9月月报｜新房供需回升，二手持续低迷

时间：2022-11-10

　　01 宏观经济 · 政策

　　1年期LPR、5年期以上LPR不变政策持续宽松，“保交楼”落地轨道交通意见公示，教育资源规划提升

　　1年期LPR、5年期以上LPR不变

　　9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，较上期保持不变。

　　政策持续宽松，“保交楼”落地

　　中原点评：本月政策方面持续宽松，以“公积金贷款放宽”、“购房补贴”为主流，同时个别地区开展了“秋季购房活动”。然而青岛、苏州等地又出现“限购放宽”一日游，对于一二线城市来说，政策的放松还受“房住不炒”的限制，政府对于重点城市的全面放松还是偏谨慎。在一二手房市场都直面降温压力的情况下，供需双方的矛盾也日益凸显，前有“停贷浪潮”后有“降价风波”，维稳还有很长的路要走，除了开发商主动自救，行之有效的政策还需要继续深化。

　　深圳：轨道交通意见公示，教育资源规划提升

　　中原点评：本月深圳没有楼市相关的政策出台，公示了轨道五期13条地铁线路以及深圳至江门铁路施工情况以及南山区教育十四五规划。打造30分钟都市圈，提高集团化办学质量，深圳注重教育和交通的发展，这也有利于楼盘配套的完善。近期可以看到深圳豪宅市场表现抢眼，前有宝能城揽金7亿，后有招商玺开盘售罄。行情低迷、信心不足的当下，优质资产依然引得市场趋之若鹜。随着轨道交通全面覆盖，学校资源不断提升，深圳房地产的活力和潜力有所保证，做到价值与价格的匹配，市场才能平稳健康的发展。

　　深圳商业银行房贷利率情况

　　9月，各大行房贷利率与8月保持一致，放贷额度较为宽松。

　　02 土地市场

　　挂牌：2宗土地挂牌

　　成交：10宗土地成交，6宗居住用地成交

　　2宗土地挂牌 10宗土地成交 6宗居住用地成交

　　截至9月28日，深圳共2宗土地挂牌，挂牌面积16.76万平，环比↓78.0%，均为中止后再挂牌的工业用地。截至9月28日，深圳共10宗土地成交，6宗居住用地，3宗工业用地，1宗商业用地。1宗土地流拍。当月成交面积共计62.07万平，环比↓61.1%。

　　无居住用地挂牌 6宗居住用地成交

　　截至9月28日，深圳无居住用地挂牌，6宗居住用地成交，占地面积47.31万平，1宗位于光明区马田街道的地块流拍，1宗位于龙华区的安居型商品房价格触顶，楼面价达8918元/平。成交最高的地块位于宝安区福海街道，面积3.09万平，价格达27.5亿，楼面价为23589元/平，限价47950元/平。

　　深圳9月商住房楼面价及溢价率情况

　　截至9月28日，深圳6宗居住用地成交，占地面积47.31万平。居住用地综合楼面价达10443元/平，商品住房用地综合楼面价达10004 元/平。

　　02 新房市场

　　新房市场网签套数上升25.7%20项目获批 18项目入市公寓供应成交上升招商玺家园占据千万豪宅榜首

　　新房市场概览

　　截至9月28日，新房住宅成交3255套，环比上升24.4%；成交面积32.2万平，环比上升18.6%。根据市场监测，截至9月28日20个项目获批，其中17个住宅项目，18个项目入市，推售面积91.7万平，南山区供应面积最多。光明区成交量第一，罗湖区下降幅度最大。截至9月28日，深圳公寓批售797套，面积3.5万平；成交1380套，环比↑132.3%；成交面积为7.28万平，环比↑133.4%，公寓成交均价↓1.1%至75406元/平。本月南山创智云城成交1148套，占总套数的83.2%，除去此楼盘，全市成交232套，较上月上升68.1%。总的来说，九月成交情况好转，但仍处于低位。截至9月28日，2豪宅项目获批，3豪宅项目入市。一手豪宅共成交311套，环比上升148.8%；成交面积为4.41万平，环比上升151.6%。成交均价为115921元/平，环比下降3.9%。南山区豪宅成交面积占比最大，南山区一手豪宅成交304套，成交面积为4.29万平，占全市成交的97.3%。南山区豪宅成交主要以招商玺家园、华润城润玺二期为主，成交均价116172元/平。

　　商务公寓成交大增接近两倍

　　截至9月28日，新房市场共网签5191套商品房，环比↑25.7%；住宅网签3255套，环比↑24.4%；豪宅网签311套，环比↑148.8%；商办及其它网签327套，环比↓64.4%。其中，住宅成交占比62.7%，下降0.7%；商务公寓成交占比31.0%，上升16.6%；商办及其他占比6.3%，下降16.0%。

　　新房市场网签上升近三成

　　网签数据显示，截至9月28日，全市新建商品房共成交5191套，环比↑25.7% ；成交面积为44.57万平，环比↑8.9%。

　　20项目获批 18项目入市

　　中原研究中心监测显示，截至9月28日，深圳新房批售项目20个，较上月上升10个，其中17个含有住宅项目。截至9月28日，18项目入市，较上月上升10个，开发商推盘意愿明显上升。继7、8月项目推售出现下滑之后，9月市场在金九银十效应的刺激下出现明显的反弹。

　　访客指数显著反弹

　　买房情绪出现升温，带动访客指数出现明显的反弹。月末市场推盘意愿持续高涨，加上开发商优惠购房的刺激下，购房者观望情绪明显减弱，带动访客指数进一步走高。9月访客指数显著反弹，摆脱向下低迷的趋势。月初仅1项目入市，开发商延续上月低迷，访客指数持续向下。月中批售项目数量大幅度增加，招商玺家园、宏发万悦山二期等市场热门楼盘相继取证，市场购政策层面“保交楼、稳民生”等一系列政策的推出，加上9月向来都是开发商推盘的传统旺季，带动市场出现明显的升温。

　　新房住宅网签上升近两成

　　截至9月28日，17个住宅项目获批，批售面积91.9万平；17个住宅项目入市，推售面积91.7万平，两项目开盘售罄。截至9月28日，新房住宅成交3255套，环比上升24.4%；成交面积32.2万平，环比上升18.6%。

　　新房住宅去化时间持续上升

　　截至9月28日，深圳全市新房住宅存量为379.1万平，环比↑18.8%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为11.19个月，去化周期较上月上升1.79个月，主要原因是9月份楼盘扎堆入市，加上去化水平整体一般，带动去化时间大幅度上升。

　　光明区成交套数第一，罗湖区下降幅度最大

　　截至9月28日，从各区网签套数上看，光明区网签945套排名第一，环比大幅度上升279.5%；宝安区网签741套排名第二，环比上升92.5%；龙岗区网签491套排名第三，环比下降0.8%。从各区变动看，处于西部区域的三个区成交量均呈现正增长，其中光明区上升幅度最大；中部区域三个区均呈现负增长，罗湖区下降幅度最大；东部区域各区涨跌不一，大鹏、深汕合作区呈现正增长，盐田、龙岗成交量均下跌。

　　南山区供应面积最多

　　从十一区成交面积及占比看，截至9月28日，光明、宝安、南山区位居前三。光明区网签8.81万平，占比27.4%；其次是宝安区网签7.03万平，占比21.8%；南山区网签4.53万平，占比14.1%。从十一区供应看，9月，17个住宅项目开盘，分布于南山等六区，合计供应面积91.7万平。其中，南山区供应32.42万平位居第一，占比35%，主要为丹华公馆等项目；龙岗区供应29.67万平位居第二，占比32%；龙华区供应10.14万平位居第三，占比11%。

　　60-90平面积段成交占比第一

　　从价格段成交来看，4-6万价段上升幅度最大、6-8万价段下降幅度最大。其中，4-6万价段成交占比48.7%位居第一，上升5.8%，此价段内，中海观园、卓越闽泰云奕府项目成交活跃。8万以上价段成交占比20.3%位居第二，上升4.3%，主要为招商玺家园、华润城润玺二期项目。4万以下价段、6-8万价段成交占比分别为16.6%和14.4%。从成交面积段看，刚需型住房占据市场主导。其中，60-90平成交占比51.7%，上升15.2%，主要为中海观园、中海寰宇珑宸花园项目；90-144平成交占比46.3%位居第二，下降14.3%；144平以上成交占比1.8%位居第三，下滑0.5%。

　　6万+成交面积占比持续下滑

　　截至9月28日，网签住宅项目共98个，其中成交均价6万+的楼盘有40个。其中，新房住宅6万+楼盘共成交839套，占全市成交套数的29.8%；6万+楼盘成交总面积为9.6万平，环比下降5.0%，占全市成交面积的34.8%。6万+楼盘招商玺家园、中海闻华里为成交主力。

　　中海观园签套数居首

　　网签数据显示，截至9月28日，中海观园网签802套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是招商玺家园、中海寰宇珑宸花园。网签套数TOP10项目中，龙岗占据四个，位居第一；宝安占据两个，位居第二；光明、南山、深汕、龙华各一个。住宅成交套数TOP10共成交1738套。

　　招商玺家园成为网签金额第一

　　截至9月28日，招商玺家园项目网签金额达到43.2亿元，成为住宅项目成交金额第一。中海观园、卓越闽泰云奕府分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中，6-8万价段楼盘成为市场主导，占据四个；其次为4-6万价段楼盘，占据三个；8万以上价段、4万以下价段分别为两个和一个。截至9月28日住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计107.9亿元。

　　招商地产网签面积位居榜首

　　网签数据显示，截至9月28日，招商地产凭借招商玺家园、招商雍和府等项目，成交金额达到43.8亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，中海地产、卓越集团网签42.2亿元、7.4亿元分别位列二三位。截至9月28日住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计127.3亿元。

　　公寓供应成交上升

　　截至9月28日，深圳公寓批售797套，面积3.5万平。网签数据显示，截至9月28日，全市公寓共成交1380套，环比↑132.3%；成交面积为7.28万平，环比↑133.4%，公寓成交均价↓1.1%至75406元/平。本月南山创智云城成交1148套，占总套数的83.2%，除去此楼盘，全市成交232套，较上月（除创智云城成交）上升68.1%。总的来说，九月成交情况好转，但仍处于低位。

　　南山成交最多，其次罗湖，龙岗

　　截至9月28日，南山成交套数最多，达1177套，其次是罗湖122套，龙岗31套。南山、罗湖、龙华、龙岗、坪山较上月成交面积上升。

　　300万-600万的商务公寓成交明显增加

　　截至9月28日，45平以下成交占比降至52.9%，套数占比较上月↓20%；45平-60平成交占比增至22.1%，套数占比较上月↑22.1%；截至9月28日，100万-300万成交占比降至33.9% ，套数占比较上月↓17.6%；300万-600万成交占比63.4%，套数占比较上月↓21.3%。注：面积段分布和总价段分布受创智云城大量备案影响。

　　创智云城位列成交量榜首

　　截至9月28日，公寓项目成交量TOP10榜单中，创智云城位居成交量榜首，共成交1148套，单项目成交占比83.2%。前十榜单中南山、罗湖三席，龙岗占两席，宝安、坪山各占一席。成交量前十的公寓项目合计成交1334套，占本月公寓成交总数的96.67%。

　　创智云城位居成交额榜首

　　网签数据显示，截至9月28日，创智云城以45.06亿元占成交额位居榜首，其次是京基水贝时代广场。成交量前十的公寓项目合计成交额为53.13亿元，占本月公寓成交总金额的96.8%。

　　豪宅网签量大增

　　截至9月28日，2豪宅项目获批，3豪宅项目入市。截至9月28日，一手豪宅共成交311套，环比上升148.8%；成交面积为4.41万平，环比上升151.6%。成交均价为115921元/平，环比下降3.9%。

　　豪宅成交全部为住宅类

　　从区域来看，截至9月28日，豪宅成交分布在南山、福田、宝安三区。其中，南山区豪宅成交面积占比最大，一手豪宅成交304套，成交面积为4.29万平，占全市成交的97.3%。南山区豪宅成交主要以招商玺家园、华润城润玺二期为主，成交均价116172元/平。宝安区一手豪宅均成交4套，成交面积为0.04万平，占全市成交的1.0%，为和樾府项目。分类型来看，本月豪宅成交全部为住宅类，主要以招商玺家园、华润城润玺二期项目为主。

　　招商玺家园占据千万豪宅榜首

　　截至9月28日，一手千万豪宅共成交307套，占豪宅总成交套数的98.7%。千万豪宅中，南山区的招商玺家园网签259套，位居千万豪宅成交量榜首；华润城润玺二期、前海宸湾分居二三位。千万豪宅成交TOP5中南山占据四个，宝安占据一个。

　　1000-2000万豪宅成交占比持续增加

　　网签数据显示，截至9月28日，1000-2000万价格段占比出现上升，其余价格段占比出现下降。其中，1000-2000万价段成交占比92.6%，大幅度上升了7.8%，遥遥领先其它价格段，此价段内招商玺家园、华润城润玺二期为成交主力。3000万以上价段成交占比6.1%位居第二，下降了1.9%；1000万以下、2000-3000万价段分别占比1.3%和0。

　　中原研判：

　　截至9月28日新房成交量环比上升超25%，项目批售及入市数量环比上月大增，金九效应初显。临近国庆黄金周，预计市场会出现反弹，成交量继续得到修复。

　　03 二手住宅

　　二手房在售房源量连续4个月回升全市过户套数下滑20.1%客带看指数下滑至26.9套均总价降至685万

　　二手市场概览

　　从过户数据来看，截至9月28日，全市二手住宅过户套数为1598套，环比下滑20.1%；二手住宅成交15.1万平，环比下滑22.1%，二手住宅过户量连续四个月下滑。从面积段来看，60-90平住宅成交占比35%，成交占比最大；户型方面，3房户型成交占比35%，成交占比最大。

　　从实时市场来看，9月二手市场低位继续下行，成交量再破2000，疫情反复，政策面预期减弱，加上新房大量供应也分流了二手需求，市场继续低位运行。

　　二手房在售房源量连续4个月回升

　　截至9月28日，二手房在售房源数量连续4个月回升，上升至2.58万套。

　　宝安在售房源套数占比23.2%

　　截至9月28日，宝安二手房在售套数为5972套，占全市供应量的23.2%，位居首位。南山区在售套数为5587套，供应量位居第二。

　　从涨跌幅来看，9月除龙岗区外其他各区在售套数都有增长，其中，宝安区增长21.1%，增幅最大；南山区增幅也达17.1%，而龙岗区环比下滑1.0%。

　　15-20年楼龄二手房供应量最大

　　从楼龄来看，15-20年的二手房供应量最大，供应占比为29.5%，下滑0.1%；0-10年二手房供应占比位居第二，占比28.6%。25年以上的老房源供应占比最小，为10.7%。

　　60-90平户型供应占比超4成

　　从面积段来看，9月60-90平住宅供应量最大，供应占比43.1%，与上月持平；90-144平住宅供应占比下滑0.4%至24.7%。户型方面，3房户型占比为37.3%，下滑0.2%，位居第一；2房供应占比28.2%，与上月持平。

　　全市过户套数下滑20.1%

　　截至9月28日，全市二手住宅过户套数为1598套，环比下滑20.1%；二手住宅成交15.1万平，环比下滑22.1%。二手住宅过户量连续四个月下滑。

　　客带看指数上升至26.9

　　9月二手住宅客带看指数下滑至26.9。

　　议价空间降至5.2%

　　9月二手住宅议价空间上升至5.2%。

　　0-10年楼龄成交占比升至40%

　　从楼龄来看，9月0-10年楼龄的二手住宅成交最受青睐，占比为40%；其次为15-20年楼龄，占比25%。而从成交变化看，0-10年、15-20年、20-25年楼龄成交占比上升，分别上升8%、5%、4%；而10-15年楼龄成交占比则下滑16%至6%。

　　非深户购房占比升至20.8%

　　9月非深户成交占比下滑11.6%至20.8%，投资占比上升0.8%至29.2%。

　　套均总价降至685万

　　9月二手住宅套均总价为685万元，环比下降11.9%。从成交总价段的分布来看，9月350-500万价段成交占比25.0%，位居首位；1000万以上价段成交占比18.8%，位居第二位。从环比变动来看，150-250万成交占比上升7.8%至16.7%，升幅最大；1000万以上成交占比下滑2.8%，跌幅最为明显。

　　3房成交占比升至35%

　　从面积段来看，9月60-90平住宅成交占比35%，成交占比最大；90-144平住宅成交占比29%，成交占比位居第二。户型方面，9月3房户型成交占比35%，成交占比最大；2房占比25%，占比位居第二。

　　中原研判：

　　9月二手成交低位继续下滑，内外部环境持续影响市场，新房市场供应大增也挤压了二手需求。市场观望情绪占主导，短期内市场将维持低迷走势。

　　02 租赁市场

　　全市租金下滑1.2%

　　宝安租金下滑1.4%

　　3房户型租赁占比37.1%

　　全市租金上升1.2%

　　根据深圳中原研究中心监测显示，9月全市住宅租金为69.8元/平·月，环比下滑1.2%。租金回报率小幅上升，为1.27%。

　　宝安租金下滑1.4%

　　9月，南山为全市租金最高的区域，为109.6元/平·月。9月各区租金变化看，除盐田外，其余各区租金都有不同程度的下滑。其中宝安区租金69.3元/平·月，环比下滑1.4%，跌幅最大；盐田区租金62.1元/平·月，环比上升0.4%。

　　罗湖租赁占比最大

　　9月罗湖区租赁占比24.2%，是租赁占比最大的区域；龙岗区紧随其后，占比21.3%。

　　从环比变动来看，9月罗湖、南山、盐田、龙华租赁占比上升，其余各区租赁占比下滑。其中，罗湖区租赁占比上升2.7%，升幅最大；而龙岗区租赁占比下滑3.8%至21.3%，降幅最明显。

　　3房户型租赁占比37.1%

　　9月3房租赁成交占比最高，为37.1%；其次为2房，占比30.6%。

　　9月1房、2房租赁占比下滑，其他户型租赁占比下滑。其中，1房户型租赁占比下滑1.3%至18.6%，降幅最大；3房租赁占比上升1.6%，升幅最为明显。

　　中原研判：

　　9月租赁旺季过去，需求明显下滑，租金也略有下降。预计十月租赁需求仍将下滑，市场进入淡季。

　　04 商办市场

　　商业市场：一手商业供应激增但成交大幅下滑办公市场：一手办公供应增至高位二手办公成交显著下滑

　　商办市场概览

　　截至9月28日，有10个商业项目获批，共批售面积7.07万平，环比上升2033.9%。网签数据显示，截至9月28日，一手商业共成交62套，环比↓71.3%；成交面积0.67万平，环比↓55.8%。龙岗区一手商业成交1967平，占比74%，主要为梓盛发新天地广场的大量网签。二手商业成交216套，环比↓10.4%，成交面积合计1.41万平，环比↓9.1%。截至9月28日，3办公项目获批，共批售面积14.69万平。一手办公成交112套，环比↓23.8%；成交面积为15.57万平，环比↓25.1%。南山区一手办公成交7326.8平，占全市成交的47.1%。二手办公类物业成交46套，环比↓54.0%；面积合计0.56万平，环比↓58.0%，二手办公套均面积下滑至121.7平。

　　一手商业：全市成交面积上升2033.9%

　　截至9月28日，有10个商业项目获批，共批售面积7.07万平，环比↑2033.9%。

　　网签数据显示，截至9月28日，一手商业共成交62套，环比↓71.3%；成交面积0.67万平，环比↓55.8%。

　　一手商业：龙岗成交占比超七成

　　截至9月28日，龙岗区一手商业成交1967平，占比74%，主要为梓盛发新天地广场的大量网签；光明区成交291平，占比11%。截至9月28日，一手商业中40-70平、200平以上面积段成交占比下滑，其余面积段成交占比都有不同程度的上升。其中，40-70平成交占比32.4%，下滑27.3%；而100-200平面积段成交占比26.5%，上升17.7%。