专题｜京沪加快人才落户，对杭深汉等人口引流城市市场影响研究
导读
引才边际增量短期看政策长期看产业，京沪市场红利更值期许。
◎ 研究员 / 杨科伟 柏品慧 李诗昀
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2022年，新一轮抢人大战打响，19省市放松落户，其中不乏上海、广州、北京等一线城市。随着北京、上海加快人才落户，深圳、杭州、武汉等人才流入量是否将放缓？对房地产市场又有什么影响？
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新一轮引人大战
人才加速向一线及长三角聚集
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一、2022年京沪等19城放松落户，郑青等15城发放人才购房补贴
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二、人才就业首选一线及长三角，上海放宽落户后净流入占比大幅领先
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1、分能级：一线人才加速净流入二线大幅减弱，三四线持续净流出
招聘数据显示，近2年，人才继续向高能级城市聚集，一二线城市人才持续净流入，三四线城市人才净流失。
受益于落户政策放松，一线城市人才吸附力增强。受人口出生率下滑、老龄化程度加深影响，全国落户门槛最高的城市北京、上海也纷纷放宽入户条件，积极引进青年人才，并带动2021年一线城市人才净流入占比升至5.4%，较2020年增长1.9个百分点。
二线城市人才聚集效应有所减弱。部分人才受到一线政策放宽吸引，二线城市呈现人才流入占比下降、流出占比上升的特征，两相叠加，2021年人才净流入占比降至0.4%，较2020年下滑3个百分点。
三四线城市人才持续净流出，流速略有放缓。受限于产业结构调整滞后、就业机会不足，叠加核心一二线城市虹吸效应，三四线城市人才外溢问题依然严峻，2021年三线城市人才净流出占比达到1%，四线城市流速虽略有放缓，但净流出占比仍然高达4.8%。
2、分城市：人才更青睐一线及长三角，沪杭净流入占比名列前茅
分区域看，长三角依然是引才育才高地，十大核心一二线城市中，上海、杭州人才净流入占比一直稳居前3位，苏州、南京人才吸引力排名同样靠前。大湾区人才集聚效应明显，广州、深圳人才净流入占比都在1%以上。中西部人才吸引力仅次于长珠三角，成都、武汉、长沙均入围全国10大人才流入城市榜单。
分城市看，上海、杭州人才净流入量最大，人才净流入占比分别达到2.1%和1.6%，高出第三名0.7个百分点和0.2个百分点，并贡献了一二线城市、长三角地区人才流入的主要增量。深圳、北京、广州人才吸附能力强劲，人才净流入占比分别达到1.4%、1%、1%。
从人才净流入占比变化来看，2021年上海、北京人才吸引力显著增强，人口净流入占比增长近1个百分点，主要原因在于落户政策边际放松，比如上海，2020年下半年开始接连下调应届生、人才引进、留学生落户门槛，又比如北京，在连续多年控人口后，2021年罕见放宽引进应届毕业生身份、年龄和名额限制，加速人才流入。人才留深、留杭热情不减，得益于就业机会充裕，即便收紧学历落户，深圳、杭州人才净流入占比依然高位持稳。武汉、成都等引才聚才取得一定成效，例如武汉，人才净流入占比同比增长0.3个百分点至0.5%，成都人才净流出转为净流入。
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四大经济圈引才实际效果
及圈内外竞争关系
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一、区域间：引才格局固化较少跨区域迁移，长三角、大湾区聚才磁力强
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1、人口机械增长：长三角、大湾区续升，中西部持稳，京津冀缓步下行
机械增长人口是衡量人口迁移规模、方向的有效指标。首先需要说明的是，第一，机械增长人口=户籍人口增量-自然增长人口，相较于户籍人口增量，分项机械增长人口只衡量了人口空间迁移，排除了地区生育观念差异的影响；第二，机械增长人口=迁入人口-迁出人口，比起单向的迁入指标，净增长指标兼顾衡量“留人”的规模与质量。
2014-2021年，长三角机械增长人口持续提升。2014年-2015年，上海、杭州、南京等长三角6城人口机械增长21万人左右，2017年，抢人大战伊始，长三角6城人口迎来爆发式增长，全年净迁入量激增至53.6万，同比增长62%，其中，合肥、宁波机械人口增量同比增幅超过50%，杭州、南京更是翻番。2018年以后，长三角引才诚意不减，机械增长人口稳步提升，在2021年更是达到了73万人。
大湾区机械增长人口整体呈增长态势。2014年，粤港澳大湾区及周边5城人口净迁入27.5万人，到2021年，大湾区人口净迁入74.2万人，累计增幅达到170%，仅次于长三角，其中广州、深圳、福州等人口净迁入规模均实现倍增。
京津冀机械增长人口在2018年跃升，而后缓步下行。2018年，天津开始实施“海河英才”行动计划，取消在津工作的落户要求、不需要居住证和社保缴费凭证，据报道，实施当日就有30万人办理落户申请，受此带动，当年京津冀及周边6城机械增长人口升至63.8万，同比翻两番。此后3年，京津冀6城人口迁入放缓，而迁出人口数量有所回升，机械增长人口开始缓步下行，2021年降至54.7万人左右。
中西部机械增长人口冲高回落，但整体仍处高位。2017年-2018年，中西部城市竞相推出人才新政，人口迁入规模激增，2017年，成都、西安等中西部7城人口机械增长96.9万人，同比增长近2倍，2018年同比再增67%，超161万人口净迁入中西部。2019年以后，虽然人口机械增长有所放缓，但整体仍处在高位，绝对量上甚至高于长三角和大湾区。
近8年的四大区域人口机械迁移数据可以论证，经济发达区域之间人口迁移并不存在“非此即彼”的竞争关系。典型如2018年，各地抢人政策频出，长三角、京津冀、中西部人口机械增量均大幅提升，并没有此消彼长的关联关系，说明增量人口大多来自于区域内部的低能级城市，迁移半径制约下，发达地区间跨区域迁移人口占比相对较小。
2、迁入人口：长三角、大湾区及京津冀梯度上升，中西部“倒U型”回落
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二、区域内：临近城市错位竞争，抢才、留才共同主导人才最终流向
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1、长三角：沪杭苏宁人才引力强年净增超10万，合肥引人容易留人难
依据人口机械增长规模，长三角6城大致可以分为两大梯队：第一梯队上海、苏州、杭州、南京，4城2021年GDP都在1.6万亿以上，年均人口机械增长超过10万人；第二梯队，合肥、宁波，GDP1-1.5万亿，年人口机械增长5-6万人。可见人口吸附力与城市经济发展水平、产业结构、就业机会高度相关，上海、杭州、苏州就业吸纳能力强劲，人口吸附能力自然更强，合肥、宁波则相对偏弱。
上海、杭州、南京、苏州、合肥等5个长三角城市迁出人口规模较小且保持恒定，因此迁入人口规模变化几乎和人口机械增长保持一致走势。纵向来看，长三角人口迁移形势整体向好，迁入人口稳步上升或高位持稳。以杭州为例，借G20峰会春风，杭州人才吸引力不断提升，2017年迁入人口激增至16.4万人，其中，省外迁入人口超过10万人，同比增长61%。此后，杭州多次降低人才落户门槛，加大对应届毕业生落户生活补贴力度——补贴标准由硕士2万、博士3万调整为本科1万、硕士3万、博士5万，2018-2020年，杭州迁入人口保持在年均18万人左右高位。
较为特殊的是合肥，迁入人口和人口机械增长规模差距悬殊，近几年年均迁入人口总量在20万人上下，规模甚至超过沪杭宁，但机械人口增长却仅有5万人左右，几乎只有杭州、南京的一半。主要原因在于迁入和迁出人口双双高位运行，即“引人容易留人难”，究其根本，一是合肥和省内其他城市人口双向流动，比如2020年省内迁入18.9万，较2019年增加2.5万人，而迁往省内人口达到12.7万，较2019年也增加了近2万人；二是合肥对省外人口的吸引力偏低，2018年以前，合肥省外迁入人口在2万人左右，2019-2020年逐年下降至1.7万人；三是高层次人才受到长三角其他城市虹吸，2017年以后迁往省外人口明显增加。
2、京津冀：天津成“北京控人”最大受益者，济南、沈阳等引人收效平平
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3、大湾区：人才高度向广深聚集，榕邕留才短板制约人口机械低增长
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4、中西部：强省会叠加先发抢人，蓉汉镐人口机械高增长渝昌收效甚微
中西部是2017年“抢人大战”的主战场，年初武汉“百万大学生留汉计划”打响抢人第一枪，西安、成都等城市迅速跟进，推出西安引人23条、成都人才优先发展战略行动计划等新政，不仅大大放宽人才落户限制，简化入户流程，还真金白银发放人才安居、生活补贴。
强省会战略加持，叠加新政先发制人，成都、西安、武汉人口吸附力强劲。2017年，成都、西安迁入人口数分别达到47.4万和25.2万，前者同比近乎翻番，后者更是翻两番，人口机械增长规模同样倍增。2018年，三市人口机械增量达到峰值，尤其是西安，净迁入人口接近70万，再创历史新高。2019年以后，成都、西安、武汉人口机械增量有所回落，但相较2016年以前仍在高位，且远超其他中西部城市，人口吸附能力依然强劲。
郑州、长沙引才留才政策收效尚可，但略逊于蓉、汉、镐。事实上，在2017年，郑州、长沙也曾下场抢人，比如郑州给予人才2-10万元的购房补贴，可谓十分优厚，但效果不及成都、西安、武汉，人口机械增量并没有出现倍增式的跃升。主要原因在于成都、西安、武汉是省内的绝对中心，对省内其他城市的人才虹吸效应强劲，而反观郑州、长沙首位度相较偏低，归根到底，除了政策本身，人才引进效果还取决于城市基本面等因素。
重庆、南昌抢人收效甚微。以南昌为例，人口被长三角、大湾区分流，2016年，南昌人口还保持净流出状态，2017年以后，虽然人口机械增长转负为正，但增量非常有限，2020年也仅为10172人，与中西部核心城市相去甚远。
三、总结：引才博弈聚焦临近城市而非跨区域，实际效果取决于留才能力
综上所述，我们通过横向、纵向对比京津冀、长三角、大湾区、中西部区域间、区域内的人口机械迁移数据，得出以下结论：
第一，人口迁移半径制约下，人才跨区域流动性偏低，发达区域之间并不存在“非此即彼”的竞争关系。近几年，人口继续向长三角、京津冀、大湾区、中西部的核心一二线城市聚集，且增量人口大多来自于区域内部的低能级城市，发达地区间跨区域迁移人口占比相对较小。
纵向来看，2014年以来，长三角、大湾区人口迁入规模梯度上升，机械增长人口稳步提升；京津冀迁入人口数量稳中有增，但增速放缓，与此同时迁出人口数量有所回升，人口机械增量缓步下行；中西部迁入人口和机械人口增量冲高回落，呈“倒U型”变化，但整体仍处在高位。
第二，区域内各城市间错位竞争，抢人成效取决于城市基本面。例如长三角中，上海、杭州、苏州城市经济发展、产业结构、就业机会优势明显，人口吸附能力自然更强，相比之下，合肥、宁波人才吸引力偏弱。
又比如中西部，成都、西安、郑州等5城自2017年开始积极推行人才新政，都具有抢人先发优势，但收效各异，首位度更高的成都、西安、武汉2018年人口净迁入量倍增，而郑州、长沙抢人效果略逊一筹。
第三，迁入人口增加只是引才阶段性成果，最终目标是要优化人才生态环境，真正用好人、留住人。比如南宁引人容易留人难，强首府战略下区内人口快速流入，2020年迁入人口数量堪比广州，但低水平的产业结构和公共服务，注定了南宁很难留住高水平人才，人口流失率明显偏高，致使人口机械增长偏缓，人口净迁入量只有广州1/3。
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四个典型城市实际引才效果
及对楼市影响
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一、上海：放松落户致引才放量增长，需求扩容下楼市更显韧性
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1、政策：引导人才落户五大新城，在沪高校应届硕士直接落户
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2、落户量：迭创新高2021年峰值7.3万，2022年上半年2.1万
上海落户政策成效显著，落户人数迭创新高。2020年，在一系列落户新政的作用下，上海落户人数跃升至31460人，其中居转户18418人，同比增长40%，人才引进13042人，同比增长47%。2021年，上海落户人数进一步提升至73128人，其中居转户37684人，同比增长105%；人才引进35444人，同比增长172%。
2022年上半年，上海落户人数高位回落至21416人，其中居转户11372人，同比下降36%；人才引进10044人，同比下降36%，预计全年落户人数有望突破4万人，仅次于2021年，创历史次新高。可以期许的是，未来上海或将持续调降落户门槛，落户人数有望长期保持在高位。
3、楼市：人才涌入提升市场韧性，成交迭创2017年以来新高
2020年以来，上海落户人数放量增长，给房地产市场提供坚强的需求支撑，即便是在房地产行业步入下行周期，上海市场仍具备较强韧性。
具体而言，2020年，上海落户人数升至31460人，同比增长43%。受此影响，上海房地产市场明显转暖，成交面积升至912万平方米，创2017年以来新高，同比增长22%。开盘项目平均认筹率多达137%，外环内平均认筹率皆超200%，前滩板块更是高达739%。开盘去化率达59%，中心城区中高端楼盘普遍“日光”，仅限于崇明、奉贤这类远郊区域去化率不足40%。
2021年，上海落户人数进一步提升至73128人，同比大增132%。而在人才大量涌入的情况下，进一步推升上海市场热度，全年成交面积升至1053万平方米，续创2017年以来新高，同比增长15%。尽管新房实行积分摇号，但认购热度不减，平均认筹率多达157%，最高认筹率超400%。开盘去化率高达80%，过半楼盘“日光”，但远郊区域去化依旧承压，崇明、金山去化率分别为49%和29%。
2022年上半年，上海落户人数21416人，同比下降36%，但整体依旧维持在较高水平。受疫情影响，上海房地产市场一度陷入停摆，但随后市场迅速回归正轨，7月成交面积134万平方米，创年内新高，同比转增72%。7月，开盘去化率达到62%，外环内市场热度不减，平均认筹率均超200%，但由于供应“撞车”，郊环外去化压力加剧，认筹率跌至55%，较上月减少17个百分点。
二、深圳：落户低门槛人才长期涌入，但需求转换制约下楼市利好有限
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1、政策：2021年落户门槛由大专提升至本科，积分年限延长至10年
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2、落户量：近10年共计引才约200万，年均由14万提升至25万
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3、楼市：需求损益及购买力瓶颈制约，引才增减与市场周期弱相关
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三、天津：引才效应脉冲式回落，清理高考移民加剧楼市下行
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1、政策：拓宽海河英才、积分落户引才渠道，重点整治“高考移民”
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2、落户量：4年引才42.8万但趋势逐年下滑，年均积分落户达2万
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3、楼市：人才助力市场短暂回暖，随后效能减弱市场加速下行
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四、武汉：引才先发优势助力楼市上升周期，但边际效应递减
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1、政策：2017年初启动“百万大学生留汉”，落户门槛低至大专
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2、落户量：百万大学生留汉目标提前两年达成，4年落户64.6万
2017年以来，武汉人才落户政策成效显著，历年新增留汉大学生均超30万人。截至2019年末，累计留汉大学生达到109.5万人，提前两年达成“百万大学生留汉”目标。截至2021年末，累计留汉大学生进一步提升至174.2万人。
2017-2020年，武汉人才吸附力持续增强，年均新增落户大学生基本保持在15万人附近。尤其是2019年，得益于人才落户门槛降低至大专学历，当年落户大学生高达19万人。截至2020年末，武汉累计落户大学生64.6万人。
3、楼市：旧改及人才需求引领上升周期，土地超卖主导下降周期
武汉房地产市场周期两分，2014年下半年至2019年上半年，旧改及人才购房需求轮番引领长达5年的上升周期。得益于武汉较早启动引才，率先收割了一波政策红利，助推武汉市场走出了持续火热的独立行情。但引才边际效果递减，2019年下半年至今，受限于武汉土地超卖，供应过剩主导下降周期。
2014年下半年至2019年上半年，旧改及人才购房需求轮番引领长达5年的上升周期。具体而言，2014年下半年，武汉房地产市场开始转暖，房价由跌转升。2015年，武汉市场持续升温，成交规模一举突破2000万平方米，高居全国榜首。核心原因在于2010年至2014年持续5年的城中村改造收尾，催生大量改善性换房需求。
2016年至2019年上半年，尽管调控政策持续加码，但武汉市场异常火热，表现于房价全面上涨，房企捂盘惜售，库存加快出清，致使市场一房难求，甚至滋生私下收取茶水费等市场乱象。核心原因在于武汉较早启动引才，率先收割了一波政策红利，百万大学生留汉目标提前两年达成，带动不菲的增量购房需求。
2019年下半年至今，武汉引才边际效应递减，尤其是土地超卖，供应过剩主导下降周期。具体而言，2019年下半年至2020年，武汉市场明显降温，表现于渠道分销占比近半，过半项目打折促销，开盘去化率持续下行至40%附近。核心原因在于供地过量远城区显著超标，供需错配致使房地产市场由卖方市场向买方市场转化。
2021年上半年，武汉市场阶段性转暖，表现于供求皆创2017年以来同期新高，开盘去化率持稳40%，持销仍具韧性，单盘周均到访升至111组，周均成交约10套。核心原因在于武汉经济全面复苏，大量外来人口返汉留汉，此前外流的务工人员逐渐回流。与此同时，众多头部企业落地武汉，产业人口指数级增长，因疫情暂时搁浅的购买需求终在延期一年后集中释放。
2021年下半年，武汉市场加速下行，表现于房企供货信心不足，成交加速下行，区域及项目分化加剧，需求逐渐回归主城区，原先大热的光谷新区迅速冷却。到访量及转化率持续下滑，开盘去化率跌至20%附近。核心原因在于土地超卖，致使供需严重错配，广义库存现已接近1亿平方米，尤其是大盘显著偏多，销售周期大都超5年甚至10年。
五、总结：引才边际增量改变楼市预期，多数城市效用逐级递减
分析典型城市上海、深圳、天津和武汉人才引进与房地产市场之间的关系，不难发现以下三方面的特征：
其一，引才要趁早。例如武汉，早在2017年初便启动引才，率先收割了一波政策红利，助力武汉房地产市场在2018年下半年迎来持续火热的独立行情。
其二，作用于房地产市场，并非人才落户总量，而是引才边际增量。例如上海，2020年以来人才落户放量增长，明显提升市场韧性，2022年在疫情解封后，市场迅速回归正轨。反观深圳，凭借着落户低门槛优势，近10年共计引进人才200万人，在全国层面首屈一指，但由于需求转换等因素制约，其对房地产市场利好程度有限。
其三，多数城市引才对楼市助推效应逐级递减。例如武汉，引才边际效应递减，2019年下半年至今，受限于土地超卖，供应过剩主导下降周期。又如天津，人才落户量逐年下滑，2020年以来房地产市场持续转冷。尤其是2021年，天津重点整治“高考移民”，进一步加剧市场下行压力。
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短期看政策长期看产业
预计一线及个别二线存引才红利
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一、人口迁移三大红利：流动时代、流动人口市民化和就近城镇化
聚焦全国人口流动情况，不难发现以下三方面的人口迁移红利：
其一，我国已进入流动时代。一般而言，流动人口占比达到10%以上，便认定该国家或地区进入流动时代。2000年至2020年，全国流动人口由1.21亿人大幅提升至3.76亿人，净增长2.1倍，占全国人口的比重由9.6%提升至26.6%，净增加17个百分点。说明我国已进入流动时代，流动人口规模着实不容小觑。
其二，户籍人口与常住人口城镇化率差距依旧较大。随着我国城镇化进程加速推进，常住人口及户籍人口城镇化率持续提升，但两者之间的差距依旧较大。2021年，全国常住人口城镇化率升至64.7%，户籍人口城镇化率升至46.7%，两者之间相差18个百分点。可以期许的是，随着户籍制度改革不断推进，加快推进流动人口市民化，未来户籍人口增量或将保持较快增长态势。
其三，以省内流动为主的就近城镇化渐成市场主流。2010年至2020年，全国流动人口中，省内流动人口由1.36亿人提升至2.51亿人，占比则由61.2%提升至66.8%，净增加5.6个百分点。说明就近城镇化已然成为城镇化发展的重要趋势，意味着流动人口规模较高的的省份，下辖一、二线城市更易获取人才发展红利。
二、一线及部分二线杭苏宁等有望收获高流动人口逐步市民化红利
基于就近城镇化趋势，深圳、广州、杭州、苏州等一二线城市有望占据抢人先机。据七普数据显示，截至2020年末，浙江、江苏、河南、山东和四川等省份流动人口皆超2000万人，广东省流动人口更是高达5207万人。可以期许的是，随着就近城镇化进程不断推进，上述较高流动人口的省份人才落户量有望保持较高增长态势，深圳、广州、杭州、苏州等一二线城市更有望占据抢人先机。
值得一提的是，截至2020年末，上海、北京跨省流动人口分别达到1048万人和842万人，在全国31个省（自治区、直辖市）位列前五。长期以来，上海、北京乃是全国高素质人才的聚集地，随着人才落户门槛持续下调，跨省流动人口或将逐渐市民化，未来人才落户量也将持续高位运行。
三、上海引才提升市场韧性，但多数城市助推效应边际递减
分析人才引进与房地产市场之间的关系，不乏以下三种关系：
其一，强烈正相关，人才涌入提升市场韧性。典型如上海，受惠于人才落户政策持续松绑，2020、2021年人才落户放量增长，房地产市场明显受益，成交量连续两年创2017年以来新高。而在人才大量涌入的情况下，市场韧性明显增长，2022年在疫情解封后，房地产市场便迅速回归正轨。
其二，多数城市引才对楼市助推效应边际递减。例如武汉，得益于较早启动引才，率先收割了一波政策红利，百万大学生留汉目标提前两年达成，助推武汉市场走出了持续火热的独立行情。2018年下半年，全国房地产市场开始转冷，但武汉市场持续火爆，甚至出现“一房难求”的现象。尽管留汉大学生持续高位保持在30万人以上，但由于引才边际效果递减，叠加土地超卖，2019年下半年武汉市场步入下降周期。
其三，弱相关，引才容易转化难。例如深圳，凭借着落户低门槛优势，近10年共计引进人才200万人，在全国层面首屈一指。但由于需求损益、购买力瓶颈等因素制约，对房地产市场拉动效能有限，人才落户量增减变化与市场周期冷暖变化整体弱相关。2017-2019年，深圳人才落户量连续三年高位保持在26万人以上，但房地产市场陷入调整期，成交持续低位运行。直至2019年下半年，随着粤港澳大湾区、先行示范区规划相继落地，市场才有所回暖，成交逐渐步入上行通道。
四、引才边际增量短期看政策长期看产业，京沪市场红利更值期许
作用于房地产市场，并非人才落户总量，而是引才边际增量。例如上海，2020年以来人才落户放量增长，明显提升市场韧性，2022年在疫情解封后，市场迅速回归正轨。反观深圳，凭借着落户低门槛优势，近10年共计引进人才200万人，在全国层面首屈一指，但由于需求转换等因素制约，其对房地产市场利好程度有限。
聚焦引才边际增量，我们认为不乏以下两方面因素：
其一，短期看落户政策，意即短期内人才落户门槛可以继续下调的空间，将很大程度上决定人才落户边际增量。联系到“抢人”大战渐趋白热化，多数二线城市人才落户门槛调降至大专学历，石家庄、济南等部分二线城市更是“零门槛”落户，预示着人才落户门槛继续下调的空间愈加逼仄。反观上海、北京人才落户门槛依旧偏高，例如北京，积分落户入围分数线逐年提升，申报成功率低至5%，成功落户人才平均在京工作年限多达16.7年。可以期许的是，随着人才落户门槛持续下调，上海、北京人才落户量有望稳步提升，一旦落户门槛大幅放松，引才边际增量或将放量增长。
劳动力资源充足的城市引才落户量增长更值期许。据七普数据显示，2020年，北京、成都、苏州、武汉等一二线城市劳动力资源相较充足，15-59岁劳动年龄人口占比均达到68%以上，较全国平均水平高出5个百分点，深圳、广州、厦门和杭州等更是超70%。例如深圳，15-59岁劳动年龄人口占比高达79.5%，侧面映证深圳人口吸附力强劲，年轻人口不断涌入。可以期许的是，随着人才落户门槛持续下调，深圳、广州、厦门和杭州等劳动力资源充足的城市人才吸附力有望持续增强，引才落户量增长更为可期。
其二，长期看产业，留才能力更显重要。2021年，全国共计23个城市GDP突破万亿，深圳、广州、重庆、苏州等GDP均超2万亿，上海、北京更是突破4万亿。直观反映这些城市产业基础坚实，未来有望在愈演愈烈的“抢人”大战中脱颖而出，引才边际增量或将保持较快增长态势。例如上海，乃是我国的经济金融中心，也是全国高素质人才聚集地。又如杭州，互联网产业发展迅猛，汇集了大批科创领域人才。
结合上述多方面因素，预判一、二线城市未来引才边际增量，及对房地产市场助推效应，可以简单划分为以下三类：
其一，上海、北京或将持续受益，市场需求不断扩容，楼市成交规模有望稳中有升。一方面，上海、北京这类落户政策相较严苛的城市犹存结构性机会，一旦人才落户门槛大幅放松，引才边际增量或将放量增长。另一方面，上海、北京乃是全国高素质人才聚集地，人才吸附力在全国层面首屈一指。随着引才边际增量快速增长，市场需求或将不断扩容，房地产市场前景值得期许，成交规模或将稳中有升。
其二，深圳、广州、杭州、成都等或将结构性改善，人才持续净流入将结构性提升市场购买力，继而提升楼市韧性，成交规模有望平稳运行。深圳、广州、杭州、成都等劳动力资源丰富，且产业基础坚实，留才能力更显突出，未来人才落户量有望保持高位。但由于人才落户门槛不断下调，人才落户量早已达到相对较高的水平，引才边际增量进一步提升的空间着实有限。当然，随着高素质人才持续净流入，有望结构性提升市场购买力，进而提升房地产市场韧性，成交规模或将平稳运行。
其三，天津、青岛、福州、南昌等助推效应或将逐级递减，压力城市房地产市场前景难言乐观，成交规模或将持续低位运行。一方面，引才能力持续减弱，例如天津，人才落户量呈逐年下滑趋势。部分城市产业过度单一化，致使引才不力，例如南昌，2016-2020年，人口迁入量低至36.7万人，在中西部地区排名倒数。另一方面，留才能力不足更是重要制约因素，例如福州，2014-2020年，迁入人口多达105.7万人，但同期迁出人口同样达到92.5万人，净迁入量低至13.2万人。因此，天津、青岛、福州、南昌等引才落户量或将持续下滑，对房地产市场助推效应也将逐级递减。尤其是天津、青岛、福州这类供需明显失衡的压力城市，受限于市场需求增长不济，成交规模或将持续低位运行。
排版丨鸟姐
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目录
京沪加快人才落户，对杭深汉等人口引流城市市场影响研究
第一章 新一轮引人大战，人才加速向一线及长三角聚集
一、2022年京沪等19城放松落户，郑青等15城发放人才购房补贴
二、人才就业首选一线及长三角，上海放宽落户后净流入占比大幅领先
1、分能级：一线人才加速净流入二线大幅减弱，三四线持续净流出
2、分城市：人才更青睐一线及长三角，沪杭净流入占比名列前茅
第二章 四大经济圈引才实际效果及圈内外竞争关系
一、区域间：引才格局固化较少跨区域迁移，长三角、大湾区聚才磁力强
1、人口机械增长：长三角、大湾区续升，中西部持稳，京津冀缓步下行
2、迁入人口：长三角、大湾区及京津冀梯度上升，中西部“倒U型”回落
二、区域内：临近城市错位竞争，抢才、留才共同主导人才最终流向
1、长三角：沪杭苏宁人才引力强年净增超10万，合肥引人容易留人难
2、京津冀：天津成“北京控人”最大受益者，济南、沈阳等引人收效平平
3、大湾区：人才高度向广深聚集，榕邕留才短板制约人口机械低增长
4、中西部：强省会叠加先发抢人，蓉汉镐人口机械高增长渝昌收效甚微
三、总结：引才博弈聚焦临近城市而非跨区域，实际效果取决于留才能力
第三章 四个典型城市实际引才效果及对楼市影响
一、上海：放松落户致引才放量增长，需求扩容下楼市更显韧性
1、政策：引导人才落户五大新城，在沪高校应届硕士直接落户
2、落户量：迭创新高2021年峰值7.3万，2022年上半年2.1万
3、楼市：人才涌入提升市场韧性，成交迭创2017年以来新高
二、深圳：落户低门槛人才长期涌入，但需求转换制约下楼市利好有限
1、政策：2021年落户门槛由大专提升至本科，积分年限延长至10年
2、落户量：近10年共计引才约200万，年均由14万提升至25万
3、楼市：需求损益及购买力瓶颈制约，引才增减与市场周期弱相关
三、天津：引才效应脉冲式回落，清理高考移民加剧楼市下行
1、政策：拓宽海河英才、积分落户引才渠道，重点整治“高考移民”
2、落户量：4年引才42.8万但趋势逐年下滑，年均积分落户达2万
3、楼市：人才助力市场短暂回暖，随后效能减弱市场加速下行
四、武汉：引才先发优势助力楼市上升周期，但边际效应递减
1、政策：2017年初启动“百万大学生留汉”，落户门槛低至大专
2、落户量：百万大学生留汉目标提前两年达成，4年落户64.6万
3、楼市：旧改及人才需求引领上升周期，土地超卖主导下降周期
五、总结：引才边际增量改变楼市预期，多数城市效用逐级递减
第四章 短期看政策长期看产业，预计一线及个别二线存引才红利
一、人口迁移三大红利：流动时代、流动人口市民化和就近城镇化
二、一线及部分二线杭苏宁等有望收获高流动人口逐步市民化红利
三、上海引才提升市场韧性，但多数城市助推效应边际递减
四、引才边际增量短期看政策长期看产业，京沪市场红利更值期许
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