搀和
好学校对应“好房价”逻辑上貌似是这样没错，而实际到底行情上也是如此。
在灯湖中学学区公布后，入选者就成为了最好的炒作标的！
根据今年南海区的招生地段划分，入读灯湖中学的包括这些小区：
这里我们先来看看那些紧靠着这座明星学府的明星社区。
GDP还保6，这些房子，一个月时间就完成全年任务了！
当然，这些千灯湖的房子，一直以来都被视为贵重资产，而灯湖中学的首招战线拉得很长，不少原本到平洲上学的小区都入选了。
包括一个流传在业界多年始终未被“超越”的“神户型”楼盘，都迎来了难得的“涨价”机遇。
这套117.5平的“神户型”大两房此前是整个片区最便宜的电梯房，但4月以来连续涨价两次，最后成功地将自己带进“0”带看的境地。
熟悉桂城楼市的小伙伴应该都知道，这套房源就处于以苏州园林＋实用率低闻名的南海颐景园之内。
117.5平的两房，130平左右才有原生的三房，这样的设计也让这个项目从一手开盘开始，就始终卖不起价，始终是区域的“洼地”。
但随着划进了灯湖中学的学区，“价值收复了”。
进入灯湖中学的学区，不论是一直以来的豪宅，还是你曾经不远多看一眼的“神户”，基本就是鸡犬升天的普大喜奔！
而市场传闻，这波行情中，部分房源已经被投资客提前布局，ABC单玩得不亦乐乎。
03警惕！你高价买的房子真的能入读名校？
不论房价高低，要是花钱真能为孩子买个“美好的未来”，相信不少家长都会认了。
但这个事儿，其实并非如此简单。
一句话说清楚——目前灯湖中学划定的学区范围太大了——灯湖社区、中汇社区、同成社区、翠颐社区、怡海社区、夏西社区、夏北社区，这些社区里面的还有像中海万锦豪园（3609户）、保利花园（一二三期共计3213户）、万科金域中央（4277户）、中海锦城（4765户）这样的超级大户！
相比之下，这个明星学校首届招生人数为16个班，736人，后面很可能也就每年招700-800人，僧多粥少的局面非常明显！
因此，从一开始千灯湖中学就关闭了“政借生”的大门，要求必须人户一致才能入学。
或许教育部分的数据中，这样一限制，今年的招生是大抵均衡的。但未来的变数却非常大！
最大的变数，就在夏西社区、夏北社区！
虽然叫灯湖中学，但这所学校所处地块并非金高区原有的国有用地，而是夏西良溪村的。据说，这个因素也是同德社区没有资格入读灯湖中学的原因之一。
地块属于平洲片，未来招生自然要照顾本地人（就近入学）。
目前，夏北的几条村旧改都已经走上轨道，如碧桂园参与的永胜旧村居改造项目，首期回迁房面积约9万平方米，预计2023年就能交付使用！碧桂园灯湖盛世也有风声要年内开卖。
去年11月25日，夏北永胜村旧改启动
更关键的是，目前桂城的政策，是坚持“大规划、大更新、大拆除、大改造”模式腾笼换鸟，加大攻坚力度推进“三旧”改造提速，加快村改步伐，加速夏南、夏西、平南、平西、三山等重点片区超万亩的“三旧”改造。
好了，未来夏西、夏北需要分配到的学位将肯定是越来越多的！
那么，未来同德社区就是前车之鉴，哪怕你的楼盘叫“灯湖一号”，但就是不能入读灯湖中学！
那些房源“入坑”的机会大？
这个在政策公布前，我们没法猜测。但根据“就近入学”的原则，那些旁边有更近的学校的房源，我们就不好去掺合了。
例如，某些今年幸运地划入灯湖中学学区，但此前一直就在平洲读书的房源，未来被调整回去的概率也更大。
当然，也有传闻，未来灯湖中学有机会采取在户籍生中摇号招生的政策，摇上的入读，摇不上的“服从分配”——这个就等于传闻已久的多校划片了。
无论采取那种变化，只要读不上灯中，对于以超高溢价接盘的学生父母来说，显然都划不来。
开玩笑的说句，或许，自己鸡娃，成功率还更大。
04
调控要来？上级罕见针对学区房乱象发言
当然，多年以来的经验还是告诉我们，学区房是最能保值增值的优质资产。
但未来这个风向可能也要变化了。
在4月30日召开的重要会议中，罕见地提出了要防止学区房的炒作！
会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
要知道，这样重要的会议，讨论的都是关乎国计民生的大事、要事，而这一次，学区房的炒作被盯上，调控或许已是一触即发。
“近一年来的房价上涨，很多都是以学区房等概念炒作为先导。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华接受中新网记者采访时表示，但基础教育事关公平与国家长远发展，不应该成为炒作对象。
某地产首席分析师认为，2021年来，全国楼市明显上涨，一二线城市以学区房作为导火线的普涨明显出现。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，接下来，对于炒作房价的行为，尤其是以学区房等名义炒作房价的行为将会被重点查处。
“大城市严打学区房炒作会成为一个市场热点。”业内专家预计，一是，二手房中挂牌价格虚高的房源，普遍都是学区房，将会面临严管；二是，新房楼盘销售若炒作学区也会被约谈。
。”
炒作学区房，风险可能比我们想象的都要大！
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