楼市新观察：冷暖哪可休？

　　上海“认房不认贷”落地十天，本报记者蹲点沪北房产中介▲市民咨询新楼盘销售情况。（受访者供图）这是“鸡血”拉满的十天。一整个白天带着客户李磊夫妇看了15套二手房源，白雪回到宝山区链家菊联路二店店面，刚想歇歇脚，手机信息提示音就响了起来，晚饭的时间只能再往后推。九月的前两个周末，白雪终于再次回归自己期待中“忙点好”的状态。经历了年初小阳春单月买卖4单的繁忙，这位业绩“佼佼者”在3月以后的多数时段只能做到单月买卖1单的平淡。转变始于9月1日，上海市住建委等四部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，从次日起执行“认房不认贷”政策。购房者只要在当地名下无房，无论曾经是否有过房贷，都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。一石激起千层浪。“拐点已来”“重大利好”“购房最佳时机”这些字眼瞬间登陆各大平台；但与此同时，仍有声音并不支持“拐点”的说法，例如“短期效应”“仍需观望”“没有那么夸张”。近日，记者来到房产中介蹲点体验，近距离感受新政推出后上海楼市的热闹。楼市各参与方“精气神”回归客户不再秒拒中介电话了9月1日，那是一个虽有些许预料、依然猝不及防的“沸腾”夜晚。由于行情平淡，白雪一直期盼能有新政策出台。早在上个月，坊间就有一系列传言，一潭静水的中介圈表面泛起了一丝涟漪，官方政策的尘埃落定，瞬间引爆了整个中介圈。到了快要下班的时间，白雪的手机上突然蹦出了新政信息。短暂的惊喜之后，各个微信群瞬间被相关信息淹没，店长也在团队微信群第一时间发出了通知，在会议室开会，“所有人，能赶回来的，都立刻回来。”那天晚上，在店面最深处的会议室，店长向这支中介团队提出要求，“首先要将新政向客户解释明白，二套房打成首套房需要具备哪些条件，在首付比例、贷款方面有哪些利好”，然后端正态度，“抓住机会，为客户做好服务”。白雪在会后第一时间向符合条件的客户推送政策信息，“无论是新房还是二手房，可能成交量会上去。”她也同时收到了一些客户主动发过来的咨询以及周末预约看房信息。那一夜，微信群里，齐刷刷的订单战报哗哗地发送与覆盖，合作的一家远郊新楼盘，当晚成交了六七套。有同事笑着和她分享喜悦：“终于，客户不会再清一色秒拒中介电话了。”此情此景让白雪等了许久。今年年中平淡的行情下，她使尽了浑身解数，帮过客户搬家、联系刷墙服务、参与周边社区环境建设，甚至帮客户亲属当过临时住院陪护，可结果依然不尽如她意，“收入只能填饱自己的肚子”。据中指研究院监测数据，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交量已连续两个月低于5000套，二手房成交量也已连续4个月低于“荣枯线”。因此，突然间出现的积极政策，被白雪看作“雨过天晴”。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，放开后的首个周末，新增成交量较平时周末增加70%，挂牌量比平时周末增加65%，带看量总体增加30%。“为市场注入强心剂，现在热度仍在延续。”“能感受到那种许久未见的氛围，从买房者、卖房者、到中介经纪人，那股‘精气神’回来了。”白雪喜欢这种氛围。新房市场多现“回暖”迹象售楼现场开启“鼎沸”模式新政出台的第二天是周六，白雪8点起床，和前一晚约好的客户徐强一起前往嘉定区博园路周边看新盘。之前，远郊新盘房源较多，他们纷纷选择与中介合作，开盘时往往邀请整个大区的经纪人前来踩盘。白雪所在分店也与品牌其他分店建立合作关系，按照客户要求，安排跨区域带看。徐强是80后，刚卖了首套房，属于新政的受益者，目标是一套总价500万元左右的房子。新政执行前，二套房的最高首付比例为70%，首付款需要350万元。如今首付款只需要175万元。同时，在纳入首套房标准后，房贷利率等一并从5.25%下调至4.55%。按30年期等额本息计算，利息支出再减少约31万元，月供减少约851元/月。白雪对新政后的短期行情充满信心，预感当天会比较忙，没时间吃午饭，因此早饭吃得很饱。现场的确验证了她的预判。博园路某新盘售楼部内，客户加上中介挤进了100多人，看房登记要排队十多分钟。现场人声鼎沸，销售们声嘶力竭地宣传着“地铁口”“教育资源丰富”“新政重大利好”等卖点。只有不时窜出订单喜报的高喊声能让现场瞬间安静，紧接着就是砸金蛋的敲击声和放礼花的爆破声。相对的安静也只在一瞬间，很快便回归“鼎沸”模式。新房成交量也随着看房量的增长水涨船高。当天，该楼盘售出了20多套，嘉定区有楼盘还卖出了70套的业绩。楼盘销售表示，目前成交的客户之前已经看中，但由于首付较高犹豫不决，在新政出台后马上签单，多以刚需、小改善为主，“我们也相应地延长了上班时间”。“回暖”的新房市场，“冷静”的声音亦不在少数。作为购新房的主力军，年轻人关注星巴克、运动场超过菜市场，而恋爱、婚姻等因素同样会对他们的选择造成直接或间接影响。徐强也不着急，他还未对购买新房下定决心，“再等等，在哪里都要小心。要是房子烂尾，或者延迟交付，辛苦钱就打水漂了”。还有一位外环外新盘销售说：“新政受益人群来了，他们之后呢？这一波热度之后，谁来买我们的房子？”由此可见，尽管因政策利好而有所带动，远郊的新房去化压力依然存在。二手房交易置换占比较高有人降价20万元要求“尽速卖出”上周中，周末延续的热情并未如之前周中那样彻底沉寂。在二手房市场，带看量和挂牌量仍在上升。周三早上九点，白雪刚刚上班，年逾六旬的菊联路某社区居民方玲就来到门店，径直找到白雪，商量卖房事宜。“白雪，我们也看到政策了，女儿让我快点卖掉，拿到钱后换一个和她家更近的房子。”“360万的价格有点高，感兴趣的客户不多。”“我们降10万，挂350万。有意向签单的话可以再降10万，340万就行。”这段对话的背后，是方玲一家心态的微妙变化。老人家原先卖房意愿不强，面对“与别人家差不多户型相比，性价比可能不高”的建议时，也会摆摆手，“我们这个装修比较好，和别家的不一样。”也有不愿意调价的。市民晓庆将房子挂到了390万元，当经纪人提示她价格不占优势时，她拒绝了。在她心中，年初的较高位置是她的心理价位，她如今已经调低了价格，不愿意再次降价，“心里一个声音告诉我现在是出售老房子的好时机，另一个声音觉得可能后续行情依然看涨。索性先挂在平台上，看看有没有反应。”由于市场预期向好，部分不急售的业主则出现价格反弹的情况。但提价的必要性仍有待商榷。上上周末激增的成交量，主要是之前已经有购买意向、在等政策落地的客户选择快速上车，也就是说，这些成交量主要来自8月份积压需求的集中释放。而新政在成交量上的作用仍需时间检验。“刚过去的周末，门店带看比之前更多，二手房成交还是比较少，新房相对多一点。”就在9月9日，白雪任小组长的组内，一单二手房交易协商，以双方价格相距过大告终。在二手房交易中，一个集中现象是置换比例较高，“门店置换占70%左右，置换周期平时约为半年。”挂牌量、带看量的增长的确有可能在一定程度上推动成交意愿，但房源的增加也让买卖双方的博弈依然胶着，加速置换链条的转动或许需要更多力量。尾声后市可期，量力而行今秋，“金九银十”还值得期待吗？对此，多位受访专家持肯定态度。根据上海链家研究院的数据，从8月的数据来看，在政策利好信号的频频释放下，市场止跌企稳，成交量环比增长9%，说明7月以来市场基本已经筑底。“认房不认贷是自执行以来的首次放开，预计将对市场有比较明显的刺激作用。购房门槛降低，将会吸引更多刚需及改善需求持续入市。目前来看，成交和带看是有显著增长的，特别是带看量的持续增长，会在未来形成成交量的释放。此外，由于挂牌量也有一定程度的增长，说明市场上有大量的改善需求，在原有房产置出后，也会在未来转化为购买力。”杨雨蕾说。中指研究院市场研究总监陈文静则表示。“量升价稳、预期向好”是今年“金九银十”的重要特征。与此同时，在“认房不认贷”之后，不断有利好政策陆续推出。9月7日，工、农、中、建四大国有商业银行分别发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项。同日，上海市住房公积金管理委员会宣布调整公积金购买存量住房最长贷款期限，自10月7日起施行。根据新政，上海二手房公积金贷款期限最长可达30年。面对利好，买房者、卖房者、中介都有着自己的选择。李磊住在普陀区，拥有380万元预算的他向一个远郊楼盘交了意向金。上个周末看了多套二手房后，他决定退掉远郊新房的意向金，选择一家嘉定西附近品牌地产的二手房，“很喜欢新房，但无奈预算有限，量力而行。不想超预算给自己太大压力，影响生活水平。”方玲坚持先拿到卖房的340万元，再去寻求更高价值房源的置换。而白雪继续满怀热情，投入日益繁忙的工作中。她说，“过去的平淡也是一种磨砺，我比以往都更加珍惜客户。艰难的时光都坚持下来了，我相信自己能比过去做得更好！”（文中房产经纪人、客户均为化名）作者：赵征南编辑：施薇*文汇独家稿件，转载请注明出处。举报/反馈