深圳保障房新政落地，共有产权房时代要来了！
前几天，关于保障性住房的相关政策，正式出炉。
一下子公布4个文件，把公租房、保租房、共有产权住房的相关问题，都给说清楚了。
这意味着深圳住房保障体系的形成，也意味着深圳与国家住房保障体系全面衔接。
而此前出现过的安居房和人才房，则消失在历史的洪流中，以后不会再建设。
毫无疑问，这是深圳楼市的一个大消息。
至此，深圳形成了全新的租售并举的保障房体系。
这三种形式的保障性住房，又分为了2类，一类是租赁住房，一类是可售住房。
公共租赁住房、保障性租赁住房，都是租赁性质的保障住房。
共有产权住房，则是可售性质的住房，购房者能够获得部分产权。
那么，这件事到底有什么影响？
共有产权住房来了
业主和政府都拥有部分产权
因为这件事非常重要，我们今天再好好聊一下，做个解读。
先来看共有产权住房。
共有产权住房的配售对象主要是，符合条件的本市户籍居民，并根据住房供需情况，逐步将常住居民纳入保障范围。
也就是说，共有产权住房的申请条件，需要是深圳户籍。后面会逐步将非深户的常住居民纳入保障范围，但开始阶段并不会。
除了深户这个条件，还需要满足几点要求：
在本市无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、正常缴纳社会保险且累计缴纳5年（具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件的，累计缴纳社会保险3年）等。
简而言之，购房者需要满足的硬性条件是，深圳户口+5年社保。
符合人才引进政策的，就是深圳户口+3年社保。
在申请具体的户型、面积等方面，有一定标准。
共有产权住房配售建筑面积标准，按照符合条件的家庭人口数确定。
3人以下（含3人）家庭或者单身居民为65平方米左右；
4人以上（含4人）家庭为85平方米左右。
我们来换个说法，65平米左右的房子，一般是2房户型，3人或3人以下可申请；85平米左右的房子，一般可做3房户型，需要至少4人才可申请。
价格方面，共有产权房售价按市场参考价格的50%确定，产权份额大概也是50%，具体要看项目销售均价占市场参考价格的比例，其余部分为政府产权份额。
这样的定价，对于低收入人群是比较友好的，能够用市场价五折的资金，住上自己拥有部分产权的房子，也算圆了众多低收入群体的买房梦。
公租房的申请
会审核财产收入限额
公共租赁住房，主要面向符合条件的住房困难深圳户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工供应。
主要包括户籍、在本市无自有住房、未正在本市享受住房保障优惠政策、收入财产符合限额标准、正常缴纳社会保险且累计缴纳3年等。
简而言之，硬性条件需要有深圳户籍+3年社保。
其他还需要满足一些条件，比如收入财产限额要符合规定，说白了就是照顾低收入人群，高收入的是没法申请公租房的。
这意味着保障房公平性将进一步提升，确保轮候库里的都是住房困难人群，让真正需要的人受益，而不是有特权的人。
公共租赁住房配租建筑面积标准，按照符合条件的家庭人口数确定，具体为：
单身居民以不超过35平方米为主；
2人家庭以不超过50平方米为主；
3人以上（含3人）家庭以不超过60平方米为主。
建筑面积超过70平方米的房源，优先面向5人以上（含5人）家庭配租，根据供需情况也可以面向4人家庭配租。
我们用更通俗的话来解释下，
35平米，一般是单间或一房一厅，单身居民可以申请，而且，单身居民也只能申请这个面积段的公租房，其他更大的面积段需要家庭申请。
50平米，可以做一房一厅或者小两房，2人的家庭可以申请。
3人家庭，可以申请最多60平米左右的两房。
超过70平米以上的房子，那就最好是5人家庭才可以申请。除非供需矛盾不紧张，4人家庭可以配租。
可以看得出来，公租房的倾向性很明显，就是为了低收入人群住有所居，尤其是家庭成员较多的低收入人群，能够减轻住房方面的压力。
毕竟公租房的价格，优惠力度非常大，仅仅为市场参考租金的30%。举个例子，比如原本一家3口租了4000块的2房，公租房只需要1200就可以了。
属于特困人员、最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭的，租金为市场参考租金的3%。这个价格，说白了几乎没什么成本了，这是政府为困难人群兜底。
保障性租赁住房
配租倾向于年轻人才
保障性租赁住房的出租对象包括，符合条件的新市民、青年人及各类人才。
具体要求，主要包括在本市无自有住房、未正在本市享受住房保障优惠政策、具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件、正常缴纳社会保险等。
这里有一个需要注意的点，虽说保租房和共有产权、公租房的条件不太一样，没有严格的户籍要求，但是也需要满足“人才引进迁户核准条件”。
也就是说，有没有落户不是关键，但你得是符合落户条件的人才。
可以看到，保租房倾向于年轻人才群体。
很多人可能对保租房这个词不是很熟悉，但实际上保租房的体量非常大。
2023年，深圳全市计划建设筹集保障性住房18.5万套，其中保障性租赁住房16万套。
前不久，深圳将“十四五”规划的任务目标，建设筹集保障性住房从原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。
不只是规划建设，也包括筹集，把社会上一些合适的房源改造为保租房。
比如，前段时间深圳统租房事件里，很多人出现了一些不和谐的声音。实际上，这是政府在为筹集保租房做努力，为的是给年轻人才提供更高品质的住房。
不管是保租房，还是共有产权房、公租房，都是为了减轻居民的住房负担，更好地建设租售并举的住房体系。当然，这个过程需要一定时间，没办法一蹴而就。
保障房政策的落地
意味着什么？
第一 ，保障房体系的建立，可以减轻部分困难居民的住房负担。
真正地让低收入居民，住有所居，更好地在这座城市生活，这是最直接的影响。
第二 ，让保障的归保障，让市场化的归市场，更有利于社会公平和经济发展。
这次政策的出台，很多人非常关心共有产权住房的流转方式。
因为这是售卖性质的住房，业主是获得部分产权的，假如流转方式不明确，很容易出现套利的行为。
本次出台的政策已经明确规定，共有产权住房封闭流转。
购房人自签订买卖合同之日起满5年，需要转让所购共有产权住房的，可以向住房保障实施机构申请转让给符合条件的对象，转让价格由买卖双方协商确定。
需要持有5年，并且只能在共有产权房体系内转让。
而且，此前出现过的安居房、人才房，也不会再建设。这两类住房的处境，之前也有些不伦不类，价格低于市场价，但是业主又可以获得完全产权，对商品房市场有些不公平。
此后，深圳新建设的共有产权住房，产权为业主和政府共同持有，会更合理一些。
据说，鸿荣源珈誉府项目就规划了共有产权住房，是深圳第一批共有产权住房。
第三 ，大规模保障性住房的建设筹集，对于商品房市场并不会产生不利影响。
仔细阅读此次政策内容就会发现，保障性住房的目的，是为减轻住房困难居民的负担，是为了兜底，而不是为谁牟利。
不管是租赁性质，还是可售性质的保障性住房，与商品房市场是分开的，住房需求、产品、群体都有明显的不同。
说白了，能买得起商品房的人，不会去考虑保障性住房。
低收入群体的居民，也能按照真实的收入财产水平、家庭成员数量，满足相应的住房需求。
对于低收入群体是好事，对于商品房市场也是好事。