信心回暖，新一轮市场宠儿是谁？

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　　2022年即将进入尾声。

　　2022年和往年有什么不同？对于我们熟知的房地产行业而言，确实发生了很多改变，但也在改变中树立了新的规则。

　　最深刻的改变是，房地产行业从高利润的神坛走下，房企不再高溢价夺地，而是回归房地产行业本身——产品为王的时代再次开启。

　　对此，市场声音认为，认真做产品、有产品打造能力的房企，将成为新一轮的市场宠儿。

　　从中国城市化的角度而言

　　中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》指出，推进以人为核心的新型城镇化，推进农业转移人口市民化，推进以县城为重要载体的城镇化建设，推进城市设施规划建设和城市更新。

　　这些都为房地产行业的下一轮发展留下了巨大的想象空间，毕竟，虽然中国的城市化已推进多年，但是，新的城市化进程，仍将带出大量城市发展红利。

　　从房地产市场发展方向而言

　　近日，中央经济工作会议定调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　从中可见，除了重申对于房地产市场的“平稳发展”之外，还提到“支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。

　　这恰好是未来房企的红利空间之一，含刚性及改善性住房两块。

　　其中，刚性住房主要由自然人口增加、城镇化率提升推动的城镇人口增长，带来的刚性住房需求，这一块的红利其实已存在多年；改善性住房需求，则是在此基础上，为满足人们对于居住面积、居住体验、居住内涵而打造的高阶住宅，虽然体量不会像曾经那么大，这也是未来需求比较明显的住宅产品。

　　从房企的角度而言

　　众所周知，2022年，对于房企来说，是深度调整的一年。这一年的变化，诸多房企也迎来重新排名。

　　从发展趋势来看，恒大等多家爆雷房企，目前仍处于自救阶段，部分房企正在变卖资产，尚未走出颓势；部分房企则已经开始布局未来，如龙湖集团，除了得到银行密集授信，还成功发行公司债，与此同时，在土地端，龙湖也成为今年拿地房企之中的一个亮眼存在，从而跑在了国内房企的第一阵营，让市场对于龙湖的未来充满期待。

　　从产品力来看，龙湖等多家房企长年将产品力作为准绳，以获得区域市场份额。这也让许多人说起龙湖，就想起龙湖洋房、龙湖墅，它们在土地禀赋、规划设计、园林匠造、户型打磨等多个角度的超群表现。多年以来，“龙民”对于龙湖的追捧，亦可见一斑。

　　对于，机构也予以认可。日前，易居企业集团克而瑞研究中心“中国房企产品力TOP100”发布，龙湖集团以高品质的人居体验打造，跻身“中国房地产企业产品力TOP100”榜单TOP2，排名进一步上升。在具体产品系及产品上，龙湖天字系、春江系产品系分别入选“全国十大轻奢精品产品系”“全国十大品质美宅产品系”。此外，凭借高质量交付，龙湖集团亦荣膺“2022年企业交付力TOP10”。

　　而毫无疑问的是，具有产品力的房企，未来在改善住房市场也将更有竞争力，也将让龙湖等房企获得未来。

　　2023年：第一季度很关键

　　从大势上来看，2022年12月15日，刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上表示：对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

　　因此，明年房地产行业的关键，还是将从“支柱产业”、“信心回暖”之中获得发展动力。

　　从诸多房企目前最大的压力——债务化解来看，2023年将有所缓解，但是，压力依然较大。Wind数据显示，截至2022年12月25日，地产海外债仍有533只存量债券，合计余额1776.94亿美元，其中523.98亿美元将在2023年到期。特别是2023年1、2月，到期美元债约134亿美元，届时将考验房企偿债能力。

　　从中可见，房企2023年仍然不是一帆风顺，路上仍有风雨相伴。

　　有研究机构则表示，2023年3月至4月，中国商品房销售面积增速和房屋新开工面积增速较大概率同时出现显著的改善迹象。

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