会计

　　

　　①概念

　　1.范围

　　含：租房，租地，卖地

　　不含：卖房，商品房，转租，自用，自营旅馆。

　　2.确认时点

　　出租房地，租赁开始日。

　　待租房地，董事会书面决议。

　　待售地，停止自用日。

　　3.终止时点

　　投房变存货，董事会书面决议。（房企租房变卖房）

　　投房变自用，开始自用日。

　　～

　　②投房初始计量

　　1.成本模式初始入账成本(自用投成)

　　实际成本入账，折旧单列，减值单列。

　　（含土地使用权）

　　2.公允模式初始入账成本(自用投公)

　　实际成本入账，差额计入公允变动。

　　（不是公允入账）

　　～

　　③投房三角转换

　　自用投成：账面互转，折旧互转。

　　投成投公：留存收益，会计政策变更

　　自用投公：公允价值变动损益。

　　自用投公：

　　账＞公，公小，公允价值变动损益，

　　账＜公，公大，其他综合收益。

　　～

　　④投房处置

　　公允价值模式，结转公允，结转其他综合收益。

　　～

　　⑤损益影响

　　1.成本模式

　　日常损益=租金-折旧

　　处置损益=售价-(成本-折旧-减值)

　　2.公允模式

　　日常损益=日常公允+租金

　　处置损益=售价-(成本+日常公允-日常结转公允+处置公允)+其综+租金

　　即日常公允变动不影响处置损益

　　～

　　⑥其他

　　公允模式不折旧不减值。

　　公允变动影响营业利润。

　　公允模式不能转成本模式。

　　免租期有租金，合理摊销。

　　土地使用权：

　　购入、计划出租，都是无资。

　　建造，才是固资或存货。

　　出租、转让，才是投房。

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