上海楼市：在缓慢恢复！

　　

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，总价在1300万左右，买学区，身边朋友说可以在长宁买，但是感觉长宁的学区不怎么样吧，想请教一下买在哪里会好些呢？

　　沪叔：你好，你对长宁的误解比较大，其实应该是大部分买学qu房这个群体的下意识不考虑长宁，长宁的整体教育资源还是可以的，最差的初中也能在其他区列入二梯队，而且有一梯队的娄山中学和延安中学，这两学校的“四校八大”的预录取率在全市都靠前。

　　提问：沪叔，你好，宝山的房价为什么涨不起来呢？

　　沪叔：你好，先来说宝山的位置，宝山离市中心比较近，地理位置是很大的优势。但是邻近的产业等级却相对一般，宝山接壤的的老闸北跟静安合并以后，大宁才开始崛起。虹口、杨浦、普陀大部分还只能看到规划还在崛起的路上，所以宝山就没办法承接产业人才的外溢，从而形成中高端的社区，房价也就很难涨得太高。

　　再来看规划宝山这些年，可谓规划无数，而真正落地的却寥寥无几，很所任期待的美兰湖板块国际会议中心、锦绣酒店等最后的关门大吉，大厂机场一直说要搬迁，但是遥遥无期，近几年重点发展的南大智慧城，吴淞创新城，至今没有看到更多的大型企业用户。现在也只有杨行北站，可以期待一下了，规划多落地难让人们失去了信心与耐心。还有就是产业，宝山的产业规划确实有些拉垮。随着钢铁行业衰落的光环已经不在了，将这些年重工业生产对环境造成了不小的影响，让宝山的环境显得不那么宜居，而想在吴淞口重点发展游轮产业，想要打造亚洲最大的国际游轮港，却被三年的疫情给击垮。没有产业支撑，经济跟不上，居住环境一般只能成为近郊的睡成。

　　说说宝山的房子，宝山区的亲儿子大华集团拿下了宝山许多优质地块，但是产品却做得很一般，口碑也并不太理想。很多大华，宝山也有很多大型开发商，比如保利、建发、滨江等，但是都比较零散，没有集中拿地，也没有集中规划。滨江公园壹号院以及大宁北玉兰公馆。虽说是宝山品质天花板，但是总体也是偏刚需类型，这也是由宝山自身的情况和定位所致，无法做到更高级的产品。

　　总结到底能不能在宝山买房呢？宝山区内有一号线、三号线、七号线、十五号线交通便利，距离市区比较近，房价也比较亲民。对于通宁市区的刚需来说还是不错选择但是尽可能选择地铁沿线，而罗泾，月浦就不要考虑了，宝山确实是价格洼地，但是更适合自住为主。如果你是纯粹的投资，其他板块还有更好的选择。

　　提问：沪叔，你好，本人预算1000万，想问一下大虹桥怎么投资会比较好呢？现在大虹桥是不是发展的比较好呢？有哪些小区值得关注呢？

　　沪叔：你好，大虹桥现在作为上海的西大门，链接长三角一体化，虹桥商务区住宅用地逐渐满足不了需求，新虹、徐泾、华漕、嘉定、新泾这五大区域板块慢慢成为大虹桥的外溢辐射区，这其中最值得投资青浦徐泾，除了2号线和17号线，未来还会有13号线，仁恒西郊花园、万科天空之城都可以关注。

　　提问：沪叔，你好，外省有房子在上海买房算二套吗？有贷款记录，但是房子卖掉了应该就不算了吧。

　　沪叔：你好，您家目前在沪属于二贷首套契税，新房首付70%+，二手房首付80%（非普宅）+/65%+（普宅），上海购房是认上海的房产套数【和】全国范围内的按揭记录，有按揭记录但还完也算是二贷。

　　提问：沪叔，你好，请问我没有上海购房资格，想在上海买房，找远方亲戚朋友代持，这样靠谱吗？

　　沪叔：你好，买房找人代持风险极大，因为人说实话在利益面前这很难把持得住。

　　主要有以下四大风险：第一，如果代持人在外面欠人家钱，那人家肯定会到法院起诉他，那这个时候你这套房子的风险就极大。因为一旦法院查封了，你的房子后续就等着处置吧。而且你在这个过程当中，你一点办法都没有，你们签的协议实际上是不算数的。

　　第二、如果代持人在代持期间发生了意外，因为产证上唯一产权人就是代持人，那这个时候会牵涉到房子的继承过户的问题，而且法律上你要去告他，你也是告不赢的。

　　第三，如果代持人在这过程当中离婚了，这个时候按照到离婚协议约定，有可能是这套房子的财产按照各百分之五十来处置，那这个时候你就相当的被动了。

　　第四，代持人可能看到房子上涨比较多，他这个时候反悔了，那这个时候就非常的麻烦。

　　一旦大幅度上涨，比如涨个百分之五十、涨个百分之一百，那可能在上海来讲就是大几百万的一个涨幅。那当然如果你这套房子是全款买来做抵押的，那相对来说会好一点。

　　但是总之不建议大家去找人代持来买房子，因为这里面会有很多很多各种各样的意外，大家还是老老实实上班、老老实实交金、老老实实攒首付才是正道。