都是“边角料”？好的地都藏起来了？福州首场土拍被指“没看头”！
日前，福州市自然资源和规划局发布公告，拟定 5 月 18 日上午举行 2023 年福州四城区首场土拍，出让10幅地块，总面积约160.8亩，起拍总价16.81亿元。
而早前 4 月 17 日，厦门也发布了今年首次土拍公告，将于 5 月 10 日出让湖里、翔安合计3幅地块，总起拍价91.9亿。有业内人士表示：福州此次土拍 " 没看头 "。
▎出让10幅地块，鼓楼、仓山住宅断供公告显示，此次 2023 年福州四城区首场土拍共涉及 10 幅地块，其中台江3幅、仓山2幅、晋安5幅，土地总面积约160.773亩，起拍总价16.81亿元。
按照用地性质来看，10 幅地块，商品房用地仅2幅，租赁住房用地3幅，商服用地5幅，据统计，此次土拍可售商品住宅合计仅供应约6.4万方左右，且几乎集中在五四北。另外，我们留意到，此次土拍，鼓楼区并没有地块出让，此外，仓山区虽然供应两块地，但是，一块属于商服用地，一块属于社会租赁住房用地，可售商品住宅为零。▎地块还未出让，多幅已明确规划用途根据此次公示的地块信息，比照早先媒体的公开报道会发现，其中不少地块早已明确规划用途。例如 2023-04 号晋安区五里亭茶叶市场出让地块以及 2023-03 号仓山区交通枢纽指挥中心西北侧地块。
在去年首届中国茶叶交易会上，中国优质农产品开发服务协会便与福州振兴乡村集团签订合作协议，要将将五里亭茶叶交易市场打造成国际茶叶交易中心。规划中的五里亭国际茶叶联合交易中心即为2023-04号地块所在地。
而在去年 9 月份，福州本土大型国企左海集团公布了其总部大楼设计效果图，大致确定地块将用建设集团总部大楼。不出意外，2023-03号仓山区交通枢纽指挥中心西北侧地块便是该大楼规划所在地。
▎毫无惊喜！土拍对住宅市场影响可忽略
2023 年的首场土拍姗姗来迟。作为福州取消集中出让土拍的首轮土拍，本次供地无论从土地面积，还是起拍总金额上来看，都处于近年来单轮土拍出让低位。
在福州克而瑞看来，尽管福州本轮土拍规则延续前两年的 " 宽限价 "，个别地块销售指导均价达到 45000 元 /㎡，但纵观福州市场，目前大部分楼盘实际售价根本达不到备案均价，名义上提高指导均价并无实质性的帮助。本次土拍以商服和租赁用房为主，几乎无优质地块，且商服基本为自持或不可分割。结合目前的市场，福州本轮土拍可谓天时地利人和均不占，土拍对住宅市场影响可忽略。
▎两幅住宅用地，最高指导价45000元/㎡
2023-06号位于晋安区坂中路北侧，面积25778㎡（约38.67亩），用途为住宅、商业用地，容积率 2.3 以下（商业面积 ≤1000㎡），限高 80 米。地块起始价6.77亿元，起始楼面价11419元/㎡，最高限价7.785亿元。商品住宅销售指导均价为27500元/㎡。
该地块较为方正，是板块内仅剩为数不多的地块。地块周边住宅林立，配套上紧邻省妇产医院，中医院分院；近距离五四北泰禾广场以及秀山公园；此外，地块距离地铁 1 号线秀山站也不远。
2023-07号位于台江区八一七路东侧、群众路北侧，面积 10839 平方米（合 16.26 亩）。用途为住宅用地，年限为 70 年。地块起始价3.02亿元，起始楼面价13081元/㎡，最高限价3.473亿元。住宅销售指导均价为45000元/平方米；须配建安置型商品房17145平方米，销售均价为19800元/平方米，由福州市土地发展中心回购。
该幅地块面积较小，较为畸形，四周被公交站、金源广场以及老旧小区包围。交通上看，地块周边八一七路、仁德路、广达路、群众路等多条主干道，交通十分便捷。地铁1号线在地块西南设置茶亭站，步行可直达。配套上，地块紧邻福建医科大学附属第一医院、福州市儿童医院，医疗配套丰富；茶亭公园、于山风景区、五一广场环伺，可近距离享受休闲配套；教育资源上，地块近距离群众路小学，此外，地块周边还有酒店、剧院等配套。
▎三幅社会租赁住房用地，均需整体持有
2023-08号地块位于晋安区前屿村，面积 10203㎡（约15.3亩），用途为社会租赁住房用地，容积率上限 1.8，限高 80 米。地块整体持有，不得分割转让，住宅部分全部建设社会租赁住房。地块起始价6500万元，起始楼面价3539元/㎡，最高限价7470万元。
2023-09号地块位于晋安区坂中路北侧，面积 6766㎡（约10.15亩），用途为社会租赁住房、商业用地，容积率上限 2.5（商业面积 ≤1300㎡），限高 80 米。地块住宅部分要求全部建设社会租赁住房，整体持有，不得分割转让。地块起始价5100万元，起始楼面价3015元/㎡，最高限价5860万元。
2023-10号地块位于仓山区地铁排下站出入口，面积 10567㎡（约15.85亩），用途为社会租赁住房、商业用地，容积率 2.2 以下（商业面积 ≥1300㎡且 ≤2300㎡），限高 50 米。地块住宅部分要求全部建设社会租赁住房，整体持有，不得分割转让。地块起始价7000万元，起始楼面价3011元/㎡，最高限价8050万元。
▎五幅商服用地，起始总价约5.16亿元
2023-01号是台江区市一医院西侧地块，面积 2721㎡（约4.08亩），用途为商业（含酒店）、商务用地，容积率上限 1.6（酒店面积 ≥3520㎡），限高 24 米。地块起始价2800万元。地块需整体持有，不得分割转让。
2023-02号为台江区连江中路西侧、排尾路北侧，原东二环食品冷冻厂项目出让地块，选址面积 4330 平方米（合6.49亩）。用途为商服（商业、商务）用地的年限为 40 年，用途为公共管理与公共服务（公园绿地）用地的年限为 50 年。起始价5900万元，竞买保证金1180万元。
2023-03号为仓山区交通枢纽指挥中心西北侧地块，面积 9008㎡（合13.51亩），用途为商服（商务）用地，年限为 40 年。起始价12600万元，竞买保证金 2520 万元。宗地2023-03号由竞得人全部自持。
2023-04号为晋安区五里亭茶叶市场出让地块，面积 16380㎡（合24.57亩），用途为商业、商务用地，容积率 3.0 以下（商业建筑面积 2-2.3 万方），限高 100 米。地块起始价2.47亿元。地块需由竞得人全部自持。
2023-05号为晋安区火车北站南东侧，火车北站南广场东楼项目出让地块，面积 10590 平方米（合15.88亩）。用途为商业（酒店）用地的年限为 40 年，用途为交通运输（公交场站、轨道交通）用地的年限为 50 年。起始价5600万元，竞买保证金1120万元。该地块需整体持有，不得分割转让；须配建派出所1处，建筑面积450~500平方米，其中地面建筑面积不少于 140 平方米，建成后以毛坯（含墙体）移交给福州市政府指定单位；须配建公共枢纽建筑面积3800~3900平方米，建成后以毛坯（含墙体）移交福州市政府指定单位。
来源：福州房产