放开后，上海楼市会反弹？

　　

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，300~350万预算，纯公积金贷款，其余首付不做商贷。外地户口有5年社保已婚，孩子3岁，工作在世博还算稳定，爱人工作不固定。积分59.2分，目前这个形势下建议上车吗？上车的话外环内老破小还是郊区到底该怎么选？比较看重教育和交通，上海刚需首套房还能上车吗？

　　沪叔：你好，刚需可以上车，普通人买房别想着抄底，现在上车也不是高位站岗，目前上海房价已经偏离顶部，二手房可以考虑世博的老破小，注意30年左右老破小的不用考虑，世博板划入CAZ中央活动区，是上海2035年规划定位最高的区域，有这个规划支撑，世博未来还是比较看好，而且世博有8号线、6号线、11号线、13号线，交通非常便利。

　　提问：沪叔，你好，预算300-500万在市区买个老破小，还是去新城买个还不错的小三房，这两者在居住体验上有着巨大的差别。什么样的人适合五大新城？

　　沪叔：你好，除了本身五大新城上班的人之外，最开心的可能就是刚需族了，现在各个新城的新城的均价都在五万以下，除了青浦和松江有点贵，其他三个新城均价在三万左右。另外五大新城要让独立城市去建设，城市功能不完备的将被补全。对于在市区上班的刚需族来说，新城的居住体验还是可以期待一下。同时按照规划，四十五分钟到中心城区通勤应该不成问题，另外，置换养老可以考虑一下，人少，环境也不错，对于其他的就不怎么建议了。投资有更多其他值得的方向，房住不炒还是要坚持一下。

　　提问：沪叔，你好，打算是做孩子的婚房，有1200万的预算，想买一套小一点的3室2厅2卫，房龄新一点，老师可以帮忙选择一下吗？

　　沪叔：你好，1200w总价的二手次新，可以考虑中环（内外都有）附近的次新小三房，北至大宁的明园森林都市三期，中山北路的上海滩大宁城。西南至古美的万源城四期尚郡，西至天山的天山华庭，南至徐汇田林的爱建园，东南可选三林东的浦发御园，北蔡大华的十四街区，十五街区，东边可选森兰这一片的次新小区。

　　提问：沪叔，你好，手上有2500左右现金，如果喜欢的房子在3500-4000左右，你们建议贷款吗？还是放低要求合适？房产3-5年的走势有下跌的因素吗？我积分只有35分，有市内的新盘吗？是买新房还是二手呢？目前考虑到了陆家嘴板块和联洋板块？

　　沪叔：你好，比较难入围，2500w的盘起码要50分朝上入围有戏，积分要70分起，像国信世纪海景，九龙仓目前作为塘桥和陆家嘴交界的次新房，单价也是贵的离谱，联洋比较有标杆意义就是河滨城二期三期，上一波楼市涨幅80%多，目前单价也是不低的，2006年租转售的，在整个世纪公园别墅区里面不算高端，起步小区，2500-3000w选择面积不多。像豪宅这一类住宅特点就是房龄老，置换客群单一化，仁恒滨江的租户不少，地段肯定是没的说，你这个预算，如果退一步地段，离市区稍微远点离你自己单位稍微近点，小区产品可以更新一点，在当地版块也是领标产品，楼市里面的领跑大哥，有公办学区要求选联洋，有T0核心地段要求选陆家嘴，因为2500w在陆家嘴的十三个一二线核心小区里面当下也属于三房起步门槛，但在联洋公寓里面就属于中高段的价格，仁恒滨江园的户型非常繁多，很多面积段的小复式你预算内都好买，就看上车阶段的挂牌怎么样了。

　　提问：沪叔，你好，我咨询下淞南板块的上港星江湾能买么，未来有升值空间吗？上港星江湾和柏悦江湾哪个更好点？

　　沪叔：在2035年规划中，宝山的主城区是在吴淞杨行顾村这一带，淞南和南大属于中心区

　　淞南的位置还是不错，到市区也非常便利，上港新江湾紧挨着新江湾城，整体这一片都是商品房，城市界面不错，从地段上来说，碧桂园离配套：地铁学校更近一些，产品主要是98平洋房及131-147平叠加为主

　　上港新江湾分三期，聚集在一起，主要以高层为主84-141平，一二期品质都不错的，但整体来说，淞南这一片商品房临近军工路码头，但是港口经济并不景气，项目西侧北侧以产业为主，东侧待开发土地为主，南侧是新江湾城。这个板块人气不太足，未来发展需要很长时间。

　　提问：沪叔你好，我在上海有房票，资金充裕，想问在上海买豪宅选哪个区域比较好？它的价值性价比高吗？选什么户型比较好？

　　沪叔：你好，上海的豪宅主要可分为两种，即公寓式和别墅式，这两种各有千秋。

　　公寓豪宅以江景房和老上海豪宅为代表，新上海人钟爱江景房，滨江地区的江景房有完善的商业圈及产业链，周围环境和住宅品质也较不错；而上海本地土著则偏爱原法租界和老静安区的房子，主要包括新天地、淮海路、镇宁路三个片区，这里商圈聚集，学校、医院林立，交通发达，娱乐设施丰富。建议注重当前生活品质，买老上海豪宅；注重发展前景，买江景房。在上海的三大顶尖的别墅区中，佘山占地面积大但距市中心较远，周边基础设施也不太完善；西郊别墅区围绕商圈且发展较早，基础设施较为完善；东郊别墅区同样产业发达，地理位置优越。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。