上海楼市失守了
来源：财经观潮
作者：子非鱼
01 | 上海楼市失守了
从城市层面来论，内地最牛的城市非北上广深四大一线城市莫属，其中京沪实力又在广深之上。
从楼市角度来说，最牛的房子不是地铁房，也不是豪宅，而是顶流学区房。
如果将二者叠加，得出一个结论便是，中国最牛的房子，就是京沪的顶流学区房。堪称中国楼市的王炸级选手。
但最近传来的消息显示，这些王炸级房子，价格也失守了，出现了跳水。
根据每日经济新闻披露，上海学区房“最强阵地”在市场下行中失守了，部分溢价过高的学区房，“价格已经回到了5年前”。
报道列举了多个顶流学区房为案例。
2021年，浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，而单周价格涨幅更是高达39.4%，是世茂滨江涨幅的10倍。高点时期，达到均价15万元。
今年一季度成交均价跌至10万元左右。而目前，门店的挂牌价跌至10万元以内，同样对口明珠的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。
此外，同样地处浦东新区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。现在小户型只能卖到13万-15万元/平方米了。
这降幅，妥妥的破防。
北京的学区房降价跳水的消息，更多了，随便一搜都出来了。
还有深圳。
百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都，二手房价格最高时冲破了30万元/平方米，去年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。
深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大，在20%左右。
之所以有顶流学区房这类产物，是因为我们的教育与房子深度捆绑。
改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。
民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。
轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。
在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。
02 | 顶流学区房为何失守
这些楼市皇冠上的明珠，为何黯淡，为何价格不断失守？主要原因有三，其中最重要的还是第三个原因。
第一，行情下行。
去年以来，楼市进入了全面调整周期。今年一季度，在防控放开之后，由于部分人盲目、过度乐观，再加上压抑的需求集中爆发，引发了一场短暂的小阳春。
但进入二季度，随着需求在一季度消耗殆尽，而经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现，导致新的需求并未产生，需求之间的青黄不接，最终表现在4月份的成交量整体转向。
以上海来说，2月份二手房成交量高达18857套，冲破了荣枯线，3月份更是创下了23650套的高峰，但高峰之后，无论怎么走都是下坡路。
5月成交约1.5万套的低谷，只相隔2个月。
而且，过去两周上海的二手房成交量都只在3000套左右，上上周成交了3025套，上周成交了2957套，下行趋势仍在。
以此估算，6月份上海的二手房成交量在1.2万套左右。这也就意味着，兴奋了三个月，又被打回原形了。
同时，上海的二手房挂牌量创下了历史新高。
易居研究院披露，6月初上海的二手房挂牌量冲破了18万套，挂牌量位居全国第三，仅次于重庆的22万套，成都的20万套。
同时，从挂牌增速来看，今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分别为82%、72%和40%。
13个重点城市二手房挂牌量
换句话说，二手房越卖越多，已经成为当下中心城市的共同烦恼。卖不动，降价就是必然。
国家统计局披露的5月份数据显示，四大一线城市二手房价格全线下跌。
北京环比下跌0.6%，上海环比下跌0.8%，广州环比下跌0.2%，深圳环比下跌0.1%。其中上海的二手房环比领跌全国。
第二，学区房游戏规则正在改变。
这两年，学区房的一个新的游戏规则在越来越多的城市推进，就是教师轮岗制度。
本号之前也多次写到过。
目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣，开启教师轮岗。
其中的典型代表是北京。
早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。
所谓教师轮岗制度，就是老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。这样的背景下，原本的名校，会因为优质老师的流失而不再名校，原本的普通学校，在一定周期内，轮动到了优质教师资源，实力大增。
而教师轮岗制度就是打破名校对优质教育资源，也即对优秀老师的垄断，让买学区房变成了买盲盒，让优质学区房变得不确定。
教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁，但高价学区房的最大利空，则是接下来要说的第三点，新生儿人口转向。
03 | 新生儿人口下滑才是最大利空
我们的新生儿人口在2016年见顶后转向，去年出生人口跌破了千万，之后956万万，相比于2016年的高点，下跌了46.4%。
数据：国家统计局
民政部最新披露的数据显示，去年全国结婚人数创37年来新低，这意味着出生人口下行速度还会加快。
有机构预测，今年的出生人口可能会跌破800万。
上海的出生人口这几年也在快速下滑。
数据：上海市统计局
去年上海的出生人口10.8万，死亡人口14.8万人，自然人口减少了4万人。同时人口流出了几万人。
总常住人口合计减少了13.54万人，是主要城市中人口减少最多的城市，也是全国人口减少最多的城市。
数据：各城市统计局
新生儿人口逐年减少，对房地产整体是一个持续利空，而短期遭遇利空最大的则是学区房。
新生儿人口不断减少，新生儿数量不断减少，学区房的需求就滑落，最终冲击整个房地产市场的需求。
目前，全国幼儿园数量已经在收缩。
教育部数据显示，2022年，全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。
总而言之，人口减少是楼市最大的利空。
当孩子数量不断减少，对学区的需求不断下滑，顶级学区房的支撑力量晃动，高价便难以坚守，这是高价学区房失守的主要原因之一。
而这个利空，会随着时间推移，持续发挥作用。
举报/反馈大家都在搜上海二手房真的降了吗炒房最严重的城市上海楼盘排行榜上海楼市会整体放松吗上海房子价值洼地推荐炒房客会降价抛售吗
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洁白还超凡灬榜眼
学区房的本质是什么呢？是优质教育资源的稀缺。所以为了获得优质教育资源，而付出的成本。只要优质教育资源依旧稀缺，争夺其所付出的成本，依然会通过其他途径显现。比如高品质的社会人脉关系。而这些，又是普通人所不具备的。
07-01 03:42
上海
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269
日出F2Gc7
不管最后进什么学校也阻止不了最开始年轻父母对子女起点教育的重视，好社区有好学校，好学校人人想进
19小时前
上海
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喂微123
总结；寒门再难出贵子！也许有的寒门多年前也是豪门呢，人家看透了，留在老家看局势呢
，农民，工人的智慧不要小看哦，人家可是到哪儿都能活，和现在有的大学生可不一样了，拼不过能力好的，干不过能力差的有耐心的，就想走捷径
07-02 03:57
江苏
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甫桖卉L1
北上广深这样的地方房价最高4－5万才是正常的。正常情况3万左右才是合理的
像长沙 成都 武汉等省会城市2万以内是正常的，1.5万左右是合理的 3线城市1万是正常的，8千是合理的，5线城市5千是正常的4000是合理的 如果回到这样的价格，才是真的住房不炒，
07-01 21:10
贵州
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188
ok雪山飞狐8888
希望你是对的
19小时前
北京
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4
超级宇宙大怪兽
我觉得房价不超过月平均工资才合理
22小时前
甘肃
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百度网友92ddc36
全国人民三年不买房，五年不买，会有惊喜！！
06-30 21:19
江西
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1561
农村生活随笔
所以有深圳统租房喽
22小时前
河南
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1
曲肱而枕之
现在西城二环附近也有这样的，筒子楼，一间房三代人，进门都是床，睡觉拉帘子的，就等拆迁了，比如马连道
老首钢，解放初建的老楼
23小时前
北京
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2
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zonghua666666
新生代不结婚，不生娃，已经不参与这些游戏了，活在当下，游戏人间
06-30 23:16
四川
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781
寒首
上海的有钱人都在移民，这是决定性因素
06-30 23:04
广东
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1071
喂微123
移民挺好呀，外地户口落户上海需要积分或者人才引进，同理，移民了回来也要积分或者突出贡献才回来
07-02 03:50
江苏
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14
平凡人生a9d
上海算比较坚挺的了！北京，深圳先后失守，上海估计也难逃！后期会蔓延到一些一线城市！
06-30 23:02
新疆
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312
seinfield
我在北京，没觉得北京房价失守，好楼盘继续涨
23小时前
北京
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喂微123
新疆葡萄干好吃！百搭！别参合房价，努力干翻进口水果
07-02 03:53
江苏
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5
在慈氏塔跳古典舞的比目鱼
辛苦上班一年，在上海能买一平米
07-01 04:55
浙江
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211
叶小默zzh
我连0.01平米都买不起
17小时前
安徽
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3
唐宋o明清
普通人按一月五千块算，去除节假日等等一年给你按十个月工，抛出吃喝拉撒能剩两三万都是大佬
21小时前
山东
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龙眠齐山01
规划要求相应的小区必须配套建设学校！至于学校的教学质量完全是学校的事，但都不是商品房的卖点，学区房的概念实在可笑！
07-01 02:10
安徽
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223
石蕴玉而山辉MH
再降一般人也买不起
06-30 21:49
安徽
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825
男在南方盼北归
再打五折才可以
06-30 20:55
海南
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402
在庆源配钥匙的诸葛亮
降价95%，我会考虑考虑！
07-01 22:47
浙江
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23
离去2O
为什么要把孩子的上学跟房子挂勾
06-30 18:48
江苏
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197
fyffff852
上海房价今年都是一路往下走，我侄女在贝壳七八个年头了，天天就关注这些
07-01 00:39
浙江
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158
修仙之士
一块砖头价值几毛钱。运到一线城市修成房子价值几百元。世上没有什么东西升值比这个更快的啦。
07-01 10:18
贵州
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57
常青藤SvS
不要跟我谈价钱，在我面前没价钱可谈。
07-01 22:50
江苏
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抗漪7M
专业机构孕妇建档预估2023年出生人口788万。以后情况可想而知。
06-30 21:32
上海
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324
在日本的天津人
多少家庭背负一辈子的债，还款1950元一个月对于我这个月薪10万的人来说，负担依旧感觉很重
07-01 06:25
日本
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34
北国柞木
你即使住在名校的隔壁！也不一定能考上名校！也不一定成长到名校！也不一定具备名校生的素质。。。不知道学区房炒作的目的何在呀？？？难道仅仅是卖房吗！！！
07-01 10:56
山东
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43
qdx92
是真没能力买呀。
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@百度网友92ddc36
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全国人民三年不买房，五年不买，会有惊喜！！
06-30 21:40
天津
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448
喂微123
可以到三四线买！空气好，房子质量更好！格局住的也舒服！
07-02 03:51
江苏
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13
小新啤酒
京沪学区房降价和很多因素有关，入学政策，户籍政策，人口红利等等，不全是因为房地产，学区房的降价不能反应整体房地产情况。
07-01 03:32
上海
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94
天语夜话
快了，全国楼市必降
06-30 23:38
四川
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154
灯跑fd
成都还在狂涨
07-01 19:28
广东
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漆宏富gZ
忽悠吧，己经瘸了，再忽悠早晚成植物人！
06-30 21:47
辽宁
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