北京西城学区房“老破大”值得投资吗？

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　提问1：

　　章哥您好，朝阳双井换到西城月坛的问题。首城国际一个大三居（章哥貌似挺看得起首城国际），换到月坛木樨地展览路一带，个人不介意老房子，尤其喜欢50年代的那种苏式高挑高房子。目前已有一个西城老破小落户。考虑改善在西城的居住条件。

　　问题是：按照现在的发展形势，以及已经落户并有一套西城老破小的条件下，从房产保值和是不是划算的角度，还有必要卖掉首城国际的大三居再换一个西城老破大吗？如果真要换，章哥有推荐吗？有挑选的原则建议吗？

　　回答1：

　　1、我当然看得起首城国际了，因为当年开盘的时候我就去参与过交易。不能说炒房，反正在那个年代赚到过钱。当然只做到2010年初，后来就没再参与，太贵了。只帮着思源公司弄过后两栋楼的开盘方案，原则就是：支持政府新规，严格控制炒房！

　　2、从居住角度说，是否买老房子是个人喜好问题，别人的意见不重要，只要自己觉得舒心就行。我也喜欢挑高3.3米的苏式建筑，现在住的房子也是层高很高的，住着就是痛快，咳嗽一声都有回音的感觉相当好。

　　3、但是，从投资的角度来说，除非是长期自住，否则不建议再买这种老房。首先持有环节，在用不上学位的情况下，相当于最重要的配套没有使用，那等于是资金闲置。就像买了个豪华越野，却天天在市区上下班开，那其附加值的功能等于白花钱了。

　　如果是出租的话，这种大户型老房的租售比相对低很多。除了面积原因，还是与学位有关。因为只有业主才能使用这种配套，而租户是没有资格的。所以，没人会支付学位的租金，那这部分投资在持有环节就创造不了价值。

　　其三是政策原因。北京的教育制度改革经常进行，每年都会调整，目的都是教育资源均衡，打压学区房价格。不管其目的是否能达到，但总对业主是有风险的。明面上的改革好办，至少还有个缓冲器。但暗地里的调整谁也说不好，比如骨干教师抽调，更换校长，生源轮换等等，都有可能影响学校的质量，对学区房的价值来说同样是风险。

　　4、当然，以上都是从投资角度看的。如果是长期居住，那也就无所谓风险。因为反正肉烂烂在锅里，只要是行政区内的调整，无论怎么改革，长期看不会影响区域的价值，最终仍然会回到平稳。而对于学位没用上的情况，可以视作装修，投入后就没想着利润的回报，只是自身生活的享受。

　　所以，如果是确定为长期自住，那就不必过多考虑投资回报，这和纯投资是两个概念。生活上得到的享受，是投资收益所给不了的。就像住别墅，同样是持有环节回报低，出手时不方便，但仍然有很多人购买。因为挣钱就是为了享受生活，没必要为现金上的回报考虑太多。

　　提问2：

　　章哥您好，我们家庭首付(不含中介费税费)250万左右，首房首贷，计划顶格贷304万或纯商贷320万，夫妻二人上班地点分别在北清路和三元桥，目前没孩子，考虑以后有孩子拿海淀学票及置换税费损失，更倾向一步到位选六道口，朝阳望京备选，目前看中六道口静淑苑小区和花园西区，自住+保值，您更推荐哪一个？您文章几乎都看完了，很欣赏您的观点和建议，

　　回答2：

　　1、静淑苑对口的是农大附实验，望京花园是首师大附属。这两所学校的优劣我不好说，不是搞教育的，不敢乱讲。但如果从投资和发展的角度来看，我倒是建议是选择望京。

　　2、以你们的总价，250+320=570万。那在静淑苑也就买一套小两居，60㎡左右。而在望京花园能买到更大的，应该在80㎡左右。这在居住条件上要比静淑苑强得多。

　　从保值升值角度讲，两个板块差不多，都是成熟地段，未来只能跟随大盘走势，很难走出独立行情。

　　3、还有一点，望京不仅是产业区，得到的支撑会相对更大，而且对教育的渴求要比海淀强烈的多。海淀是传统的教育高地，学院路也是老牌学区，估计在未来几年不会有什么太大变化。而望京不同，近几年的教育质量迅速提升，已经是朝阳的重要学区了。

　　其实不光是望京，整个朝阳都在进步。过去一直说朝阳和丰台差不多，现在差距已经明显拉大。在高考50强排行榜上，丰台只有一个12中排进前十。朝阳虽然最好是80中也不过是前20名，但却有七八所高中上榜，这实力上升的很明显。

　　关键是朝阳区有钱啊，经济基础决定教育水平，越有钱的地区才越能支持教育，也有更多的有钱人关心教育。而望京作为重要的产业区，用教育来吸引人才留住人才是基本手段，所有的产业区都这么做。

　　所以，至少在我看来，望京的整体教育水平在未来还会提升，缩小与东西海的差距。

　　4、而你们现在还没孩子，那等他上学要至少8年之后。在这段期间，不如先享受居住舒适度更高的房子，同时观察望京是否会真的教育水平提高。

　　而且，8年时间，你们的积蓄也会增加，就算是望京的水平还是没有提升，那再去海淀买套小房占坑也不晚。积蓄不够的话，用抵押贷也能解决资金问题。然后将望京的房子租出去，以租养租也相对合适。

　　5、总之，综合考虑，我建议先选择望京，自住条件更好，教育水平提升的可能性也大。仅供参考。

　　提问3：

　　章哥，你好，我在朝阳区三环以里单位分了一套80平的房子，但学区不好，自己手头有300万，我和爱人一起月入2.5万，孩子还有五年上小学，想提前贷款买一套西城区的学区房，不知道应该怎么选择。

　　回答3：

　　1、西城区从今年731之后多校划片，那相对稳妥的就是德胜学区，全区5所小学8所中学都是好学校，可以说全区无坑。

　　2、以300万资金，二套资格，月入2.5的话。如果用二套商贷，最多187万，那减去税费，也就能买450万的房子。德胜的均价在14万左右，这个总价很难买到什么。

　　可如果用抵押贷的话，不仅多了一笔贷款和利息费用，以你们的收入也增加不了多少贷款。不太划算，也实在没什么意义。

　　3、以450万，不光德胜不好买到房，北城的其他学区也差不多。想买房只能是等着出房，没什么选择余地。

　　挑选余地稍大的只能去南城地区。比如陶白，基本都是直升校，相对稳妥性也高，单价在10万多，450万虽然买房也不容易，但基本能买到。

　　另外就是广外的荣丰2008，都是小户型。这里的户型小，房源多，保险系数最大，400万就能买到房子。

　　提问4：

　　老师你好。我和爱人都没有北京户口，我老婆有工作居住证，我是央企，户口在排队。我们计划在东城买个900万左右的小三居，在外地房产暂未出售完，在北京买房算是二套，明年孩子上小学，你看有什么好推荐的？

　　回答4：

　　1、孩子明年上学，没有北京户口，那明年能获得户口吗？如果明年信息采集前完不成落户，那买了房也未必能进入目标学校。

　　2、东城的房子大多是老房。以900万总价，，那建议在花市附近买房。这里的房龄都比较新，挑选余地大。而且学区虽然算不上顶级，但在东城也算不上差。而且教育资源相对均衡，就算是派位，只要是在学区之内，怎么派也没关系。

　　3、例如富贵园、花市枣园、本家润园、新景家园等等，都是2000年之后小区，对应花市、崇文和回民小学。东崇前的中学相对较强。汇文是老牌市重点（原26中），文汇就相当于是汇文的分校，最早是私立，由汇文负责管理，现在是公立的。还有前门外国语，也是重点校。其他的有五十中、广渠门都是老牌区重点。所以，东崇前学区的学区整体较强，而房子的居住体验也在东城算好的。

　　这几个小区的平均单价都在10万左右，900万都能买到小三居。

　　提问5：

　　章哥好！我现有房山小三居，市值440万，公积金贷款65万未还，手中210万现金。老大4岁、老二刚出生，北京户口，家庭年收入50万。现在打算给孩子购置学区房，请章哥推荐方案，谢谢

　　回答5：

　　1、学区房，那就是东西海了。三种方案，你们自己选择一下。

　　2、最简单的是卖掉房山的房，拿到手375万，加上现金是585万。那再加上二套资格的187万贷款，减去税费，能买到最多750万左右的房产。这个总价在东西海都可以买到房，哪个学区都行。当然西城只能是老房，东城和海淀能买到房龄较新的。

　　3、其次是不卖房，用抵押贷买房。暂不论现在这65万公积金的月供。以你们现在的收入来看，每月拿出收入的一半，也就是2万块钱，能支撑300万左右的20年期贷款。以210万现金，最多也能买到接近500万的房产。

　　以这个总价，除去海淀的万柳世纪城等地，都能买到学区房，西城的德胜和金融街也有可能，就是得等着出房，小户型比较少，赶上就得快出手。这种房基本就是占坑用的，买了之后也只能出租，不适合家庭居住，还得在学校周边另外租房。

　　4、第三个方案，不贷款，只以现金买房，那就只能是买平房了，200万能买到个几平米的。但这种房不好买，更稀缺。因为平房大多都是公房，私产很少，愿意卖的更少。比如崇外六号地，等了N多年的待拆迁区，一万多户，每年能交易的私产估计也就不到小几十间，能买到就得凭运气了。

　　5、总之，我建议是用第二个方案，尽量保住现有的房产。学区房没必要买大的，有个小的占坑就行，反正将来用完了学位也要卖。仅供参考。

　　提问6：

　　您好章哥，我们现在房子大概值490万有175万的贷款，手上35万，老大五年级老二三岁想换个中等的学区，可以信用消费贷30万加186万贷款，税后3.4万。想问下选中鑫家园，永金里，自由度，依恋轩还是家园？大概都是69-71的，560-600之间。谢谢。不用顶级学区，孩子就是最好的学区，但是作为父母不希望自己硬件上太低，怕留遗憾

　　回答6：

　　1、老大五年级，毕业班不许转学，那就只能是小升初转了。这难度比较大，得看人家目标学校收不收，只能是自己提前去咨询。二宝没问题，肯定能正常入学。

　　2、中鑫嘉园，北医还是民族啊，搞不清楚，我对学区不熟。永金里是玉泉。自由度确实便宜，但意义不大。依莲轩是广外，三义里吧。广渠家园是龙体。

　　3、我建议是广渠家园，虽然是回迁房，但应该也有不少转了商的，尽量找满五唯一的吧。主要这里是龙体学区，对口校应该是光明分校或者文汇。初中更是没有坑校，从老26中的汇文到文汇，还有广渠门、五十都是老牌重点，109好像是不参加派位了。反正我觉得这里的保险系数相对更大，单价虽然不算低，但买个两居室还是应该可以的，而且房龄也相对新。

　　二宝上学肯定没问题，老大如果是学区内派位的话，顶多派到龙潭，现在也都属于广渠门了，据说质量提升不少。

　　4、但你这资金方案好像不太对。490-175+35+30+186=566万，这怎么买600万的啊？而且这总额里没有减去税费和中介费，二套资格要30万左右，也就是最多能买536万的。

　　5、总之，我建议是广渠家园。只是提醒一下，这里是二类经适房居多，如果没转商的话有3%的土地出让金，就算做到468万的网签价，估计也要在10万左右。具体的原值让当地中介给算算吧。一定要算清楚再签约，免得忙乱。仅供参考。

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