2016房估《理论与方法》知识点：房地产区位因素

　　区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

　　房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或者社会影响。因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。

　　房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

　　居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。

　　商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。

　　办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

　　工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。（工业区位论，有原材料指向，市场指向等）

　　城市内部区位与地租（地价）的关系如图4－2所示。

　　图 4-2 城市内不同用途的地租支付能力

　　设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。（圈层分布）

　　房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下降。

　　房地产区位因素可以分解为：

　　（一）位置：

　　1.方位——分析一宗房地产的方位，首先是看该房地产在某个较大区域（如城市）中的位置，其次是看该房地产在某个较小区域中的位置。如“山之阳，水之北”。

　　2.与相关场所的距离。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。一宗房地产与其相关的主要场所的距离，对其价格有较大的影响。

　　衡量距离的指标（4指标）：

　　■空间直线距离：（无意义）

　　■交通路线距离：通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。

　　■交通时间距离：从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测算。另外，有些房地产虽然来往所需的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。

　　■经济距离：把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

　　3.临街状况

　　一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。

　　商业用途房地产的临街状况主要有：一面临街；前后两面临街；街角地；长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。“金角银边草肚皮”。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。（联系第十一章路线价法相关内容）

　　4.朝向

　　对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光和日照；中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。（荷兰则是东西朝向）

　　5.楼层

　　楼层影响到通达性、通风、采光、日照、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权。底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等（容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高是由上下层楼板的间距决定的，所以属于实物因素。）

　　住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层最优，顶层和底层较劣。有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。商业用房，地上一层价格或租金最高，其他层一般不到一层的60%。

　　【例题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。参见教材P133。

　　（二）交通

　　交通可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。

　　开辟新的交通线路，如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，一般会使这些地区的房地产升值。

　　某些房地产所处的位置看起来交通方便，实际上交通并不方便，这可能是受到交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。

　　对房地产价格有影响的交通管制，主要有限制车辆通行、实行单行道、禁止掉头或左拐弯等。

　　交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。

　　实行某种交通管制，对某类房地产来说，可能会降低其价值，但对于另一类房地产来说则可能会提高其价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高其价值。

　　（这种具有双重可能的情况，一般不会命题，要出也在判断中，所以不重要）

　　（三）外部配套设施

　　外部配套设施完备，中小学（学区房）、医院以及有购物中心、休闲娱乐场所等。（注意与实物因素中的内部设施的区分）

　　（四）周围环境

　　1.大气环境：空气质量的好坏关系人体健康。房地产所处地区的空气中是否有难闻的气味、有毒有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。公共厕所、垃圾站、化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂等都可能造成空气污染，凡接近这些地方的房地产，价格通常较低。（全国的雾霾天气，PM2.5指数进入民众日常生活视野，河北等高污染城市，可能会有更多的人逃离）

　　2.水文环境：地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大的影响。

　　3.声觉环境：交通运输工具（如汽车、火车、飞机、船舶）、社会人群活动（如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声）、工厂等，都可能产生噪声，会干扰人们休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。

　　4.视觉环境：房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

　　5.卫生环境：清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。

　　6.人文环境：人文环境包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区的房地产价格。

　　此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。

　　总结：本节的考点，主要集中于对三类自身因素的区别。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（ ）。

　　A.朝向 B.楼层

　　C.方位 D.交通条件

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。参见教材P131～133。

　　建设工程教育网2023年房地产估价师考试新课已上线，网校总结多年成功辅导经验，从学员实际需求出发，结合房地产估价师考试命题规律、重点、难点，融入先进的教学理念，为帮助考生高效备战2023年房地产估价师考试，打造零基础全科备考方案，全新课程套餐：超值精品班|高效实验班|尊享无忧班。立即查看>>