楼市重磅动向：如何解读，住建部表态要探索建立房屋养老金制度？
2023年6月27日的股市，房地产板块上演了一出情绪炒作，小作文搞事情的微妙行情博弈。
华宝中证800地产ETF净值上涨4.38%，
市场传言，地产可能会有新的政策出台，因此不少资金开启了疯狂抄底。只可惜，传言没有落实，救市大动作没有等来，盘后住建部部长讲话了，要探索建立房屋养老金制度。
所以，28日，金融市场地产板块就开启了回调。还真的是高兴不过夜。
房屋养老金制度的相关提法和内容，值得关注。
6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。
倪虹指出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。
从字面意思上看，大家可能以为管理层。
想出了新办法，要靠房地产给大家养老。
但其实，“房屋养老金”是让大家出钱。
等小区房屋老化后，给它们维修养老。
一开始，大家还以为是楼市和养老金要碰撞出什么利好的火花。
回过神来才发现是空欢喜一场：是真的花钱给房子养老。
不仅是空欢喜，等市场和舆论回过神来，才体会到，这可是实实在在，官方口径对于房地产经济，楼市，还有房价的利空态度。
究竟是怎么一回事？
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住建部再提建立房屋养老金制度，究竟是怎么一回事？
6月26日，住建部部长倪虹会见来访的中国银行董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。其中，明确提出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。
主要内容梳理如下：
1、提出房屋养老金的背景
增量时代，住建部门的任务是怎么建设更多的房子，解决城镇化快速推进过程中的急剧扩张的住房需求，这个过程是房子量的扩张过程，也是金融信贷量的扩张过程。但到了存量时代，量的扩张结束了，住建部门新的任务是怎么维护好房子，让业主和百姓住的好、住的舒适，这就需要金融资源的支撑，从过去提供增量开发贷、按揭贷，转到房屋和社区维护，即房屋养老金。
2、进入房屋养老的时代
2023年两会部长通道，倪部长提出，城镇化发展到现在，很多新房子成为了老房子，许多市政设施也开始老化，存在安全隐患。如何化解这些问题？一方面，靠更新改造，消除隐患；另一方面，用现代科技加强人防、物防、技防，提高防范水平，保障人民群众生命财产安全。另外，倪部长提出持续推进老旧小区改造，抓“3个革命”，“楼道革命”，“环境革命”，“管理革命”。推进这些工作，其实就是房屋养老，需要金融资源的支撑。
3、推出房屋养老金的急迫性
目前，我国有500亿平米住宅，本世纪20年建设了200亿，大概300亿是上世纪建设的。大量的房子开始进入中老年了，而且过去20年，建房子的速度快，难免存在质量的问题，但在快速发展期被掩盖了。现在，房子质量问题、维护的问题开始显现，包括地下管线、房屋本体等。近期，各地相继爆发出来的因装修产生的风险，与房屋本体质量隐患，到了需要维护的时候，有很大关系。但同时，我们既有的养老金可能不足，比如很多小区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持。
4、也为了更好地防范地产金融风险
另外，房子是居民最大的财产，占到居民财富的60%-70%。未来，房屋的性能能不能维护好，关系到居民居住的舒适性，更好地适应老龄化时代到来。同时，也关系到房地产存量信贷质量的好坏。房屋维护的好，房价就能得到支撑，存量房贷的不良率也会保持在较低的水平。因此，金融部门推进“房屋养老金制度”，也是为了更好地防范地产金融风险。
5、房屋养老金投入，需要资金平衡
越来越多的房子进入中老年，城市也一样。二十大提出，打造宜居、韧性、智慧城市，房屋需要养老金，社区、街区、城区等，都需要实时更新改造，数字化、智能化、配置新型基础设施，这些都需要金融资源的投入，与房屋养老金契合在一起。但实现资金的投入与产出平衡，是商业性金融资源进入的关键。因此，就必须要建立合理的商业模式、居民付费买服务的模式等。
说直白点，就是房子旧了，需要维修和保养，那么资金从哪里来？
这笔钱就是房屋养老金。
随着房地产进入存量时代，以后养房比买房贵可能成为现实。
事情，就是这么一个事情，并不复杂，有依有据，一目了然。
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结合现实：房屋养老金的提出，揭示了当下中国楼市的哪些问题？
中国官方的住建部，提出探索建立房屋养老金制度的消息引发市场广泛关注。
房屋养老金这个词，太容易产生歧义。如果换一个词，那么大家可能就更容易理解了：
房屋专项维修基金。
房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
中国的房屋维修金制度始于1998年，2004年，房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。其缴纳标准也由最初的"按购房款2%-3%的比例缴交"变为2008年的"按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交"。按照2007年重新修订的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。但在业主委员会成立之前，该资金一般情况下由房地产行政主管机关来代管。
房屋维修基金的名字多年来经过数次变化，1998年时，叫做房屋维修基金，后改为商品房公共维修基金，2007年，根据当时建设部和财政部联合发布的165号令，最终为【住宅专项维修资金】。
这个钱不是很多人买房的时候就交过了么？
当下国家提出建立房屋养老金制度，最现实的一个问题，那就是房屋专项维修基金，可能不够了。
按照有关统计，中国大部分单个住宅小区，专项维修基金的规模一般仅为600万元-900万元甚至更低。
随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。
现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。
另外，还有两种房子比较特殊：
特定时期以前的老房子：在中国很多城市还有很多房子很多是房改之前建的老破小，老破大，目前依然处于居住使用的状态，但是因为政策原因，基本连专项维修基金都没有。
隐患很多，当然，这也是政府主导旧改推进艰难的一个重要原因，没有钱。
高层住宅，超高层住宅：30年之后想要维修，成本非常大，不维修就是城市贫民窟，隐患也很大。
所以，为什么要搞住房养老金，原因其实一目了然：存量房数量过大，维修基金不是没有就是不够。与其等到维修基金缺口出现，引发风险，不如提前未雨绸缪，进行调控管理。
但是住房维修基金的消耗和缺口，只是一方面的原因，国家提出房屋养老金制度的探索提法，实际上揭示出来的态度和信号，更值得关注：
第一个信号：用“养老”的说法和存量房产产生关联，这个态度和表达，非常有门道。
这是从官方表态上，对于中国房地产市场已从增量时代进入存量时代，进行了确认。
这一点很重要。
大拆大建，货币和资金引导的棚改模式，可能就此划上句号了。
逻辑很简单吧？如果能用拆的模式，何必谈房子“养老”的问题？
第二个信号：房屋养老金制度是房地产行业新模式的重要探索，或带来新的投资机会。
未来，房屋的性能能不能维护好，不仅关系到居住的舒适性，还关乎中国能否更好地适应老龄化时代到来。同时，也关系到房地产存量信贷质量的好坏。
旧房维护翻新，对于提升房价和居住品质是可以预见的。
总的来说，从方向上，国家对于楼市存量优化的态度非常清晰。
但是从具体如何实施和落地，并没有明确的方案和模式，所以用了“探索”字眼。
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信号分析和趋势研判：接下来，中国的楼市怎么看？
当下，主流舆论和观点，都在期盼什么“史诗级大救市”。
各种小作文和分析也是满天飞，甚至和地方财政的困局进行了绑定关联。
逻辑很简单，就算楼市是夜壶，现在如果房地产不好，那么经济复苏和地方债务问题，并没有其他可以立竿见影，直接效率的方法来缓解。
不管这些声音和舆论说的多么头头是道，显然是小看中国国家的顶层设计能力和智慧了。
这次住建部公开提出的房屋养老金制度探索，就是一个很明确的信号。
国家层面引导房地产经济，往存量模式发展，时间换空间，意图非常明显，市场和利益关联群体可以嘴硬，但是行政单位，总是需要掂量行事的。
当下最大的争议，其实就是房屋养老金的钱，从哪里来？
这其实就是关键所在，经济社会，看懂经济逻辑，才谈得上去讨论趋势：
已经有专家放风建议如下：
房屋养老金实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。
其中，公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。
个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。
直接一点，房屋养老金，完全可以看作三个东西的可行替代：
1，因为产权问题和冲击影响顾虑，悬而不决的房地产税；
2，“升级版强制物业费”；
3，土地财政收入，国家强制划拨一部分作为房屋养老金的缓冲管理。
钱怎么来不重要，重要的是从曾经那套债务转移，转向存量经营，才是关键。
趋势面上：2023年以来，建立房屋养老金制度被多次提及，除了两会上部分人大代表、政协委员建议建立房屋养老金制度，破解老房维修难题外，今年4月全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，会议指出，要积极构建房屋安全管理长效机制，加快推进房屋安全管理地方立法，积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险“三项制度”试点和自建房安全跨部门综合监管试点。
同时，部分城市已探索开展房屋养老金制度试点相关工作。
据江苏省住房和城乡建设厅官网，今年5月12日，住房和城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬一行赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。座谈会上，调研组听取了江苏省和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况介绍。与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流。
基于以上分析，对于所谓史诗级救市，实际上并不是什么好信号吧？
大国做事，讲究循序渐进，润物无声，更重要的是，不会受到外界杂音干扰和舆论绑架威胁的影响。
稳，才是主线，房住不炒，是必然趋势，土地财政上紧箍咒，是关键一步。
以上分析的够清楚了吧？
普通个体和家庭，如何看清政策态度和动向背后的主线？
文章最后，从普通个体和家庭的角度出发，谈谈主线之下对于楼市和房产的一些策略：
1，从价值层面来看，有地段，学区，配套优势的老破房屋，接下来的持有成本会持续加大，去消耗这样房产不合理的溢出价值；
2，在未来，高层住宅的命运就是修修补补。
3，不管以什么样的形式，方法，还有说法，持有多套房的群体持有成本必然要提升。
4，中国房产作为资产进行价差炒作的环境，逐渐消失。
有些东西，点到为止，是不是？