4月济南楼市好不好？5月怎样选房？优质房源房价慢涨是大趋势！
五一假期结束了，从我的直观感觉，各大售楼处到访并不十分火热。
该玩的都出去玩了，也就是3号最后一天，或许到访成交上来一点量。
4月份济南楼市到底怎么样？5月份会是什么样？我们简单总结看看，做个小预测。
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4月成交量的确降了 不是因为市场变差
2023年济南1月份网签商品房住宅4011套，2023年济南2月份网签商品房住宅8246套，2023年济南3月份网签商品房住宅8641套，2023年济南4月份网签商品房住宅6790套（4月27-30日没有数据，预估200套每天）。四月网签量相比2-3月份下降不少，不过我个人认为这种下降也比较正常，毕竟现在济南楼市大部分楼盘房价涨了不少是事实，东部部分热点走量楼盘的确无房可售。
盛福片区基本只有中建星光城市有房源，高新区保利臻誉、中建云境、颖秀华府全部进入尾盘阶段，需求大于供给，开发商挤奶式供应。
雪山万科城卖的还不错，价格涨了不少，相比较3月份成交量必定下滑了；绿地春来晓园价格上涨了，更是没多少房子可售。
唐冶片区远洋潮起东方小户型不多了，剩余大户型；唐冶能建紫郡兰园货量充足，卖的不错；华润润府首开基本售罄。
孙村热销项目就是济高海棠郡，另外中海云麓公馆、彩虹谷尾房在售。
东部供应量大的就是张马、新东站、华山片区，相对供应还算充足，个别楼盘也是无房可售。但是你看瑞马国风次次开盘售罄，也是无房可售；中建蔚蓝之城供应不少，成交不错，五一来访376/成交78套……万象东方二期加推，成交不错，但是房源总量也不多。
神武片区就剩下未来壹号可以走量了；龙湖青云阙，旅游路金茂府剩余大户型居多，走量比较难；可能因为整个绿城在售项目不多，公司要控制流速，绿城春月锦庐在售价格明显偏高一点。
港沟仁恒河滨城二次开盘基本售罄，完全不够卖，龙湖云峰原著也就基本无房可售……
往南看领秀城樾系，高层25000-26000，小高层卖到了30000元/平米，依然不愁卖……市中万科城热销，绿地新里城高层卖的也不错……
党家、西客站、药山片区，在这一波楼市中成交量上行明显，有点轮动到这些区域的意思，也仅仅是刚需地源客户的购买力。
再看天桥区，楼盘众多，成交量相比去年也是上升明显。
整体看：济南楼市在售楼盘不少，但是2023年新入市楼盘明显偏少，好一些的房子供应量明显不足，自然成交量下滑；而供应量大的区域，虽然供货充足，整体成交上也有上涨，但是弥补不了热点片区的成交亏空；所以四月份新房整体成交量下滑，也就顺理成章了。
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二手房市场其实很健康 成交上升明显
2023年一季度济南房地产市场运行情况——
1-3月份，全市新建商品房销售4.65万套，面积387.46万平方米，同比增长16.54%，同比增幅高于全省平均水平。其中，商品住宅销售2.17万套，面积284.95万平方米，同比增长27.06%；金额408.73亿元，同比增长37.26%。
1-3月份，全市二手房交易3.65万套，网签面积204.21万平方米，同比增长111.38%。其中，二手住宅交易1.73万套，成交面积179.05万平方米，同比增长113.88%。
——数据来自于济南房地产协会
整个一季度二手房住宅成交量仅比新房住宅低了4400套，查了一下官方数据2023年2月份济南楼市二手房住宅成交5900套，结合一季度数据，3月份二手房成交非常活跃。
4月份我的门店开始做二手房业务，发现整个二月份的二手房咨询量并不低。
雪山、唐冶的刚需购房者发现这个片区的二手房性价比很高，开发商涨价，就选择购买二手房。
同样CBD、高新区这一个月的二手房咨询量也很高，毕竟新房总价动辄400-600万，真是买不起了，而250-400万的次新二手房还能挑选一下。
所以个人初步判断，4月份的二手房成交量应该也很不错，后期看看官方数据公布比对一下。
只要你的挂牌价格合理，不少次新房的流通性是可以的。而那些无学区加持的老旧房子，依然是不好卖，唯有价格让利，才能有所转机，否则真的会持续阴跌下去。
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济南二手房评估价格调整
五一假期上图在中介圈广为传播。
现如今济南市调整存量房（二手房）评估价格，就是随着二手房市场成交价调整，那些热点次新房评估价格调高，这样税费会缴的多一点。但是不会多太多，调高的那部分房源是房价一直涨的热点二手房，也没必要在乎这点税费。购买二手房接受就是了，这个是省不了的。
今天问了一下过户房源情况，有的一平米调高1000-2000，高的4000-5000元/平米。
这个调整也肯定有房源评估价调低的……那么调低的这部分房源大家就该注意了，可能这些真的很难迎来翻身了。
调整的主要目的是为了进一步堵上“阴阳合同”漏洞，提高二手房交易环节评估计税价格的准确性。二手房的税费缴纳可以不按照购买价格计算，税务系统中有个评估价格，一般要比购买价格（二手房成交价格）低一些，相对来说就是很多人说的省税。
二手房在签订购房合同后，买家所选的按揭银行将会给出指定的评估公司对该交易房产进行专业评估，银行放贷会根据评估报告和评估价来计算,评估公司会根据房子的楼龄、朝向、楼层、位置和装修等情况进行评估。这样一来，容易出现贷款评估价与交易评估计税价差距较大的情况，也就是“阴阳合同”现象，因此，政府部门就会根据市场情况及时调整存量房交易最低计税价格，以让指导价更符合当前的房价水平。
其实上次关于房地产税那次直播，我聊过：
卖地钱越来越少，国家自然会严控房产交易税费的漏洞，这都是顺理成章的。
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5月份以后济南楼市走势瞎猜
简单说说5月份以后几个月，济南楼市可能出现的走势：
1、东部刚需片区唐冶、雪山、神武、张马、新东站、孙村等，因为供货相对有限，后续也没有太多新土地开发，房价维持现状，继续自然销售，现阶段部分刚需楼盘价格已经到了阶段性高点，再追高已经没有任何意义，可以转向周边性价比高的二手房了。
2、天桥、药山、西客站、党家等片区，供需平衡，甚至供大于需，所以房价上涨有点难度。但是不排除开发商阶段性假性上涨，然后再变相搞促销，以促进成交。
3、改善盘供应稀少，开发商肯定是高价吊着销售，吃掉了你一年半载甚至更久的利润。部分改善盘价格也已经到了片区的房价天花板，买入你可能不会赔钱，但是有可能去掉利息，3年不会赚一分钱。但是现如今也的确有买入就赔钱的楼盘，具体再分析。如果你认为自住无所谓，请你就当我没说。
4、济南楼市预算250-400万的需求越来越扎堆了，这种扎堆需求会继续聚集、释放。持续几年，这就是趋势。
5、2023年，一定要珍惜上车济南高新区部分次新二手房的机会，现在还不是高点。当然的确也存在部分价格虚高挂牌房源，仔细辨别——2024年再检验
6、买哪里的房子都是自己的选择，我只推荐尽量让你更保值的房子。
个人观点，供您参考。
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