上海楼市分化正在悄然发生！

　　

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，上海奥林匹克花园这个小区感觉品质不错，周边配套成熟，环境也好，但是现在才4万多，为什么一直涨幅不大呢？这样小区值不值的入手呢？

　　沪叔：你好，上海奥林匹克花园在北九亭板块内，九亭一直给人印象是城乡结合部，不过这几年北九亭改善效果不错，未来想发展更好，主要依靠大虹桥和七宝，刚需上车是不错的选择。

　　提问：沪叔，您好，想买首套房，看中了一个楼盘，大家都说顶层和底层不要买，那二楼应该没问题吧。感觉二楼价格也没有其他楼层高，不用担心底层潮湿，而且上下楼也很方便，看起来挺不错的，想问一下二楼能不能买？

　　沪叔：你好，虽然很多人都说了不买底层和顶层，但这并不意味着其他楼层可以随便挑选，尤其是二楼，部分楼盘二楼甚至不如一楼。首先，从购房者最关注的价格来看，二楼的价格没有竞争力，价格比一楼更高，但是又明显低于其他楼层。而二手房买卖中，二楼并不便宜，与一楼相比，价位优势不如一楼，溢价优势又不如其他楼层。其次，从居住体验来看，二楼的房子会出现返水，厨房和厕所管道堵塞之后，最底层的支线管道就会返水，而一些一楼做了独立管道，返水会从二楼开始，极其影响生活体验。除此以外，还有采光问题，小区的乔木灌木的树冠容易遮挡二楼采光，还会影响通风。另外，二楼设计的腰线层也会影响居住体验，影响采光、渗水，可能堆积灰尘垃圾，还有防盗问题。总而言之，二楼的房子，能不碰尽量不要买，实在想买，不如看看价格更低的一楼，如果一楼装有独立管道，居住体验说不定比二楼还要舒适。详见内部资料《新房看房买房攻略》。

　　提问：沪叔，你好，在上海最破旧的洋浦东外滩到底值不值得买？

　　沪叔：你好，如果你是投资买房的话，那东外滩板块可以说是一种不错的选择。首先，东外滩板块靠着滨江和高校的独特优势，承载着世界级科创中心的使命。如今几个头部互联网企业都接连了入驻东海滩，预计在二零二五年杨浦将引进，多重战略级规划标签的加持，让这个板块呢具有很强势的一个能级地位。因此发展任何企业都有足够好的一个基础。那产业升级之后，原有的一个生活场景也会发生实质性的变化，又加上越来越多的开发商都看中了这个板块的一个购买力，陆陆续续地走进来，也不断地提升了整个板块的城市界面。同时与东外滩紧密相连的北外滩世界级的会客厅，正在以肉眼可见的速度发展。

　　提问：沪叔，您好，我还是想咨询一下小升初选区的问题。目前孩子浦东新区浦东南路小学3年级在读，女孩，预计2023年中旬落户上海，成绩班级前10。对孩子的希望的目标是市重点，希望了解一下到哪个区落户买房比较好？

　　沪叔：你好，浦东头牌公办初中，地段对口入户满1.5-2年基本都可以，时间上房产操作速度快一点，浦东换初中学区是来得及的呀，长宁小升初都是多对多摇号的，区内初升高压力是没那么大，但你前提是能摇进去，浦东的学区放养区大部分都是在外环外，梅园，源深，洋泾，联洋，碧云，金杨，等这些地方的学区氛围还是不错的。

　　提问：沪叔，你好，浦东梅园和平南一二村这样的房龄超过25年的房子，现在怎么样呢？

　　沪叔：你好，梅园属于教育资源比较多的板块，板块内有冰厂田幼儿园、一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，平南一二村对口闵行平南+上海实验西校，学qu资源优势明显，虽然说学区属性强，今年各大政策出来，三价取低，双减，这几个小区的房价回落也比较明显。

　　提问：沪叔，你好，请问以后买房根据菜区房来买，是有合理呢？

　　沪叔：你好，很多人说，菜区房只是个段子，过几个月，谁还记得你当初发了几次菜。其实不然，菜区房并不是发了几次菜，这么简单。其实所谓的菜区房，就是小区在特殊时期依然能最大限度的保障居民的居住体验的综合实力。指数主要指三方面，一是物业服务水平，除了针对全体业主，在特殊时期，针对出老人、学生、病人等更需要特殊照顾的群体提供相应的物业服务业主信息的管理，每家每户住几口人，是否常驻，自住还是租客，是否有特殊人群都要有完整的信息记录，积极响应和责任心，物业人员的服务理念和意识，遇到业主提出问题不能一句不知道、不清楚，我们也管不了，等等就算完了。

　　二、业委会的组织管理水平，业委会对小区现存问题的收集、整理、解决方案的制定和实施，对业主行为和意识的合理引导，对物业的监督和沟通。

　　三、小区业主的综合素质和资源调动能力，包括人口结构，职业分布，教育水平是否有群租，每个小区都住着各路神仙，在特殊时期，这些人就可以利用自己的能力和资源，为小区做出自己的贡献。这三点平时也会影响我们的居住体验，只不过在这次特殊时期凸显的比较厉害而已。而且我们平时买房的时候，也会有人比较关注这些，但是比较少而已。未来大家在买房的时候肯定会越来越多的关注这方面的因素，居住体验会成为一个非常重要的购房因素，甚至会超越简单的地段因素，这也是让房子回归住的核心属性和房住不炒的结果体现。所以菜区房并不会简简单单的只是个段子，很快会被人遗忘，肯定会越来越多的影响大家的购房。