房贷利率下降，要提前还房贷吗？

　　楼市一直是老百姓十分关心的话题。

　　比如最近关于存量房贷利率下调的消息，就牵动了很多人的心：

　　上个月，央行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

　　

　　图源：财联社

　　简而言之，就是官方表态支持存量房贷优化。一旦落实，对于前几年在房价高位（房贷利率高点）买房的朋友来说，可是实打实的福利！

　　那么存量房贷利率下降具体有哪些影响？到底能不能降、怎么降呢？今天，咱们就来聊聊这个事儿。

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　　何谓存量房贷利率？

　　先解释下什么是存量房贷利率。所谓的存量房贷利率，就是指已经发放的房贷，在贷款尚未结清期间执行的贷款利率。

　　我们都知道，买房贷款，有两种利率模式可以选择，一种是固定利率模式，另一种是浮动利率模式。

　　固定利率模式，和银行谈好利率点，以后一直是这种利率还贷款。

　　除非存贷款基准利率变化，否则房贷利率基本固定不变，一直到还完贷款；

　　浮动利率模式，也叫LPR模式，房贷利率=【LPR】+【加点】，其中LPR由市场每月发布，而加点是写在贷款合同中固定的。

　　这种房贷利率每年更新一次（以「重新定价日」当月公布的lpr为准），还贷金额也会随之更新。

　　在过去几年里，国家为了推动经济恢复、降低居民住房消费负担，几次下调了LPR：

　　

　　随着5年期以上LPR的下调，相关房贷利率也跟着下降。

　　当然，这并不是存量房贷利率与新增房贷利率之间存在较大差距的主要原因，更重要的还是【加点】的区别。

　　2022年5月15日，央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

　　在此之前，银行给出的房贷利率，浮动加点基本都是60~120基点，三年前甚至有人浮动加点达到160基点。

　　新规出来后，银行基本把房贷利率降低到5年期LPR利率，甚至达到规定的5年期LPR利率-20基点的下限。

　　也就是说，去年5月前买房的，和去年五月后买房的，仅1个月，房贷利率就可能相差100个基点。

　　而在今年年初，部分城市甚至突破了4.1%的房贷利率下限。

　　2023年1月，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　据不完全统计，目前已有30个城市将首套房贷利率下调至4.1%以下。

　　

　　图源：泽平宏观

　　要知道，浮动加点在房贷合同敲定之日起就确定下来了，基本不会再变化。也就是说，早几年买房的朋友，房贷利率买在了高点，无论LPR如何下降，房贷利率都不会低到哪里去。

　　比如同样一笔30年期的100万房贷，在5.95%高点上车，要比现在最新LPR4.2%利率上车，足足多给38万的利息！

　　更别说那些当初未转换LPR（即采用固定利率）的朋友，房贷利率更是从未降过……

　　好在事情终于有转机了，央行明确表态，支持和鼓励银行降低存量房贷利率！

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　　存量房贷利率如何降？

　　对于存量房贷利率的调整，根据央行货币政策司司长的说法，主要有两种方式：

　　一是直接降，也就是直接更新房贷合同，把房贷合同里的浮动加点调低。

　　事实上，这种直接对房贷利率打折，在我国房地产史上是有过一次先例的。

　　2008年-2009年，采用的是“存量房贷额外打折”的方式，统一从85折下调到7折。

　　

　　图源：新华社

　　当时房贷基准利率大概是7%，也就是说，房贷利率能从5.95%降到4.9%，直接降了100个基点。

　　二是间接降，也就是银行直接给你批一个当前利率的新贷款，来置换你的旧房贷合同。这种贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。

　　要知道，过去央行对于置换房贷可是一直是持否定态度甚至“严禁”的，这口子松得相当不容易~

　　

　　图源：央行2019年8月公告

　　目前这两种方式还仅停留在指导思路上，并非最终执行方案。不过，不管最终以何种方式落地，只要能对存量房贷合同进行优化，对我们来说都是件百利而无一害的事。

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　　说在最后

　　此次存量房贷利率事件，与其说是下调，不如说是“被迫下调”更准确些。

　　毕竟，存量房贷利率一天不下降，老百姓们提前还贷的热潮不见得会停歇。

　　对银行来说，如果大家都提前还贷了，那银行的利息收入势必也会减少。

　　现在本身就是低利率环境，净息差已经在收缩了，与其逼得大伙儿提前还贷、破罐子破摔，不如协商下利息，好歹还能赚一些；

　　而对国家来说，如果老百姓们都不投资、不消费而去还贷了，那整个社会的经济也很难进入良性循环。这也是国家这次公开表态，支持和鼓励银行主动为广大房贷者减负的主要原因之一。

　　这么来看，在这个事上咱们老百姓还是有一定主动权的。

　　

　　当然，这件事目前也只是吹风，具体措施、何时实施都未有确切的消息。不过想提前还贷的朋友，倒是可以再观望观望，看看后续的发展。

　　另外懂保君也要提醒大家，提前还贷应该是在综合家庭财务状况、厘清家庭财务目标后审慎做出的决策。

　　之前我们就给大家分析过，提前还贷确实能让家庭省下一笔利息支出，但同时我们也将损失这一大笔资金的“机会成本”。

　　要知道，我们每个人，在人生每个阶段都会面临各种各样的财务需求、硬性开支。除了房子，还有必要的日常生活开支、大病或意外带来的医疗开支、子女的教育开支、父母赡养的开支、退休后的养老支出等等。

　　

　　如果没有规划好这些，就贸然选择将手里的钱统统拿去提前还贷，那么极容易让家庭陷入各种被动。

　　因此，真想提前还房贷的朋友，还要充分考虑家庭未来的财务目标，以及生活、工作等情况，留足现金流，谨慎做决策。

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