地产周刊丨“封关”倒计时 海南自贸港楼市前景可期
聚焦海南楼市
编者按 随着全岛封关进入运作倒计时，海南楼市发展进入新阶段。近年来，中央赋予海南建设全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区“三区一中心”的重大使命，凸显海南在全国发展大局中的重要地位。值得关注的是，海南高质量发展取得明显成效，基本摆脱了房地产依赖症。未来，海南改革开放、经济发展和自贸港建设还将进一步影响楼市。本期地产周刊重点关注海南楼市现状、探索及前景。
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■中国经济时报记者??周雪松
“海南房子值得买吗？”“海南楼市前景如何？”“海南全岛封关运作前，要不要去买套房？”……随着海南全岛封关运作进入倒计时，不少关注海南楼市的人开始思考上述问题。许多人心动又纠结，然而，海南楼市值得关注的地方远不止于此。
严格限购有效抑制投机炒作
得天独厚的自然资源，独一无二的自由贸易港，让看好海南发展的人们变得更加坚定。与此同时，全国投资者甚至购房者纷至沓来。不过，海南严格的全域限购政策有效抑制了投机炒作。
今年“五一”假期，海南全省接待游客320.37万人次，同比增长141.5%；旅游总收入42.32亿元，同比增长178.8%。分别较2019年同期同口径对比增长55.1%和79.0%。有分析认为，封关运作后的海南，将是创业、商贸、旅游、奢侈品消费的天堂。
“现在，我们这里的房价在21000元/平方米到22000元/平方米，以后房价肯定会涨。”中国经济时报记者近日以购房者身份咨询海南某房地产项目时，销售人员如是表示。
据记者了解，为了在海南置业，一些购房者想尽了各种办法。海南房地产专业研究机构至理数据发布的数据显示，4月份，海口商品住宅成交备案2207套，三亚商品住宅成交备案1263套，实现平稳增长。琼海、万宁、东方、临高、昌江等滨海城市商品住宅和商办产品成交备案也保持稳定增长。另据海南省统计局的数据，一季度海南省房屋销售面积178.57万平方米、房屋销售额312.83亿元，分别同比增长6.1%和79.4%，整体来看比较平稳。
从全国来看，经历今年3月份“小阳春”之后，4月份商品房成交有所下滑，但海南楼市依然维持一定热度。安居客数据显示，4月份，包括一线城市在内全国65个重点城市整体新房找房热度环比下跌14.0%，但海口新房找房热度逆势上涨，环比增长3.1%。
前述海南房产销售人员告诉记者，海南自贸港建设将会推动海南经济进一步发展，海南拥有得天独厚的天然优势，置业需求也会越来越多，而商品房数量有限，在全岛封关运作前值得买。不过，资深房地产业内人士、焕禾咨询总经理杨文斌认为，经常去海南、想在海南长期居住或发展的人可以去买房，但如果为了炒作，这一轮几乎没有任何机会。
“如果是自己住，可以考虑。如果是投资，空间不会很大，而且海南城市间差别很大。如果遇到标的超值等情况，另当别论。”杨文斌对中国经济时报记者表示，“海南楼市经过了国际旅游岛概念和国际自贸区概念两轮爆炒，价格已经不低。”
“现在房子升值没那么快。”中国税务学会学术研究委员会原副秘书长焦瑞进认为，租房比买房合算。如果有更好的理财产品，可以选择租房，而不是买房。“海南房子已经不少了，可能需要消化一个时期。当然，如果有便宜的好房源，也不是不可以入手。”焦瑞进说。
“海南的房子肯定值得买，现在可以买。”海南省投资商会秘书长陈笑在接受中国经济时报记者采访时表示，“海南房价基点比较低。因为海南过去比较落后，房价没怎么上涨。三亚的房价涨过一段时间，海口房价一直没有大涨。不过，三亚房价现在也回落了，海口的房价在全国省会城市里是比较便宜的，不算贵。只是，这波自贸港概念刚炒起来一点，均价也就2万多元/平方米。”
在陈笑看来，海南的房子值得入手，海南的房价之所以便宜与严格限购有关。“封关后，海南的房价肯定会涨。全球比较好的自贸港的房价基本都没有低于10万元/平方米的，所有这些自贸港城市都是这样。”
海南自贸港楼市前景如何
曾开发三亚亚特兰蒂斯项目的复星旅文集团终身荣誉董事长钱建农对中国经济时报记者表示，海南楼市未来究竟如何目前难判断。“不过，如果海南未来前景看好的话，房产市场也应该看好。”钱建农说。
中国铁建地产海南相关负责人则对记者表示，“在海南封关运作后，房产是离岸资产，未来楼市需要看政策导向。”
由于房地产市场的调整、严格限购以及新冠疫情等因素影响，最近两三年海南楼市经历了明显波动。以儋州海花岛为例，高峰时房价曾达到每平方米两三万元，但目前已回落到1万元/平方米左右。在海南，也出现了炒房客被套的现象。
回顾历史，海南建省后，曾经因房地产炒作等问题引发经济大起大落。痛定思痛，海南下决心转型发展，坚决以壮士断腕的决心摆脱房地产依赖症。过去5年，海南非房地产投资占比提高了18.2个百分点。前不久，海南省称基本摆脱房地产依赖症，房地产市场调控成功闯关，经济结构不断优化，现代化产业体系加快构建，经济转型升级取得显著成效。
戴德梁行研究院副院长张晓端在接受中国经济时报记者采访时表示，海南正在为2025年实现全岛封关运作做准备，封关运作对于海南岛的影响更多体现在中长期发展、对经济贸易的整体带动以及吸引人口流入等方面。而基于海南作为自由贸易港的发展愿景的实现，产业、经济及贸易的发展对于岛内的商业、办公、产业地产的发展将构成一定利好，同时人口的流入也会对海南住宅市场的中长期发展构成一定支撑。
但张晓端也表示，中长期的利好并不能直接支撑当下的物业需求快速放大，政策利好的支撑效力是与发展进度同步的。2017年后海南全域限购的举措很大程度上规避了楼市炒作资金的进入。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国经济时报记者采访时表示，海南封关运作和自贸港建设将对房地产市场产生一定的积极影响，将促进楼市价值提升。一方面，海南土地供应将会进一步减少，海景房等稀缺性将会增加，房价或将会出现稳步上涨态势；另一方面，海南岛将会吸引更多外国投资者和旅游者的到来，这也将在一定程度上推动海南房地产市场发展，增加房产价值。海南自贸港建设将极大提高海南市场的消费力，商业物业规模扩容，这对商办物业开发商而言是不错的机遇。
仲量联行大中华区首席经济学家庞溟在接受中国经济时报记者采访时表示，根据《海南自由贸易港建设总体方案》的规划，海南自贸港将致力发展高新技术产业，并会积极发展旅游业、物流业、金融业，在开放举措、产业政策、营商环境、优惠措施等方面的积极因素，都有利于产业园区、写字楼以及商业、养老、文旅等主题地产的蓬勃发展。此外，目前海南基本摆脱房地产依赖症，房地产市场调控成功闯关，未来有望保持房地产健康平稳发展，并成为房地产行业向发展新模式过渡的先行先试范例之一。
海南构建与自贸港发展相适应的住房保障体系
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■中国经济时报记者??李晓红
五年前，海南以壮士断腕的决心调整产业结构，破解房地产“一业独大”的困境。五年后，海南已摆脱经济对房地产的依赖，实现了产业优化升级。
海南省委副书记、代理省长刘小明在4月份举行的海南省“蓬勃兴起自贸港”专场新闻发布会上表示，海南已基本摆脱房地产依赖症，房地产市场调控成功闯关，经济结构不断优化。
房地产调控政策有四大特点
海南在开启自由贸易港建设前后，为防止房地产市场投机炒作和摆脱经济发展对房地产的过度依赖，实施了“全域限购”等一系列房地产调控政策。
“2018年4月，海南实施了最严格的全域限购政策，到现在已经5年了，海南房地产市场经历了一轮较大幅度的调整。2023年以来，房地产市场正逐步从低谷回归理性发展。‘房住不炒’已经成为房地产市场发展的主线。”长期关注海南房地产市场的业内人士罗浩在接受中国经济时报记者采访时表示。
“海南这一轮房地产调控主要通过供需结合的政策手段防止炒房、抑制楼市泡沫，加速推动形成‘保障+市场’双轨制住房模式。”中指研究院研究副总监徐跃进告诉中国经济时报记者。
在徐跃进看来，海南的房地产调控政策有四个特点。第一，控需求、防投机。2018年，海南连续出台《关于做好稳定房地产市场工作的通知》《关于进一步稳定房地产市场的通知》等政策，实施全域限购，非海南省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，且需提供一定期限的社保证明。
第二，调结构、保民生。2020年，海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出发展安居型商品住房。目前，安居型商品住房已成为海南自贸港住房体系的重点，在满足本地居民和引进人才住房需求方面发挥着重要作用。
第三，改规则、提质量。《通知》规定，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，从根本上消除了项目交付风险，有利于推动房地产行业探索发展新模式，促进行业高质量发展。
第四，顺形势、小优化。2022年以来，随着房地产市场形势持续低迷，海南对房地产调控政策进行小幅优化，包括降低二套房首付比例、延长公积金贷款年限等，促进房地产市场企稳恢复。
值得注意的是，海南不仅从供应端严控“热炒”房地产的行为，而且进一步加码抑制“炒房”行为。
易居研究院研究总监严跃进告诉中国经济时报记者，2018年，海南实施了“全域限购”政策，有力地打击了当时的“炒房”行为。而且限购政策力度之大、力度之强，在全国尚属首次。
“海南通过实施对非本岛居民购房限购两年或五年的政策、对本岛居民实施限购两套房以及取得不动产证后五年内限制转让等政策，在购买环节和转让环节进行‘双控’，较好地实现了限制‘炒房’的目的。”罗浩表示。
建立完善与自贸港发展相适应的住房保障体系
在海南，房地产曾“一业独大”，投资和税收最高时占该省固定资产投资和税收的“半壁江山”。在铁腕治理之下，海南的经济发展不再依赖房地产，逐步构建与自贸港发展相适应的住房体系。
“房地产是国民经济发展的支柱产业之一，涉及上下游100多个行业，房地产市场的平稳健康发展对社会经济发展有较大的促进作用。过去，海南房地产确实在国民经济中占比较高，但通过近五年的调控，房地产在国民经济中的比例已大幅下降，但对经济社会影响也是巨大的，尤其是对房地产从业人员以及房地产产业链上的相关行业影响较大。”罗浩表示，海南采取“两个暂停”“全域限购”“限制转让”等政策正是出于建设海南自由贸易港的战略考虑。
徐跃进表示，近年来，房地产行业在海南经济发展中的贡献度有所下降，海南的产业结构正在逐渐优化，现代服务业、高新技术产业、旅游业和热带特色高效农业四大主导产业的经济贡献度有所提高，成为拉动海南经济增长的引擎。
数据显示，海南房地产开发投资占固定资产投资总额比重已由2015年的50.7%下降至2021年的36.1%。2022年海南房地产开发投资1158.37亿元，占固定资产投资比重较2021年下降5.4个百分点，经济结构进一步优化。
此外，在限购政策作用下，海南商品房销售面积由2017年的2292万平方米的峰值下降至2022年的643.99万平方米。
“摆脱经济发展对房地产的依赖，是很多城市接下来都需要面临的挑战，其关键在于需要培育出新的经济增长点，以实现社会经济发展模式的转变。”徐跃进表示。
对于下一步海南房地产的发展，徐跃进认为，长期来看，海南仍将延续对房地产行业较为严格的调控政策，抑制投机需求、优化供给结构，进一步推动住房模式向“保障+市场”的双轨制进行转变；短期来看，需求端政策有望小幅优化，以支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
“随着海南自贸港封关运作临近，居民对海南房地产升值预期较大。综合疫情期间积压的市场需求释放的因素，可以预见，海南房地产市场还会进一步回暖，2023年全年市场销售量可能会出现较快增长。”罗浩表示。
有业内人士认为，在自贸港建设过程中，海南在继续保持房地产市场平稳健康发展的同时，仍须探索创新，大力支持刚性住房需求，积极支持改善性住房需求，加快发展安居型商品住房，逐步建立完善与自贸港发展相适应的住房体系。
海南自贸港特色住房保障体系值得期待
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■中国经济时报记者??夏金彪
今年是海南自贸港建设的重要一年，年底前海南将完成全岛封关运作的硬件准备工作。随着全岛封关运作进入倒计时，今后海南房地产如何发展、与自贸港建设相适应的住房保障体系如何建立，引发市场关注。
所谓“封关”是一个海关术语，即海南全岛成为一个“境内关外”的自贸港，与境外实现货物、资金和人员等要素自由流动。
早在2018年，在海南建省30周年之际，海南被赋予打造自贸港的重任。2020年6月，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》对建设海南自贸港进行了全面部署，将海南发展推向一个新的高度。
自1988年海南建省办经济特区以来，住房制度改革和发展取得了历史性成就，基本解决了住房短缺问题，有力支撑了经济社会快速健康发展。可是，房地产开发投资一度占据海南固定资产投资总额的半壁江山，海南过度依赖房地产“一家独大”，造成经济的大起大落，也给海南带来过沉重的代价。对此，海南在自贸港建设中汲取以往的经验和教训，以壮士断腕的决心破除房地产依赖症。
从2018年起，海南取消了12个市县GDP、工业产值、固定资产投资考核，督促市县加大经济结构调整，降低对房地产的依赖。2018年4月，海南实施了“全域限购”等最严格的调控措施，并从严管理土地，合理控制房地产开发规模和节奏：先后颁布了“两个暂停”（暂停批地、有地的房地产商暂停批建）、实行商品住宅用地计划管理、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地等政策。
近年来，海南不断完善住房体系，推动构建租购并举的住房政策。2020年4月，开始试点开展安居型商品住房建设。过去五年已开工建设安居房10万余套，逐步满足本地居民和引进人才住房需求，探索建立与自贸港发展相适应的住房体系。2023年将再筹集安居房5万套，此外，还将建设保障性租赁住房和公共租赁住房1.2万套……
值得一提的是，海南是最早在全省范围内开展商品住房现房销售制度的试点省份。早在2020年3月，海南就印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这为房地产现房销售制度在全国范围推开提供了宝贵经验，从一个侧面，也可见海南破除房地产依赖症的决心。
近5年来，海南房地产投资开始退潮，但借助自贸港政策，其他产业投资、基建投资加快补位，产业结构已经从过去以房地产为主向以旅游业、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业为主迈进，四大主导产业对经济增长的贡献率已接近8成。
目前，在“房住不炒”的政策定位下，海南进一步加大安居型商品住房、公共租赁住房等各类保障性住房建设，适度发展市场化商品住房，规范发展住房租赁市场，与自贸港发展相适应的住房体制新模式正逐步形成。
总之，海南以安居房、公共租赁住房等为主体的住房保障体系，根据本地居民和引进人才的改善性住房需求，合理安排商品住房供应，推动住房模式朝着基本需求政府保障、改善需求市场调节的双轨制加速转变，以扩大保障范围，提升民众的获得感、幸福感、归属感、公平感，增强对人才的吸引力。海南自贸港住房体系新模式值得期待。
总? 监??制丨王辉?王继承
监??制丨李丕光?王彧 刘卫民
主 ?编丨毛晶慧 ?? 编? 辑丨曹 阳