买新房首设“业主查验”流程

　　10月9日，记者从北京市住房和城乡建设委员会官网获悉，《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）正面向社会公开征求意见，至10月13日结束。《征求意见稿》含四章、16条、7个附件，主要内容为分户验收和业主查验。

　　记者留意到，此次《征求意见稿》除了明确要加强分户验收外，新房项目首次规定了业主查验这一流程。这意味着，业主在交房前可以仔细查看自己购买的房子有没有问题，发现问题后可及时和开发商沟通。

　　业内人士表示，与过去相比，《征求意见稿》有很大的不同，带有强制性要求。而在工程竣工验收前组织业主查验，能将问题前置并推动解决，有助于提高房屋交付质量。

　　北京市住房和城乡建设委员会称，《征求意见稿》着力扭转本市当前一些住宅工程参建方对质量分户验收不严谨、不细致，导致验收、交付之际，常见质量缺陷、货不对板多发的状况，逐步构建住宅工程开门搞建设、业主深度参与的共治模式，推动问题逐步化解，不断提升住宅品质，提高业主的获得感和满意度。

　　关注1

　　建设单位应提前7日正式通知业主查验新房

　　《征求意见稿》的一大亮点是引入业主查验，这不同于交房前的验房。

　　《征求意见稿》明确，住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和单位（子单位）工程竣工验收前，依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

　　目前新房在收房的时候，业主们拿到钥匙也要有验房环节，合格签字后才收房。那么《征求意见稿》里这个住宅工程业主查验，也就是业主查验有何不同？这里指的是建设单位在工程竣工验收前，组织购房业主（业主授权人），依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。

　　根据《征求意见稿》，建设单位应及时、分批组织业主查验，并提前7日正式通知业主，业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验，总人数不超过3人。

　　在查验过程中，查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查验成果经查验双方共同签字确认，形成问题销项台账。建设单位根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对台账逐一销项。

　　【解读】

　　对于引入业主查验，北京地产资深人士韩乐认为，这比在收房前的业主验房更细致、要求更高，“以前，有的开发商会组织业主验房，但并不是所有的项目都有这个环节，这是开发商自愿的。”

　　韩乐进一步表示，引入业主查验，开发商对于交付工作会更加重视，房子未来的交付质量会有明显的提升。“还能倒逼开发商调整销售环节。此前，如果房子卖得好的话，有一些开发商会要求购房者签订‘霸王条款’，更多是对房企自身利益的保护，也可能对未来买房人产生潜在的危害。有了业主查验环节，开发商在设定‘霸王条款’时会比较谨慎，会考虑后面交付时产生的麻烦。”

　　“《征求意见稿》会使房企在销售、精装修、公共空间的配置标准等方面，可能考虑得更加周全，从而能防范后面出现的一些风险，对买房人来说，也是一种保障。”韩乐说。

　　关注2

　　强化分户验收 引入第三方机构复核

　　《征求意见稿》对于分户验收进行了强化，公共部位、每户住宅、每间房间都要进行验收，并留存资料，还要引入第三方机构抽样复核。

　　根据《征求意见稿》，分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前，第二阶段安排在单位（子单位）工程竣工验收前。

　　分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料。要求按户内房间留存照片或视频片段（每间房不少于1张照片或1段视频），影像资料应清晰体现楼号户号、验收时间、验收成员等信息。分户验收资料由建设单位留存备查，存档期限自办结工程竣工验收备案之日起算，不低于2年。

　　在组织业主查验前，建设单位将第二阶段分户验收影像资料按户分发业主，鼓励以二维码、手机APP等信息化方式分发。

　　值得关注的是，《征求意见稿》规定，建设单位应委托有资质的第三方建设工程质量检测机构对分户验收数据进行比对复核。建设单位依据第三方机构出具的分户验收检测报告，组织参建各方对不合格点位进行整改，第一阶段分户验收不合格点位，须在主体结构分部工程验收前整改到位；第二阶段分户验收不合格点位，须在单位（子单位）工程竣工预验收前整改到位。

　　此外，分户验收第三方复核比对、影像资料留存分发、重新组织分户验收实行提级管理、违规行为信用处理等刚性措施，督促住宅工程参建各方认真履行职责，重视分户验收，做实分户验收，及时整改分户验收核验出的不合格点位。

　　【解读】

　　从事房屋交付质量检查的第三方机构北京沣浩达工程检验服务有限公司总经理赵伟表示，目前，北京引入第三方机构参与验收的只有一小部分开发商，占比最多30%。在非强制之下，开发商自己验收，存在“水分”。

　　“开发商、工程或者是监理人员，他们天天看，会有视觉疲劳，业主认为的问题，在他们看来不是问题，但是第三方机构不同，完全代表业主的视角，由于视角不同，发现质量问题的类别与数量就不同。”赵伟说，通过第三方机构的复核，才能把验收落到实处，在萌芽阶段发现问题、解决问题。

　　赵伟表示，分户验收环节引入第三方机构抽样复核，在业主查验环节，业主也可以自行邀请第三方机构共同验房，监督方越多，视角越多元，越能倒逼开发商提高施工质量。

　　关注3

　　监督机构应加强业主查验的监督抽查

　　《征求意见稿》明确，监督机构应加强业主查验工作的监督抽查，对查验活动中查实存在下列行为之一的，责令改正，并移交本级行政执法部门。行政执法部门依据记分标准，对责任单位进行信用记分处理。对业主查验中查实的违反建设工程质量管理行为，责令改正并依法依规作出处罚。比如，未达到查验条件，仓促组织业主查验，引发群访群诉的；未按要求提前通知业主、查验组不认真履行职责，激化矛盾的；台账不实、销项弄虚作假、问题整改推诿扯皮的。

　　当然，对业主（业主授权人）在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主（业主授权人）协商又不能达成一致的，可按购房合同约定的争议解决途径处理。

　　记者 曹晶瑞 段文平