深圳城市更新操作流程（建议收藏）

　　

　　01

　　城市更新的分类

　　1.综合整治类：不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容。

　　2.功能改变类：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。

　　3.拆除重建类：严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。

　　02

　　城市更新的特点

　　1.基础投资大，开发周期长，规划有弹性与前瞻性。

　　2.各区自治政策复杂，调整频繁，操作难度大。

　　3.利益方众多，谈判成本高。

　　4.信息不对称、不公开，一事一议。

　　5.成本结构复杂，按建面计算土地成本。

　　6.返还面积多，不可销售体量大。

　　7.容积率可调。

　　8.区位条件优，溢价高。

　　03

　　城市更新相关政府机构

　　1.市领导小组：市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策。

　　2.主管部门：深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督。

　　3.区政府及其相关职能部门：如区城市更新办，组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实施主体。

　　04

　　拆除重建类城市更新操作流程

　　1.条件：符合基础设施亟待完善，环境恶劣，存在重大安全隐患，现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的。

　　2.按实施主体分类

　　（1）权利主体自行实施：单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。

　　（2）市场主体单独实施：权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。

　　（3）合作实施：城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。

　　（4）政府组织实施：政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。

　　3.城市更新单元：

　　（1）拆除重建城市更新单元：为拆除重建活动划定的相对成片区域。

　　（2）基本单位：落实目标和责任的基本管理单位。

　　（3）项目：一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目。

　　4.流程：四大阶段

　　第一阶段：报计划；

　　第二阶段：报规划；

　　第三阶段：确定实施主体；

　　第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证。

　　第一阶段：申报城市更新单元计划

　　

　　第二阶段：申报城市更新单元规划

　　（通常需耗费1~2年）

　　

　　第三阶段：确定单一实施主体

　　注：搬迁补偿安置协议相关

　　1.搬迁补偿安置协议中约定内容:补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。

　　2.应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。

　　3.公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案。

　　第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证

　　注：地价计收

　　1.拆除重建类城市更新项目中城中村部分建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；

　　建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；

　　建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价

　　2.拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；

　　增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50％缴纳地价。

　　3.拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；

　　增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

　　更多旧改回迁房细节和实操细节一篇文章也不能解释全面，

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