与物业博弈的钞及新“大招”
作者 | 支棱君
来源 | 财支棱起来（Hades651121
房价起起伏起起，可如果不卖房，不出租，是不是价格再高和我们都是绝缘的？凭啥呢？合理嘛？
所以，我们如何实现即使不卖房、不出租依然可以获得定期房屋的附加“商业价值”。
我们以居住功能为主的住宅房地产叫做住宅地产，以区别于以商业用途的如写字楼、商场商铺地产等商业地产。
而居住为主的住宅地产就不具备附加“商业价值”吗？它的附加“商业价值”怎么实现？归属谁？如何分配？？
这钱你有份，可分给你过嘛？
大家都知道，买了房子之后，业主可以享有自由买卖和租赁房屋所获得的收益。
但实际上，与农村地区不同的是，在城镇以上的地区购买房屋之后，业主除享有的一般的房屋居住权益等；你知道吗？还有小区公共收益，这不是我们贪心，是法律赋予我们的权利。
然而很多业主对于小区有公共收益这事压根不知道！
更有甚者即使知道也是要么忍气吞声，不敢惹抬头不见低头见的物业；要么与物业过招失败，不仅维权困难还提着心吊着胆生着气冒着火。我们要如何正当合法的保护自己的享有小区公共权益？
来来来，我们先来了解，小区公共收益有哪些？
进而才能明确衡量哪些钱能进业主的口袋？城市物业收益现状如何？我们如何维权？更更重要的是如何避免问题的产生、如何改变现状？难道只能全凭拼人品遇到的物业是不是肯分杯羹给你？
问：你想过吗？物业在我们生活中的角色是什么？
答：上海盈科律所周亚珠律师：物业管理，是指业主通过自行管理、委托物业服务人的方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
课代表总结：物业是业主托管管理小区，谁是小区的主体？业主！
问：所以，在物业管理下所产生的小区公共收益，业主具有享有权吗？
答：周亚珠律师：我国《民法典》物权篇第六章业主的建筑物区分所有权第271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第282条中规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
即《民法典》明确了利用小区业主共有场所产生的收入，属于业主共有。
在法律支持的前提下，小区业主能够有法可依的取得属于自己那部分收益。然而，《民法典》中虽然有收益相关的条文，但是具体落实到共有收益的管理及分配并不十分明确。
现实中，与业主利益切身相关的部分往往争议最多，具体到共有部分收益，也集中在该部分收益的认定、管理及分配上。
基于法律规定，我们也可以换个场景来看理解。
如我们将小区作为业主所租赁的场所，而物业是业主所聘用的场所托管经营方。那么该场所所产生的各项收入，在扣掉一定成本后，剩余的利润部分归该场所拥有者即业主所有，是不是理所应当？
你本应该分到哪些钱？
1. 公共区域的广告收益
例如：轿厢广告、户外广告。
2. 小区公共区域的停车位收益
这里需要注意的是，露天停车位属于小区公共区域，这部分停车费自然是公共收益。而小区车库，若开发商能拿出产权时，所有权就属于开发商，业主就有权享有收益，若拿不出产权，则业主享有收益。
3. 小区共欧诺个区域内租赁的摊位收益
小区如果有门面或者摊位出租，收取租金，则属于公共收益。例，如我们经常看到有某公司来小区摆摊一天卖书、水果、衣服、宣传等。
4. 利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入
小区里有游泳池、网球场等活动场地，这都属于小区的配套设施。但如果使用时业主或其他人员需要缴费，则这部分收入属于公共收益。
5. 部分通信运营管理费
一些宽带、通信公司进驻小区时会缴纳一定的费用。
6. 因损坏小区的公共设施进行的赔偿
例如，在小区铺设管道损害了小区的绿化带，若取得赔偿，则属于公共收益。
7. 物业管理用房的收益
如果小区给物业配备了物业管理用房，然而物业没有全部用完，剩余的出租出去，则属于公共收益。
8. 部分设施的运营费用
现在很多小区有了自制售水机，如果机器进驻时缴纳了管理费，则属于公共收益。此外，自动售货机、按摩椅、衣物回收箱、充电桩、快递柜、废品回收承包等场地使用费也是同理。
来来来，你是不是开始膨胀了？觉得公共收益全部归业主所有？NoNoNo……
周亚珠律师：《民法典》第282规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
问：所以，合理成本具体有哪些？
答：周亚珠律师：法律中并没有对所谓的合理成本有具体的规定，但合理成本具体到个案中，需要按照物业合同约定或者由物业举证确属于合理支出成本。
课代表总结：物业是业主托管管理小区，谁是小区的主体？业主！
此处，我们可以延伸一个问题，共有部分的经营能够良好运转一方面也得益于物业人员的运营，取得薪酬也是情理之中。那物业服务人员薪酬这部分支出能否计算进入合理支出？
来来来，分享一个案例：
《最高人民法院公报》2010年第5期“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”中，法院认为“在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。”
扣除合理成本后，小区的公共收益如何进行分配使用呢？
对于收益如何分配使用，法律没有明文规定，一般来说是通过业委会投票决定的。此处财支棱起来（微信公号：Hades651121）为大家盘点几条收益使用方向
1. 用于补充专项维修资金;
2. 通过业委会投票决定用于：维修、更新公共设施；开展业主公益活动；业委会的经费和补贴；邀请第三方对经费进行审计所需费用；其他事项。
周律师提示：对于已确定的收益部分，业主个人能拿到多少呢？《民法典》有明文规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
公共收益想拿到手？一个词，老难了！
虽然法律规定了业主享有公共收益的权利，也规定了一些相关条文，但随着大部分小区利用物业共有部分获取收益的方式越来越多样，同时由于业主分散、维权乏力，很多小区公共收益基本由物业公司收取支配，侵害了广大业主的利益，导致小区公共收益分配纠纷不断。
周律师对财支棱起来（微信公号：Hades651121）表示，物业公司擅自长期侵占或者出租公共区域以公谋私，业主/业委会一纸诉状提交法院处理的情况并不少见。据不完全统计，我国有关物业收益相关案件已超千例。
纵观业主与物业发生的争议，我们可以看出，在业主与物业公司之间关于公共部分收益的争议主要集中在3大问题上：
（一） 关于共有部分认定的争议。
支棱君对公共收益的相关内容进行了阐述。而这里我们还还还要强调一个关系：“专有部分”和“共有部分”的关系。
我们目前所说的公共收益都是在“共有部分”的基础上所进行阐述的，然而目前小区物业所经营的属于公共收益的内容越来越多，很多人难以准确判定何为共有部分，那么我们可以先来了解“专有部分”，再用排除法来确定“共有部分”。
在民法典中，与“共有部分”相对的是“专有部分”，专有部分以外的部分即为共有部分。
支棱君作为课代表总结：建筑物的基本构造部分、建筑物附属设施、建筑用地、市政公用部分等。
实际生活中，往往会发生某小区与某外部主体之间关于是否属于小区业主共有部分的争议不断。
来来来，上案例：
在上海市某区某大厦业主委员会与上海*置业有限公司等物权确认纠纷案中，法院认为在裙房屋顶建造停车场不影响裙房顶楼的公共区域属性。显然，系争屋顶停车场并未同时符合上述标准，不属于“专有部分”。
事实上，该停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，其与屋顶直接紧密地结合为一体，无法脱离屋顶单独存在，此亦是该停车场特殊性的重要表现。
*公司认为系争屋顶停车场应为其所有，在裙房屋顶这一业主共有结构上设置平面停车场即能形成他人对此停车场的专有权，该抗辩与法理相悖。
（二）业主共有部分用于经营性活动前，是否取得业主授权，业主授权的程序是否存在默示同意流于形式等问题，也为后续争议埋下隐患。
《民法典》最新修订版明文规定，任何需要业主共同讨论的事项表决都需要至少经“双2/3”（专有部分面积2/3+人数占比2/3）的业主参加表决。所以后续共有部分经营涉及的承租方则需尤为关注这一变化，及业主共同表决的文件是否能够认定为业主共同决定。
业主“共有部分”用于经营活动的前提条件为：
一是一定要经过业主共同决定该“共有部分”可以从事经营；
二是物业要取得业主的合法授权。
来来来，上案例：
鑫苑科技山东分公司为济南市天桥区鑫苑名家小区前期物业管理服务单位，而该物业公司却在未经业主授权的前提条件下，将公共停车场外包给第三方公司从事经营活动。
最终法院判决物业公司无权处置这部分公共收益，物业公司与第三方公司的合同无效。
（三）收益的认定以及对应收益账目是否公开透明真实？这直接关系到业主后续是否有收益，可供分配。
对于小区公共收益的问题，财支棱起来采访过几个小区业主，而反馈结果普遍是：“我们小区没有业委会，这笔收入都由物业收取，作为业主，我希望物业能主动公示收支明细。”
还有一些业主认为，他们关注小区公共收益的目的“不是与物业形成对立。物业是小区的管家，我们希望管家能更好地为小区服务，既然有这笔公共收益，管家就应该公示，做到‘物尽其用’，而不是藏着掖着，影响彼此的信任与和谐”。
然而小区没有业委会、不少业主对公共收益漠视、物业单靠物业费难以维持、相关收益没有明确的认定以及账目不公开不透明等原因，都导致一些公共收益成为物业“隐形收入”。
团结才是力量
对于小区公共收益进行分配的事情，难道不是社会主义分配的现代化市场化体现吗？目前业主大多情况是在遇到问题时才进行维权的，遇到维权才想起来小区业主要团结一致！
1. 成立业主委员会
民法典第277条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
据某数据平台显示，全国大概有7成的小区尚未成立业主大会和业委会，因此，业主在与物业的博弈过程中往往处于弱势地位。
所以，业主们要尽快设立并召开业主大会，选举成立业主委员会，并通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途
此外，《民法典》也有明确规定，在业主团体未形成对收益进行分配的决议前，单个业主无权要求对共有部分收益进行分配，这更加表明，业主团体的重要性。
周律师提示：业委会是业主大会的执行机构，只要成立了业主大会，即使业委会解散，业主大会也一直存在，有很多业主表示业委会解散后，物业的公共收益就不下发，这一问题是可以解决的。
2. 建立公共账户，账目要公开！
首先，业主们要对小区的公共收益单独列账、要有单独的账户，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。
其次，业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息保障业主的知情权和监督权。
很多业主对政策了解不多，也让物业公司有了“忽悠”业主的机会。业主询问公共收益的时候，物业公司就告诉业主，这钱用在了补充物业费上了。
最后，经业主共同决定可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。
来来来，案例一个：
曾有案例，物业公司未经许可未经公示，擅自同意在共有部分安装发射基站中饱私囊且从不公开收益明细账目。小区业主组织召开业主大会并由业主代表核实业主身份上门征集业主意见，投票后获得全体业主过半赞成票，并经过公示形成业主大会决议。
业委会成员召开业主代表会议委托律师起诉。最终法院认定物业公司要将所有的收益进行审计，并公开。
3. 未经业主通过的，绝不允许！
支棱君所在小区的一部电梯里就有7个广告位，其中还有一个是多媒体播放广告位，广告定期会进行更换，那么一年下来最少有60个不同的广告出现在这部电梯里。
这些电梯广告的内容是否健康？是否符合社会价值观？是否存在诈骗内容？谁来审核？
问：我们知道了广告收入归业主所有，可物业承接的广告，业主是否有权参与给予意见建议呢？
答：周律师：首先可以肯定的是，业主有对公共收益有关的全方位知情权。此外，我们要知道，广告收益归业主所有，因此一定程度上，广告投放方是业主的客户。并且，广告投放给业主看，广告的价值也就来自于业主自身的消费价值，不然广告的存在也就失去了意义。因此，无论从经济层面，还是法律层面，业主都是这一事件中的主体，应当享有自身合法合规的权利。
4. 接受外部监督
当法律所规定的业主数量达标，且业主对共有部分收益收支情况提出书面异议时，可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导监督。
街道办事处（乡镇人民政府）也应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查，检查情况应当在物业服务区域显著位置公示。
5. 遇到问题如何维权？
业主可以通过2种途径来维权：
一是向物业管理行政主管部门投诉、举报，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正；
二是联合业主直接向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配。
有法可依，维权我们要体面的那种
对此，周亚珠律师对财支棱起来（微信公号：Hades651121）表示，目前的法律法规对于物业问题虽然有规定，但规定的却不够详细，很多方面可能仅有一些名词定义，和简单的描述。这也就引发了大家对于条文的多维度解释，常常会遇到公说公有理婆说婆有理的情况出现。
但《民法典》对这一部分的情况也做过一定程度的修订，因此从这一角度来看，未来随着法律法规的健全，公民维权也会越来越方便。
从另一方面来看，有了法律的支持后，公民的法律意识也要逐步提高。目前法律条文的规定虽然不够详细，但还是可以在一定程度上起到保障公民权利的作用，但许多公民由于法律意识淡薄，并不能很好的行使自身的权利。
因此，在法律赋予公民这部分权利的基础上，公民在属于自身部分的利益上行使法律所赋予的权利，是完全正当合法的，公民要放心大胆的进行维权。