大会结束后，上海楼市还会有大招吗？
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在春暖花开的3月，我们的大会胜利圆满地结束了。
接下来，是真要卯足干劲的搞钱搞经济了。
今年以来，全国楼市自春节后可谓是捷报频传，一会同比一会环比，一会回升一会大涨，总之就是高潮不断！
作为专注于上海的地产博主，今天这篇文章我们来展望一下接下来上海楼市的一些政策和行情变化，条条都是深切关乎民生的内容，上车走起。
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Jeff
大截胡
全国性反弹
要知道在一月的时候，整个房地产市场还是弥漫着一股悲观的情绪，春节加上疫情谁还谈买房，数据一度非常非常之差。
可随着二月春节结束，楼市的春风由一线城市带动，开始在全国范围内蔓延开来。
图示：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升
且不论这是在超低基数底部的技术型反弹，还是去年一年积压需求的报复性释放，总之，各方的捷报犹如多剂强心针，久违的市场信心回来了，人头攒动的售楼处也支棱起来了。
简单看几组全国的数据，动辄百分之几十，甚至高达400%+的成交量，足以反映行情来的是多么的快。
图示：截止3月10日，主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅最大
图示：2023年TOP100房企累计销售额止跌回升
俗话说三根阳线改变信仰，上海2月份二手房成交量在底部的放量上涨，为接下来三四月的小阳春奠定了基调。
图示：上海二手房月度成交止跌回升
上海作为全国楼市的风向标，表现相当不俗。2月全月成交18600套二手房和10751套新房，我们来看看具体的成交细节：
图示：2023年上海1月份二手房不同价格段成交量，800万以下成交占86%
数据来源：兔博士
图示：2023年上海1月份新房不同价格段成交量，800万以下成交占68%
数据来源：兔博士
可以看出二手房仍以刚需为主，主力价格段在300万以下和300-500万。
而新房则是以改善为主，主力价格段集中在500-800万，置换改善路径非常明显。
熟悉上海成交结构的朋友就知道，在以前上海二手房vs上海新房的月均比值长期维持在3:1上下。
一方面说明上海的供应长期短缺，另一方面也说明上海作为全国最大的存量二手房市场的地位，二手房的流动性足够大足够好！
而当下，随着2020年开始的土拍加速，新房供应井喷，叠加2020年以来的大涨行情，使得新房持续了3年的赚钱效应，打新赚钱成为当下上海最稳妥的致富路径。
图示：上海2015-2022年住宅用地成交额
制图：丁祖昱评楼市
且当下的这个趋势在二手房价高企，大量新房还存在静态倒挂的前提下，丝毫没有改变的迹象。
反映在数据上，现在的上海二手房vs上海新房的月均比值已经小于2:1，新房相当强势。
其实两者相辅相成唇齿相依。因为一旦二手房的置换路径被切断，二手房卖不出去，则新房的首付资金来源将被切断或削弱。
一旦空降落户的年轻购买力消耗殆尽，则存量购房者内部改善的难度和速度都会变慢。
好在现在二手房又流动了起来，于是，大量想要改善的人群就可以将老破小老破大等资产出清，然后怀揣着毛爷爷兴高采烈的直冲售楼处。
于是，位于外环外的唐镇的华发半岛华庭，触及了75分；
位于中外环的，且无轨交地铁的华发古美华府也达到了60.28分；
甚至连一个之前波澜不惊的冷门项目-钱江大家文澜苑，却意外成为一批次新房里的大黑马，积分达到惊人的65分，要知道系数才是0.1啊，要知道这可是惠南啊。
总结本小结，无论是新房还是二手，都能看出上海楼市的回暖的速度。
还是那句话，如果3、4月能持续2月份这样的热度，则上海楼市将彻底宣告从ICU里走出。
02
Jeff
大截胡
2022上海政策回顾
前面回顾了今年前两个月的上海大势，其实我是想让大家知道一个非常重要的现象，那就是：
哪怕是最冰冷的2022，上海楼市都没有放过任何实质性的大招用于刺激楼市。
这点可是相当吓人的啊，要知道在2022，全国房地产市场共计推出了一千多条政策，眼花缭乱不胜枚举。
让我们快速回顾一下2022年上海楼市相关的政策时间线：
① 2022年3月：上海房地产税推迟
② 2022年4月：上海临港购房政策松绑，人才购房社保最短为3个月！
③ 2022年5月：上海发布重振经济的50条措施，开发商拿地提速、人才引进提速
④ 2022年6月：留学生落户新政：面向一流大学留学生放开落户限制
⑤ 2022年10月：定向优化：临港放松购房准入条件
可以看出2022的主要的楼市松绑政策，有多条关乎于人才及落户，约等于松限购送房票。
据统计，2022年上海共落户了约16万人，这些新上海人不仅支撑了上海城市总人口缓慢增长，也为楼市注入新鲜血液。
我认为这是上海在2022年整体回落不至于太难看的一大主因。
其次，是6月以来支持复工复产的50条措施中涉及多条开发商内容，让房企拿地以及全流程更加迅速和高效。
所以2022年6月之后的新房一批接一批，且外环内核心区的好货也是应出尽出。这也让市区改善需求被彻底激发，比如许久没有供应的长宁和老静安，都有新楼盘新地皮入市。
至于LPR等利率下降，因为是全国性的降息，所以上海也只是略微被惠及。
截止2023年2月全国百城首套主流利率平均为4.04％，创2019年以来新低。二套利率平均为4.91％。
而上海的利率在全国范围来看还是最贵城市之一，首套二套分别是4.65%与5.35%。
总的来说，紧箍咒如限购、限贷、核验价、税费等各项关键内容基本没什么利好政策，但底部却如此夯实，不得不感叹：上海的楼市的支撑实在是太强，全国范围内独一档！
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Jeff
大截胡
2023还有大招吗？
既然全国最重要的会也已经结束，市场上有众多声音都在期待着以上海为代表的一线有所动作推出利好政策。
让我们来逐一展望下不同的未来政策走向。
No.1：限购
很明确的观点，上海城区绝不会放松限购。没有户籍或5年社保，想要进入红色主城区买房，短期内我认为毫无可能。
图示：上海2035规划城区图
跟大家讲个笑话，我不止一次的被问到是否可以出借2个购房资格的其中1个给朋友买房。
只要主城区放松限购，哪怕一点点，全国的投资置业人群会在短期内将上海滩买爆。千万别小看14亿人中的富裕人口的庞大基数，比你我想象的都更多。
唯独可以预见的限购放松，仅限于定向引导去五大新城，特别是临港，此处省略很多字。
No.2：限贷
按照目前普宅首付35%，二套50%；非普宅首付35%，二套70%的现状，结合上海居民整体负债率和杠杆率的情况，我们很容易得出结论，即使在如此严苛的金融杠杆限制下，成交量和大盘价格也多年都能保持平稳。
图示：全国主要城市人均杠杆率
因此，我觉得上峰大概率会维持当下的付款比例，因为改动毫无必要。
市场最冷的时候，严苛的限贷也没让楼市萎靡不振，何况现在的数据已经到处在回暖。
个人认为，目前的首付比例也比较合理，能防范高杠杆带来的投机活动。但唯独认房又认贷这一条确实不太合理。
对于在全国任何一地有贷款记录的年轻人来说，上海的刚性置业难度都是地狱级的。
70%的首付，对于名下无房的购房者太不友好，也无法起到中央强调的充分支持刚需和改善合理需求这一精神。
希望有关部门能与时俱进，惠及民生。
No.3：限价
观测近几年上海楼市新房的价格，新房涨幅每年大约在3-5%的速度。
目前普遍新房在名义倒挂率上对周边二手房还有平均10-20%不等的优势，但算上交房周期后基本上离平价距离不远。
若上海二手房的成交量不能大幅上涨，价格近几年保持平稳的情况下。那么新房的价格理论上只需要3年就差不多能追平二手房。
到那时，放不放开限价对新房市场的意义也就不大了。
但总有例外的地方，那就是超级豪宅市场，以去年底开盘的北外滩楼盘为例，拿预售证的官方价格是14.5万，但那种地段开发商怎么可能把便宜留给购房者。
于是不出多久，就启动了中介分销，平均价格直接拉到27万一平。若真按14.5的官方价买入，开发商就属于是买一送一了，想的美！
图示：中介微信截图
也正因名义上如此大的倒挂，市场上才会乱象频出。
所以个人认为超过一定单价或者总价的豪宅盘，反而可以缓慢打开限价。
比如单价超过14万或者总价超过3000万等。
No.4：普宅认定标准
更新这条标准的呼声已久，上一次更新标准已经是2014，截止今年正好十周年了。
我们来看下14年那一版的内容：
图示：上海2014版普宅非普宅标准
各以1月份的新房/二手房的成交价格段来评估，则毛估估当下的新房有80%以上是非普宅，二手房有50%以上是非普宅。
这么高比例的非普通，合理吗？
要知道，十年期间上海的房价从2014年的均价约27000每平涨到了2022年末的约62000每平，涨幅129%，而认定标准却按兵不动。
上海市人大代表丁祖昱也曾在年初呼吁过希望动态修订普宅认定标准。
希望能在这条上有作为，给予刚需购房者实在的税费减负，而不是停留在口头上的刺激消费。