南山业主不淡定了！社区大洗牌，南二外学区有变？
光明 “深中” 学区风波刚刚尘埃落定，最终公示的结果为“学校扩建，招生范围扩大，保障房有保障，三个社区的商品房小区凭积分入围。”
光明的业主们紧绷的神经终于可以轻松一下了，但是南山的业主们最近又开始有点不淡定了。
华润深圳湾悦府1、2期社区拟变动
4月19日，深圳市南山区人民政府发布了《关于征求〈南山区社区居委会优化调整工作方案〉意见的公告》，征求意见时间为?即日起至5月19日。
此次社区调整拟新设18个社区、合并9个社区，新设17个居委会、撤销14个居委会，调整后南山区共设社区110个、居委会110个。
据悉，南山区总面积约187.54平方公里，设8个街道办事处、101个社区、107个社区居委会、100个社区工作站。2013年深圳湾社区成立，社区整体布局就此基本定型。
意见方案指出，近十年来，南山区各街道、社区的经济体量、人口规模均有不同程度的扩张，对社区治理与服务创新提出更高要求，但社区布局一直未作调整，一定程度上影响社区经济社会发展。
这次南山区社区调整计划中，粤海街道拟新设3个社区、3个居委会，撤销3个社区、3个居委会。调整后，社区总数保持16个不变。
原来的大海珠社区被一分为二，分成了?“海珠社区”?和?“深湾社区”。
原海珠社区部分小区，被划入了新的“深湾社区”（暂定名）。这部分小区包括蓝山美墅、城市印象、滨海之窗、漾日湾畔、华润深圳湾悦府1、2期等。
而观海台、海印长城等小区留在了原海珠社区。
重点来了，原大海珠社区有一家南山排名前列的强校——南山二外海德学校（本校）。据了解，与南外高新相比，南二外海德教学抓得更紧，在题海战术下，这所学校稳居南山教育第一梯队，常年中考成绩位列南山之首，在全市范围内也很能打。
所以，南山二外海德学校也从一匹黑马成长为一匹白马，成为南山区虎爸虎妈们心中的梦中情校。
虽然南山二外这些年集团化扩张，辖区内还有另一家学校——南山二外学府小学、学府中学，但竞争力度仍然不如海德学校。
在深圳湾顶级地段+南山顶级名校双重作用下，南二外海德学位房房价也一直居于全市前列。
这也是这次社区范围变动给该区域的部分小区业主带来一些担忧的原因。
首先是南山二外海德对应小学学区的“海德三宝”（滨海之窗、漾日湾畔、观海台），观海台小区被划入新的海珠社区，和滨海之窗、漾日湾畔不在一个社区，这种情况还是第一次出现。
其次，南山二外海德对应初中学区的小区就更大。
从地理区位看，该社区大部分小区属于南山商业文化中心区板块，大多建2000年初期，至今已有20多年时间。由于南山中心区板块紧靠新崛起的深圳湾后海总部基地，规划较新，周边高科技大厂集中，和高新社区南区一块都属于粤海街道最靓的仔。
目前南二外海德学区内共8个小区，具体而言：
观海台、滨海之窗、漾日湾畔3个小区享有南二外海德小、初中九年制学位；
另外5个小区，即海洋之心、电力花园、浪琴屿、天海花园、瑞铧苑则享有北师大附小、南二外海德学校初中学位。
2020年4月，与浪琴屿一墙之隔的蔚蓝海岸三期全体业主曾发倡议书申请南山二外海德学校初中双学位。
如今，社区这么一分家，老海珠社区小区观海台、浪琴屿、海洋之心、电力花园、天海花园、瑞铧苑6个小区的业主们，特别是观海台有点不淡定了。
这两部分学区对应的小区业主，担心新社区辖区的变动，会不会影响新的年度学位划分：
一个担心小学学区有变动；另一个担心初中学区有变动。
滨海之窗、漾日湾畔两个小区距离海德学校最近，风险最低。
行政街道是学区划分的依据？
至于粤海街道办此次的调整，是否会牵扯到学校的校区划分，说说我们的看法：
一、街道辖区变动与学区划分没有必然联系。
实际上，学区多校划片与所属行政街道、社区辖区没有必然关系。目前尚无规定明确，行政街道是学区划分的依据。
事实上，学区划分有两个依据：
一是教育资源均衡配置，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡；二是就近入学原则。
所以，我们也会看到同行政区域内一些街道社区因交通、地形、学校资源强弱、远近等因素跨街道、区域划入同一个学区的情况。
当前，深圳的义务教育阶段招生制度里，有单校划片、大学区、共享学区、分享学区、优享学区等学区的划分。
图源：深圳幼升小
南二外海德目前招生标准为积分排名、地段入学。
总体来说，学区划分在一定阶段内保持稳定，原则上学校施教区范围不作调整，与行政区划变动相关性不大。所以，区划变更对学区影响不大。
但是，也不是一成不变的。随着片区小区增多，人口增加，新建配套学校落成，也会根据实际情况，适当调整学区划分。
第二、理解透彻“就近原则”。
最近闹的很凶的光明长圳深中学位风波就是因深铁瑞城商品房业主要求“就近入学”而起。
但就近入学并不意味着“最近入学”。
所谓就近原则，是综合考虑适龄学生人数、学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素，对中小学生的入学进行最合适的划分，减少了学生在路途的奔波，有效的保证了学生的生命安全。
新学校和“就近原则”才是可能影响未来南二外海德学区划分的杀手。所以我们不必太在意粤海街道此次的社区辖区调整。
南山顶级学位房价格一度跌回2019年
大学区改革与房价调整大潮之下，特别是二手房指导价降维打击下，学区房价格首当其中。
尽管名校学区带来的溢价效应逐渐在减少，泡沫已经被挤掉不少，但诸多业主还是十分担心害怕的是自己家房子的学位突然出现大的变化。
2022年，南山顶级学位房也出现了大跳水，就连抗跌能力最强带南二外顶级学位的“海德三宝”，也没能顶住市场压力。
跌幅最猛地极端个案出现在去年8月份，观海台82平2房，房子最终以1150万成交；而在2021年年初，该户型南向成交价高达1920万，跌幅达41%左右。
图源微博@深圳豪宅顾问罗中易
滨海之窗86㎡2房在2020年底成交价近1700万，去年7月成交1350万左右，降幅达20.49%。
据中介透露，面积稍大一点的3房则跌幅相对较小，在15-17%之间。
带南外高新名校的学位房也跌得很猛，海怡东方花园、阳光带海滨城二期最高跌幅达三成。
去年底的成交低位，基本回到了2019年的水平。
不过，随着深圳楼市整体复苏，目前学区房市场也迎来了回暖，其中六大名校片区活跃度最高。
乐有家研究中心数据监测显示，全市六大名校片区二手住宅过户量在2月出现了明显的上涨，环比2023年1月涨幅51%，是近期的过户最高点。
其中，南山南二外、福田百花及罗湖深中板块的涨幅也达到了6-7成。
不知道南二外学位房，能否在深圳参考价利好助攻之下重回巅峰？