“垂直造城”给了谁机会

　　

　　“以公共交通为导向进行开发”的TOD模式，不仅通过“垂直造城”实现城市土地集约化应用，让人们出行更加便捷；而且成功构建了“宜居宜业宜游生活圈”，打通城市各大功能和场景。该模式备受商业地产企业、地铁公司甚至是消费品牌追捧，在2023年进入“狂飙时刻”。

　　在上海张江金融机构工作的小杜，把第一个家安在距离公司40多公里远的青浦“天空之城”小区。“虽然离公司远，但胜在生活、工作都便利。下楼就是地铁站，要是出差，坐两站地铁就到虹桥枢纽。”小杜说。

　　往常，远郊小区很难吸引这类购房者。如今，这类采用TOD模式小区受到越来越多热爱公交出行的年轻群体的青睐。它们依托交通枢纽，一改在平面上扩张的传统思路，在纵向上要空间，通过“垂直造城”，把生活半径缩小到在家门口。

　　火起来不只是TOD住宅小区，还有TOD商业项目。

　　

　　重庆光环购物公园

　　2020年最后一天，重庆沙坪坝区的核心商圈三峡广场内新添了一座大型购物中心龙湖金沙天街，整个Mall直接建在沙坪坝高铁站上。500多个国内外品牌争相入驻该商业体，覆盖网红餐饮、特色文创、精品家居、潮流运动、潮玩数码、亲子教育等业态。

　　在单个TOD示范项目成功“出圈”的背后，是这一模式在全国各地“狂飙”式的落地，给城市焕新、商业发展带来新的变化，也给众多企业带来新的机遇。

　　观现象

　　TOD模式火遍全球

　　

　　

　　1992年，美国新城市主义倡导者彼得·卡尔索尔普，提出一种“以公共交通为导向”的开发模式，即TOD城市发展模式。TOD即是Transit-oriented?development的英文缩写。

　　TOD模式通过在划定的一定半径内，注重对轨道交通车辆段、站点及沿线地上土地和地下空间的集约化利用，在满足人群居住、购物、娱乐等多种需求的同时，优化城市布局，实现社会效益及经济效益最大化。

　　如果说，轨道交通是让人流动起来，那TOD的产生，就是让人聚集起来，仿佛一个都市大磁场，形成产业中心、消费中心，从而带动一个片区，提升一座城市的更新价值。

　　世界发达城市都在流行这种TDO模式。美国纽约曼哈顿高线公园，依托TOD模式迅速发展成为美国的经济文化中心。日本东京六本木，以轨道为节点，形成“垂直城市”，一跃成为东京新晋繁华新中心。

　　

　　美国纽约曼哈顿高线公园。来源：百度百科

　　近年来，TOD在中国变得越发火热。据易居研究院统计，2022年，?全国共有12个城市陆续出台轨道交通与TOD综合开发的相关政策，为城市TOD模式健康发展提供重要支撑。从以往以北上广深为主的城市，到如今的重庆、杭州、宁波等新一线城市，在城市对TOD模式愈发重视的背景下，TOD模式呈现较强的发展趋势，而一线、新一线城市也成为了TOD项目高地。

　　例如，2022年年初南京市发布《关于进一步推进南京市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》，强调落实公共交通引导城市发展的TOD理念；2022年年底，市规划资源局出台《南京市轨道交通车辆基地上盖综合开发利用规划管理办法》，提出对轨道交通车辆基地及周边土地实施立体开发，可以复合设置住宅、商业、办公、研发等功能。

　　不难想象，未来多个城市的地铁站的上方，将蝶变出一片充满活力的新城市模样。

　　入局者

　　地铁公司与商业地产强强联合

　　TOD赛道“如火如荼”，让地铁公司成为土地交易的一股新兴势力。据中购联铱星云商不完全统计，2022年全国累计成交的TOD地块超过40宗。其中，有13个城市的地铁公司拿地，涵盖广州、厦门、深圳等城市。

　　虽然在TOD土地交易让众多地铁公司占据优势，但因缺乏足够的商业开发经验与案例，它们开始选择与商业地产商走上合作开发之路。

　　早在2016年，广州地铁和越秀集团便开启战略合作关系，前者负责以底价竞标项目，后者以合理溢价收购股权，双方共同参与项目开发。接下来，广州地铁更是成为了越秀地产第二大股东，也是越秀地产布局TOD领域的重要依托。地铁公司与房企的合作关系也因此愈发牢靠。

　　此后，越来越多的地铁公司、房企发现这种合作模式的可行性，开始争先效仿。如2022年，?华润置地与深铁集团达成战略合作，携手推动深圳TOD发展，他们联合打造的“TOD+大型综合体?”项目——北站超核中心将于不久后面世；卓越商业与深铁商业携手成立合资公司，共同运营“岗厦北超级枢纽商业”；青岛青铁携手青岛丽达，在地铁沿线零售商业方面开展合作；朗诗控股与无锡地铁将围绕商业运营、物业改造等领域开展深度战略合作……这也预示着，全国TOD领域布局将随着地铁公司与商业地产商合作进程越走越远。

　　据赢商大数据统计，54个已开业TOD项目中，超九成为自持自建的单一开发模式，合作项目仅占11%；而77个待开业项目（包含拿地、规划、建设到待开业等各个阶段）中，合作开发的模式占比大幅上升至40%。

　　对商业地产商来说，这种合作模式可以帮助其获得更多优质轨交沿线土地资源，从而达到规模效益快速增长的目的。对地铁公司来说，TOD开发是区域空间的二次建设，能实现土地溢价和物业增值，通过发力商业地产“副业”，可助其反哺城市地铁建设。最终，轨道交通企业和商业地产商从合作中获得的收益能让两者实现共赢，共同发展。

　　看样貌

　　中小体量做“微缩城市”

　　大体量造地标景点

　　轨道交通企业和商业地产商的合作开发也让TOD项目出现了不同的模样。从54个已开业TOD项目看，10万平方米以下的中小体量TOD倾向于做“进阶版社区商业”。

　　以往社区商业形态主要依托于周边几个住宅小区，是相对孤立的存在。而中小体量TOD商业，则深度嫁接轨道交通、写字楼、住宅等组成的城市片区，项目形态基于人与环境、人与城市的关系有了更深度的思考和设计，社区元素更多元、新潮、人性化。

　　其中，杭州天空·小藤街、LaLa?station上海莲花路等典型项目，各有主张。

　　

　　

　　杭州天空·小藤街，以“TOD+未来社区”为理念，造了一座轨道上的“微缩科技城”，各个业态相互串联——天空·藤集购物中心、“星之里”和“风之筑”住宅、未来@天空中心办公楼、幼儿园、体育馆、艺术中心。地铁通道和商业街设计风格统一，外饰仿木纹铝板，营造温暖的归家气息。

　　LaLa?station上海莲花路，整个项目则是一座“城市之门”。项目与车站融合，以“Gate门”为设计理念，外墙融入上海传统石库门的砖墙造型，并把莲花路站所在的上海地铁一号线的代表颜色红色以及莲花的粉色相结合，打造出宛如一扇“巨门”的外立面，极具视觉冲击力。商场内部，充分发挥东西长达300米的空间特点，打造“莲花散步道”。具体而言，1至5层分别以“水畔道”“乡间道”“花田道”“森林道”“阳光道”为主题，采用符合各主题的内装设计、建筑材料、照明等，置身室内仿佛漫步于大自然中。

　　对比中小体量的精而美，10万平方米以上的大体量TOD的场景打造，以深度根植于更大的城市片区为前提，更倾向于做地标级的旅游目的地。

　　重庆光环购物公园以独特的山城地貌为灵感，带给人们“热带雨林+哈尔的移动城堡+阿凡达”的多重感官冲击。走进其中，首先感觉到大自然在玻璃盒子里完全舒张开来。一楼是浴光之城热带雨林，视觉向上，飘浮空中的“悬浮树”重现电影《阿凡达》场景。到了晚上，约20米高的临空光源水幕瀑布还会上演一场神奇的3D奇幻光影秀；水流特效配上水流的叮咚之音，科幻效果拉满。

　　

　　重庆光环购物公园。来源：百度百科

　　析业态

　　从满足大众刚需

　　到迎合小众需求

　　据赢商大数据分析，两类TOD项目业态分布的相同点是，都比较注重儿童亲子业态，占比几乎持平，分别为10.4%、10.5%。涉及的细分品类非常丰富，从童装/童鞋、母婴用品、各式儿童教育、儿童乐园、运动馆、理发、摄影、餐厅、医疗等。换句话说，TOD项目，一定程度上都带有“儿童友好型商业”标签，家庭亲子是其聚焦的关键客群之一。

　　不同点是，大体量TOD重零售，占比近五成；轻餐饮，占比不足三成；而中小体量TOD餐饮占比近四成，零售占比不足四成，同时生活服务、文体娱业态占比均高于大体量项目。

　　具体到不同业态时可以发现，或因站点以及周边客群总量不同，两类TOD项目聚焦的客群需求反差明显。

　　中小体量TOD项目，倾向于将所有客群当成一个“整体社区”，量可以不大，但类型精致、分明。与之相反，大体量TOD项目，倾向于以地标Mall姿态，多层次挖掘客群的不同需求。

　　前者具有相对单一性、刚需性，后者相对多元、丰富，不那么刚需。以餐饮业态中的异国风情餐食为例，中小体量TOD虽然也有韩餐、日料、泰国菜、越南菜，但最常见的品牌还是麦当劳、肯德基、必胜客等美式大众快餐品牌。

　　而大体量TOD则有其他相对小众的异国餐饮。比如，上海天空万科广场有墨西哥餐“LOS?PACOS”，成都SKP则有法国菜“Pairing?Dining”，深圳卓悦中心有意大利菜“圣马可意大利西餐厅”，龙湖苏州东吴天街有新加坡菜“星洲小馆”。

　　零售业态中的服饰品类也能看出两者的差异。中小体量TOD中，常见国货品牌李宁、安踏、特步；外资运动潮牌常见NIKE、CONVERSE、New?Era。而大体量TOD则有更丰富、小众甚至前卫的标签，如设计师、设计师品牌、买手店、二次元、快闪店等。

　　此外，在品类档次分类上，中小体量TOD品牌档次集中在大众化、中档为主；大体量TOD，多由王牌地产商操盘，项目之于城市建设的意义重大，集结着多种中高档、高档、奢侈品牌。

　　听观点

　　入局需具备资源整合等能力

　　来自中购联铱星云商的观点认为，TOD的存在，于城市、政府、企业、大众而言，都有着让人难以忽视的益处。比如，城市通过TOD项目的合理开发，实现城市发展格局优化，提升城市服务能级；政府通过最大效益利用交通枢纽土地资源，反哺基础设施投资建设，可降低财政压力；企业通过挖掘轨交物业的商业价值，为区域物业赋予溢价功能；大众因TOD项目的合理规划，生活在更高效便捷、绿色生态的居住环境中。

　　目前来看，虽然TOD具备多重优势，但实际上，TOD门槛较高，在规划、资金、运营等方面都具有较大的挑战。若企业能重点关注站点定位、最优合作路径以及强化资源整合，可助其抓住TOD机遇，迎接市场复杂性挑战。