开卷！京东60亿建4000套公寓，巨头盖宿舍正成为新潮流

　　

　　单位盖房分宿舍，还配幼儿园、电影院，有没有点历史的熟悉感？

　　在寸土寸金的北京，京东官宣将建设近4000套公寓，按市场价的一半出租给员工。

　　产业配住宿，大企业盖公寓正成为新潮流。

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　　投60亿，总部旁建4000套公寓 

　　拿下北京宅地不足3月，京东正式曝光了土地规划。

　　与总部大楼隔路相望，4000套员工公寓与幼儿园、电影院、篮球馆、游泳馆、商业街等配套场所一起，构成30多万平米的建筑群，预计总投入超过60亿元。

　　这就是5月4日正式启动的“京东青年城”，相关信息显示，“京东青年城”总用地规模为7.17万平方米，将配套2.8万平米商业街、12个班的幼儿园、5万平米住宅小区以及城市公园、地下社会停车场。

　　4000套公寓将作为新的员工福利投入运营，所有公寓均可实现拎包入住，预计租金价格约为市场价格的一半。

　　

　　该项目用地正是京东此前超30亿元买下的地块。

　　今年2月8日，北京2022年第五批集中供地鸣金收官，其中，北京经济技术开发区亦庄新城0303街区F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地块B4综合性商业金融服务业用地、S4社会停车场用地、R2二类居住用地、A334托幼用地竞得者为“北京越新房地产开发有限公司”，其系京东旗下具有房地产开发资质的企业。

　　根据出让文件，该土地面积约7.17万平方米，规划总建筑规模约19.46万平方米，地上建筑规模18.98万平方米，其中，住宅4.89万平方米、办公14.09万平方米，建筑使用性质为住宅、商业、办公及附属配套设施。

　　该地块成交价31.12亿元，楼面地价折合15988元/平米，是京东在亦庄拿下的又一宗土地，但与前不同的是，这宗混合用地中包含住宅。当时，市场普遍猜测其宅地部分将建成为某种形式的福利房出租或者售卖给京东员工。

　　信息显示，京东已经在宿迁等城市建设员工宿舍。2017年，京东建成宿迁客服中心二期，就将大楼的一部分设计为员工宿舍；2023年将投用的京东智慧城三期中也包括5栋员工楼，提供2929间精装公寓。此外，在遍布全国的京东物流园区，截至今年2月，京东提供了15000多套免费宿舍。

　　据京东首席人力资源官张雱介绍，目前京东拥有超2.5万套员工公寓，在员工的居住条件改善上累计投入超220亿元。

　　此次的“京东青年城”在设计装修上引入伍兹贝格主持设计，作为建筑主体的公寓不仅提供了潮流、温馨、科技等不同的设计装修风格，同时所有房间全部达到软硬件精装，公寓在设计中还增加了大量的空间用于游戏、书吧、健身等公共休闲区域，提升整个公寓的居住舒适度。

　　另外，青年城的商业配套部分将引入京东旗下的各类线下门店和其他品牌店铺。

　　

　　在北京，科技公司拍下住宅用地虽不多见，但也早有先例可循，小米、中公教育(002607)此前已有动作，不过采取的并非长期持有策略。

　　2018年，在昌平地铁朱辛庄站附近，小米华润联合体竞得一宗公建混合住宅用地，其中，竞得人需对公建建筑规模的50%自持，自持年限不低于20年；居住用途建筑规模均建设为普通商品住房，销售均价不超过54197元/平方米。该部分后开发为萬橡华府，据报道，其优先向小米员工销售，并可享受市面价92折优惠。

　　2020年，同在昌平朱辛庄板块，中公教育竞得七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1804-0002住宅地块、CP00-1804-0012公建地块，其中，规定住宅部分的销售均价不得超过57500元/平方米。该地块后来引入开发商龙湖，开发为龙湖云璟项目并入市销售，据媒体报道，项目少量由中公教育员工内购，其他面向市场销售。

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　　从制造业到互联网，大企业卷“住宿” 

　　值得关注的是，近年间，不光京东，华为、阿里、比亚迪(002594)、顺丰、格力、富士康等大型知名企业建设员工用房的案例不断涌现，这一势头正从制造业向人力密集的互联网企业，从热点城市向北上广深等一线城市扩展。

　　2018年，格力投资20亿元建设的人才公寓在珠海破土，该项目名为“格力明珠广场”，占地面积约8万平方米，规划总建筑面积约28万平米，建设11栋高层住宅1900多个车位、1间幼儿园、1栋商业中心，人才公寓首批建设3180套公寓，精装交楼，配套全屋家具。

　　2019年，OPPO智能生态科技园（一期）项目在重庆建成投产，包括占地32.4万平方米的主体厂房和协力厂房，以及占地14.3万平方米的员工宿舍。这是OPPO公司在国内第10所科技园，也是该公司第一所生态科技园，完全建成后将共有14栋员工宿舍供使用，有容纳2万人以上的员工生活区。

　　2021年，三一临港产业园员工搬入新宿舍。三一上海临港(600848)产业园为改善职工住宿和生活条件，在二期项目中单独划出了70.5亩用地，耗资近5亿元，专门用于新建宿舍楼及其生活配套。新员工宿舍共计3栋42层，房间总数超1140间，每栋楼配3部电梯，公寓部分总建筑面积7万㎡，可容纳2000名员工入住。

　　2021年6月，腾讯全球总部在深圳市宝安区大铲湾动土兴建，该项目除了大体量的研发楼，还将建设19万平方米的宿舍、14万平方米的商业配套、4万多平方米的食堂，以及学校（9年一贯制中小学及高中）、幼儿园等设施，相较于一般的企业园区，它将更接近一座五脏俱全的小城市。

　　2022年，位于上海市杨浦区的哔哩哔哩新世代产业园动工，除了办公、商业用房，该园区还有1.5万平方米的租赁住房，套数下限165套，据报道这些住房未来会被提供给员工作为公寓。

　　在住房成本居高不下的背景下，一方面，员工求职客观上会优选提供住宿的企业；另一方面，新一代职场人需要更体面、更有尊严的生活环境。企业利用自身能力建设公寓呼应了员工对居住成本和居住品质的要求，能够帮助企业更好地留住人才。同时，在倡导共同富裕和谐发展的当下，大企业加码员工福利投入，将资源向一线员工、新青年群体倾斜，能够获得更为广泛的社会认可。

　　同时，为促进存量激活、促进招商引资、促进职住平衡，提升产业、商业、人口的协调发展，政策也在鼓励企业利用自有用地或对特定企业出让土地以建设租赁型公寓，面向大型企业的综合型地块在很多热点城市出现。

　　2022年1月，上海临港新片区管委会制定并印发了《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区宿舍型保障性租赁住房建设管理实施意见（试行）》，提出，解决产业职工住房困难的实际问题，鼓励宿舍型保障性租赁住房建设。

　　今年2月，央行、银保监会发文支持住房租赁供给侧结构性改革，提出金融支持住房租赁应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

　　今年4月，广州出新招鼓励产业园区建员工宿舍，其中《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》就规定，在确保安全的前提下，项目宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，计容建面占计容总建面的比例上限由15%提高到30%，提高部分主要就用于建设宿舍型保障性租赁住房。

　　深圳从2023年开始加速推动企业“工业上楼”，同时，全力推动“工业上楼”配套建设保租房，预计每年至少可建设约100万平方米宿舍型保租房。

　　另外，业内人士指出，相对于上述企业的主业而言，集体公寓的建设和运营需要确保安全和专业管理，这可能是大型企业需要跨界修炼的技能。

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　　（责任编辑：刘畅 ）