从厦门中考喜报，看厦门学区房3大风险

　　自从帮家长选购学区房以来，超哥时常感慨：

　　在厦门岛内，选个好学校不难，买到好学区房，还真不容易。

　　这里面有太多“信息不对称”，没有实操过，真难有靠谱的“避坑指南”，想不踩雷都难。

　　就拿最近几天热传的厦门湖里区康乐小学为例。

　　康乐小学的毕业生，不只是2022年中考表现突出：169名初三毕业生，50名一双外（厦门一中、厦门双十、厦门外国语学校等高中），一双外录取率29.6%，一双本部录取率20.7%；121名一级高中，录取率71.6%；146名普高，普高率86.4%。

　　它之前就是湖里区一等一的小学，放在思明区也毫不逊色。其直升的湖里中学（2022年150名一双外，占比18.54%），也是岛内中上初中。单从湖里中学-康乐小学的学区划片来说，简直王炸组合。

　　但问题在于，康乐小学的学区房，和大部分厦门牛小学区房一样，如果稍有不慎，就会出现以下3大风险：

　　看上不一定能买，买了不一定能读，读了不一定能涨。

　　

　　首先、买了不一定能读

　　康乐小学直升湖里中学没错，2022年的湖里初中招生政策如此。

　　但康乐小学划片的学区房，目前面临2大问题：

　　1、小学学位不足。已经发出提前2年落户的预警

　　湖里区的大部分热点小学，包括湖里中心小学，湖里实验小学，华昌小学等，都需要提前2年、甚至3年买入该片区的学区房，才比较保险。

　　之前就有粉丝来咨询。他是2022年上半年买的湖里实验小学学区房，结果他小孩2023年就要读小学。这明显就是被带坑里去了。

　　2、多校划片。尤其是被九年制新学校多校划片

　　这个问题，康乐小学、湖里中心小学、华昌小学、乃至金尚小学，都碰到了。康乐、湖里中心、华昌、天安等四所小学划片的生源，可以选报各自划片小学，也可以选报新开办的南山实验学校小学部。

　　但问题来了。

　　比如康乐小学大家都知道很优秀，划片生源多、学位紧张。但是，选报了康乐小学也不一定能100%上，还得看落户时间早晚。

　　如果最终因为康乐小学生源溢出，而分流到南山实验学校小学部，那就直升南山实验学校初中部，再难有缘湖里中学了。

　　同样的情况，也会发生在湖里中心小学、华昌小学、金尚小学的毕业生身上。

　　其次、读了不一定能涨

　　不只是学位紧张、可能被统筹的风险，让接盘的家长心有疑虑，甚至变成真实发生的焦虑。

　　这就是今年发生的事。有个粉丝来咨询怎么买房转学，就是因为划片康乐小学，今年却被派位康乐二小。

　　更在于地段的价值。

　　2018年之后的市场洗礼，让大家逐渐明白一个道理，未来平均只有不到10%的优质房产，能够增。

　　优质资产的核心标准，就是好的城市（首看北上广深，厦门是强2线）、好的城区（厦门首看岛内，思明和湖里）、好的地段（学校、产业、地铁、商业、公园/景观，依次审视），学区价值占比大概有望40%吧。

　　以此来看，康乐小学划片所在，并不属于厦门岛内核心地段（像思明的会展比、将军祠-中山公园，湖里的五缘湾、未来的湖边水库），产业、地铁、商业界面，也不突出，目前看来并非十足的优选项。

　　它属于补涨型地段，天花板到底有限。同理，可以评估岛内许多一时热度的地段。

　　其三、看上不一定能买

　　这里说的不是资格问题，不是本科与专科的问题，不是社医保是否连续3年的问题，不是是否能岛外迁户岛内的问题。

　　而是，康乐小学划片小区的房龄，普遍较高，除源昌豪庭2期是2008年勉强算次新房外，其他都是2000年左右的房子。

　　这里面涉及能不能买的3个核心问题：

　　1、康乐小学划片的房源，本来已经不便宜了

　　源昌豪庭2期93平3房，均价也到了约5.5万；小户如58平，总价也轻轻松能到约310万。

　　2、评估价不高，贷不出更多

　　地段、学区、房龄等，都会影响评估价。地段不够好，房龄不够新，评估价就受限，能贷出来的钱也就有限。

　　照着按揭贷的买房，首套贷款=评估价*7成。评估价高不起来，自然贷款就高不起来。

　　3、首付就得高起来，甚至高不可攀

　　首付款=成交价-评估价*贷款成数+税费+中间成本。

　　那按照这个公式，即便310万的房子，如果房龄不够新，轻轻松也要150万以上。这也是刚需难以承受之重吧。

　　干货来了，都是底层逻辑。

　　如何“买了就能读”？详见《怎样才能避免：买了学区房，却上不了小学？》

　　如何“看上就能买、买了还能涨”？详见《一文读懂！50万买厦门岛内350万+中上学区房的底层逻辑》

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