郑州房价还能降多少地产业最难解的N道数学题

时间：2023-01-04

　　应用数学专业

　　专业简介

　　应用数学是应用目的明确的数学理论和方法的总称，研究如何应用数学知识到其他范畴的数学分支，包括微分方程、向量分析、矩阵等许多数学分支，也包括从各种应用领域中提出的数学问题的研究。

　　房价还能降多少？地产业最难解的N道数学题

　　在房地产行业，应用数学可谓无处不在，比如房价到底能降多少？投资住宅还是投资商铺回报更高？怎样买房才能更省钱？大到房地产业的发展前景，小到你个人的买房经历，都离不开数学这个专业。作为一名刚刚踏入地产大学的购房者，一定要修好应用数学这门课，才能算是个及格的毕业生。

　　综合题

　　房地产的利润有多高?

　　参考答案：20%就算不错了

　　房地产飞速发展十几年，一直被冠以“暴利”之名。然而，自2010年4月调控至今，并随着土地成本、人工费用等大幅上涨，这个行业的利润率已经开始走“下坡路”。

　　一组数据显示，截至今年8月29日，恒大、中海、万科、龙湖等20家标杆房企公布了2012年上半年的业绩情况。据统计，这20家房企的平均净利润率为21.95%，同比下降2.5个百分点。整体呈现增收不增利的现象。

　　据郑州一家楼盘的营销负责人介绍，前两年，房企利润的确比较高，有的高达50%-60%。而长期调控下，房企的利润空间不断受到挤压，今年以来，郑州房企的平均利润率不超过20%，多数集中在15%-16%。有的拿地时间较晚、快建快开的楼盘，利润率甚至更低。由此可见，随着黄金十年的走远，房地产的暴利外衣正被层层剥去。

　　房价到底还能降多少？

　　参考答案：此题难度不啻哥德巴赫猜想

　　房价的走向一直是购房者关心的焦点话题，各种猜测不绝于耳，唱衰和唱红的论调兼而有之。最近的一个判断：世界权威金融分析机构标普企业评级董事符蓓9月20日在电话会议上表示，预期下半年内地住宅楼价平均再跌5%。该机构预期今年下半年住宅销量从同比大涨转向平稳，因为大部分刚需购买力已经在上半年释放，市场下半年购房意向相对较555电影网低。

　　具体到郑州市场，有专家认为，下半年的楼市房价会出现涨跌互现的局面，楼市有涨有跌，但大涨大跌的现象都不会出现，当前仍然是购房者入市买房的好时机。

　　这些关于房价的判断仅供参考。你急着要住，就是明知道会降，你也得买不是？你有钱，恰好又有买房资格，那就买套房子放那儿，反正现在钱存银行也是贬值。你不是急着住，又没有太多的闲钱，那你就站旁边看看吧。对于买房者而言，房价还会降多少，这道数学题其实不解也罢。

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　　开发商囤地利润多少？

　　参考答案：典型案例三年赚了两亿

　　“养鸡的不如倒蛋的”，这是SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾经发表在自己博客里的言论。他说，上市公司囤地现象非常惊人，根据公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，囤地规模少则20年以上，的超过100年。

　　囤地能赚多少钱？一个典型的例子是2006年，李泽楷旗下香港上市公司盈科大衍地产以5.1亿人民币取得北京东三环长虹桥地块，一直没有开发。2009年8月，盈大突然将这地皮以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业，因此税前获利2.35亿港元。不过最近两年，再想通过囤地获利就不那么容易了。首先，国家出台了严厉的打击政策。其次，现在出让土地的定价已基本接近区域实际地价。调控后土地市场上多是底价拿地，再想高价转手，难度相当大。

　　应用题

　　车位应当租还是买？

　　参考答案：租车位划算，但买

　　郑州目前的车位价格行情一般在10万-30万元之间，一些高档楼盘由于业主一户拥有多辆私车，且车位配比不足，年涨幅达10%左右。

　　主城区楼盘车位的租金大部分集中在300~450元/月，一些车位稀缺的高端楼盘能达到700~800元/月。按现在的月租金计算，5年前花17万买的车位也要20多年才能回本，而且即使买下了车位，每个月还得另交物业管理费。

　　虽然纯粹算经济账的话，购买车位似乎并不划算，但如果小区车位配比很紧张，周边又没有方便的停车地点，还是买一个。天天回家像没头苍蝇一样找车位，这种日子不好过。

　　买精装修房能不能省钱？

　　参考答案：就看买到手的是什么

　　现在，在北京、上海、广州等房地产发达的一线城市，购买精装房已经成为现代都市购房置业新趋势。在郑州，越来越多的品牌楼盘也推出了精装房源。那么精装房是不是省时省力又省钱呢？

　　有专家认为，目前的市场行情下，购买精装房要比购买毛坯自己装修省钱。现在人工、材料的成本都涨幅巨大，自己装修，一套100㎡的房子硬装费用起码十几万。开发商的精装房因为统一采购，成本易控制。但他同时提醒，购买精装房一定要认准品牌房企，否则交房时就该伤神了。

　　关键问题是买了品牌的精装修房就能放心了吗？品牌企业出问题的还少吗？精装修确实是个趋势，但是现阶段买精装修房却似一场豪赌，你不知道能买到手的是什么，所以能否省钱也是个未知数。

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　　投资买住宅还是买铺？

　　参考答案：短线投资别买铺

　　当住宅投资受限购限贷的“双限”约束时，商业地产投资开始火了起来。但业内人士提醒，商铺的选择需要有专业的眼光，一旦买了个市口不好的商铺，投资大不说，最后还可能烂在手里，血本无归。同时，如果是以转售为目的的投资，还要考虑商铺的转让税费高昂。

　　据二手房中介介绍，商铺转售要按溢价的55.6%交纳税费。而出售二手房，如果是家庭住房且满5年、面积不超过144㎡，卖方税费全免。也就是说，如果买的时候同为100万的住宅和商铺，如果同样涨了30万元，住宅可能一分钱不要交，但商铺交税就要高达近17万元。不过，现在好的商铺年租金涨幅在3%-5%，如果长期持有，回报比较高。因此，专家建议，短线投资不建议考虑商铺，商铺投资要走长线为好。

　　专业测试

　　房地产与人生的数学问题——100万用于居住你怎么花？

　　对于大多数人而言，一辈子花销的东西非房子莫属。如果手上有100万用来置业，你会怎么做？且看三类年轻人各自的计划。

　　普通青年

　　100万环线外买房足矣

　　普通青年会考虑日后结婚生子，用钱的地方多了去，所以他要精打细算，用好每一分钱。

　　城中、城东区域，非富则贵，50万元可能只够个首付，剩下再贷款100多万，这未来30年和老婆两人就全为银行打工了，这样的日子太辛苦。选来选去还是选环线外，“环线外还能找到七千的房子，甚至是低至五六千的房子，100万可以全款买三房，起码有了孩子，老人来了也够住，现在买房，明年拿房装修，散散味道，后年入住，将来要是地铁也通了，很不错。”

　　文艺青年

　　买个院子吟风弄月

　　话说文艺青年，都是感性的、浪漫的，虽然郑州没有海，不能面朝大海，春暖花开，但起码一定要是带院子的，弄上绿植，春看花开，秋赏落叶，冬天晒晒太阳，夏日听听雨声，才对得起满腹文采。

　　郑州现在所谓的生态大盘，在售不是别墅就是花园洋房，别墅太贵，现实点，100万做首付的话，买套带院子的花园洋房是可以实现的。如果买一套140㎡大小的房子，可以支付三到五成的首付。在自家院子独自吟风弄月也可，邀上三五知己开个小型诗歌会也可。

　　2B青年

　　买房不如住酒店

　　“花100万买房，买的只不过是70年的使用权，而且依现在的房价，100万可能半套房子都买不来，如果是全款的话只能买到偏远的地方，天天上下班，路上单程就要花个把，还不如花同样的钱住酒店来得舒服。”“网络”上把有这样想法的青年称为2B青年，因为他特立独行，所以也不会介意别人怎么喊他。

　　2B青年说，现在酒店多如牛毛，有的单人房只要100元不到就能住到，而且长期住的话，肯定价格还能谈，100万住个三四十年都有可能，相当于住酒店式公寓了。

　　“住经济型酒店，水电免费，宽带免费，就连厕纸、肥皂、牙刷、牙膏、洗发水、沐浴露都免费提供，天天还有人打扫卫生。同样是100万，我可以不为房子所累，生活得很惬意”。