刚需选房，这个热门板块值得入手吗？
虽然今年上海供应了八批次九万多套新房，但是买到心仪的房子，仍然不容易。
纵观全年的新房市场，如果说市区的改善项目是购房者们互相卷，那么500万以下的刚需就是开发商们互相卷了，毕竟都不好卖。
300-500万的范围，选择基本聚集在奉贤，金山，临港，赵巷、淀山湖、泗泾极远郊板块，到了下半年后市场趋冷，大部分项目都无法触发积分。
在整理全年的新房市场情况时，博哥发现了一个有趣的现象，在众多刚需项目中，宝山的两个项目走出了独立的行情。
建发熙和府一期开盘
建发熙和府，首开推出352套房源，认购数达到了740组+，认购率211%，入围分数52.1分，11月16日开盘当日即售罄。
中建熙江岳一期开盘
中建熙江岳，首开360套，640组认筹，距离触发积分制仅一步之遥，也是首开即清盘。
北上海楼市一直有些不温不火，能走出有别于大盘的独立行情的确是惊艳了市场。两个项目都位于顾村新顾城板块，近期都即将二期销售。
后台不少粉丝留言让我们分析下这两个项目，今天，博哥系统性的分析下这个板块的价值和发展，优势及缺点。
先说优势
01
500万内，宝山是唯一的主城区
上海市主资讯影评城区
在2035规划中，以中心城为主体，将中心城周边的宝山，虹桥，闵行，川沙4个主城片区共同纳入主城区统一管理，作为全球城市功能的主要承载区。
500万左右的房子都分布在哪里？基本都分布在主城区边缘上。
主城区的边缘，大虹桥稳稳的站在了六万以上，唐镇七万的价格，南面最远的吴泾招商象屿公元1872也有5.2万的单价。环顾一圈，宝山的和杨行的确是价格洼地。
那我们换一个维度，从总价来看，五百万左右的总价，画一个价格等高线的画，我们还能买哪里？
基本就是主城区和郊环之间的范围，这其中最典型的就是五大新城了。
从规划角度看，上海主城的定位，能级比五在规划面就比五大新城高了一个梯队；在总价角度看，顾村又站上了价值高地。
价值高地+价格洼地，这么一比较，这里的确是对购房者有足够的吸引力。
02
新顾城，让顾村旧貌换新颜？
2009年，上海在外环外画了六个圈。
以“研究在郊区建设交通方便、配套良好、价格较低、面向中等收入阶层的大型住宅小区的可能性”为目标，建立了六个大型的动迁基地。宝山顾村，就是六大基地之一。
十几年过去了，当年的动迁基地已经发展的非常成熟，各种居住配备逐渐完善，但是产业仍然相对薄弱，顾村的居民大部分不在顾村工作；
板块动迁房扎堆，没有很好的居住品质，反映到二手市场价格一直上不去，这里逐渐被动成为了“睡城”。
但是顾村也有梦想，并不想只做一个动迁片区，于是做了两个城市更新计划，一个是顾村老集镇城中村改造计划，另一个就是新顾城规划了。
新顾城规划
新顾城，就是顾村拓展区的意思，整整8.3平方公里的土地，几乎全部清空，重新规划重新打造一片新城区。
毕竟老镇的年头太久了，拆拆改改升级起来很慢，施展不开手脚，近几年实际落地的升级动作并不多。
相比之下，顾村毕竟又不是市区，最不缺的就是空地。
新顾城的开发，既能卖地补贴财政，招商引资发展经济，还能把人口继续导入进来，何乐而不为呢？
新顾城规划范围
板块内双地铁，15号线+7号线，地铁直达静安寺，漕河泾，徐汇滨江，后滩，到市区通勤时间可以控制在一个小时以内。
地铁线路，图片源自网络
全新的规划，地铁到市区也很方便，看起来又是一个冉冉升起的郊区天选之子，那是不是完全可以无脑上车呢？
讲讲问题
03
规划只是一张纸，到底什么时候能落地？
从规划层面来看，新顾城的规划的确宏大且漂亮。但是，买房子并不是买规划图，新顾城范围太大了，整体上，我把他分为三个片区。
先看最北面。潘广路以北占据新顾城一半以上面积。现状除了少数的宅基地，整体几乎处于荒地状态，卫星图看下去就能很直观的感受到这里的荒凉。
预计五年内，这里除了建些拆迁房社区，预计基本不会有什么动作，非官方的说法，这里叫做“新顾城的二期”。
建发熙和府航拍
而建发熙和府所在的片区，其实算二期的启动段了。除了项目西侧的三个保障房已经建起来，其他的地方也是未开发状态。
项目周边最值得期待的规划是地块东侧的潘广路TOD项目。
目前正在进行招商中，找了印力过来洽谈。如果真能成功落地，那么宝山将再添一座印象城MEGA+万科宝山天空之城。
信息来自规划宝山
但是地块没挂牌出让成功之前，这就只是个规划预期。
另外，如果这个项目落地，商业氛围浓厚了一些，但仍然无法改变板块没有产业的现状；从当下来看，板块内建好的房子都不多，这个商业能不能养得活是个大问题。
现状来看，中建熙江岳所在的新顾城南侧片区最为成熟。
项目西侧的上实·海上菁英即将交房，中企·光华雅境也已售罄。商品房片区的西侧北侧，均已建成。
在可预见的五年内，随着居民的入住，这个小板块内会真正的变得有人气起来。
04
拆迁房+小园区，这其实还是个睡城
虽然新顾城的规划很漂亮，但是没有改变的是，板块定位仍是大型的居住社区。
暗黄色为拆迁房地块
仅有的几个小园区规划，并不能改变其无核心产业支撑的状态；虽说是新城，这里仍然规划有大片的动迁房。骨子里，顾村还是“动迁基地”。
南大2010年宣传片
可能有的朋友会说，宝山不是也有好几个产业片区的规划吗？宝山在产业引进这件事上，效率真的不算高。
南大智慧城2010年开始规划，原计划2020年建成，其实直到现在也只建了两个小区：保利熙悦和招商中环华府。 其他落地的项目屈指可数，到现在仍是起步阶段。
虽然这么说，但南大仍然是宝山最有可能起飞的地段。但是，如果宝山把南大智慧城的产业打造起来还需要十年的话，更往北的片区都得再排好队纳新等待了。
项目简析
优缺点讲完，来讲一下两个项目的信息，最后会给出选房思路。
两个项目的位置离得并不远，联动价都是4.75万/㎡。中建·熙江岳距离7号线刘行站700米，建发离潘广路地铁站直线距离800米，都是妥妥的地铁房。
本批次中建熙江岳开的价格是4.79万/㎡，是因为开盘的位置相对更好，毕竟包含了两栋楼王。
中建开盘范围
上 一部分中介绍过，项目边上更加成熟，交付后住起来会舒服一点；劣势在于，这是中建东孚在上海的第一个项目，品质尚未可知。
旁边的上实·海上菁英和中企·光华雅境在质量上都出现了维权，这也为这个项目蒙上了一层阴影。
建发开盘范围
建发的位置不如中建，毕竟现状什么都没建好，马路都没剪完。
建发的优势在于，他的新中式产品在上海已经打出了名堂，同时熙和府是建发在宝山的第三个项目，市场对它的信任也更足了一些。
综合分析
思路
顾村板块自带顾村公园这个大ip，离市区又近，是个很宜居的板块。新顾城规划的很漂亮，但是但是板块无核心产业支撑，依旧存在的大片动迁房，过于长的规划落地时间都限制着板块房价的涨幅预期，总的来说，这里不是很适合投资。
如果考虑刚需上车自住，新顾城的南侧片区更成熟，龙湖天街也已经开业，随着项目交房居民入住，这里的很快就会热闹起来；除此之外，这里离顾村公园和市区都更近一点。
如果潘广路印象城真的能开起来，对于新顾城南侧片区的项目来说，同样也可以得到好处，毕竟离得不远。相比之下，我更推荐中建·熙江岳。
保利&中华企业项目规划效果图
七批次和八批次的刚需项目分流严重，预计这次两个项目都不会触发积分，当下是个上车的好时机；
如果没有买到，北侧的保利&中企地块也即将入市，旁边待入市的住宅地块还有很多，而且新房的价格短期内不会暴涨上去，并不需要太过着急。
山东颐养杨行项目
如果把选房范围放得更大一些，顾村隔壁的嘉定新城马陆的11号线地铁房，4.9万/㎡的单价并没有贵太多，当下配套已经十分成熟；东侧杨行的山东颐养项目房地联动价4.93万/㎡，同样可以选择；甚至远一点看，如果你考虑上海南部的话，泗泾4.8万/㎡，吴泾的新盘5.2万/㎡，都可考虑。
博哥有话说
大部分的刚需上车项目位于郊区，任何新城的建设、规划落地都充满着不确定性，这也是没办法的事，毕竟成熟的板块都有着高昂的入场费。
刚需上车，最怕把目光锁死在一两个项目上，大多数买不到房子的朋友，核心问题就是什么都想要。
刚需选房，相比于分析太多不确定因素，我们要抓住的是有确定性的地方。比如地铁站，比如已经开业的商场，比如医院，比如学校。
想清楚需求，合理规划购房思路，再通过研究分析再诸多选择中选到最有潜力的项目，这个选房思维模型更为合理。
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部分图片来自网络
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