国企担大梁 北京3季度企业办公需求逐步释放

　　中国经济时报记者 张一鸣

　　“过去三年里，国企在北京写字楼市场的租赁需求中扮演了非常重要的角色，只是之前互联网公司的需求占比较高，未能凸显国企的支撑力量。而现在北京写字楼市场的租赁需求里，国企的绝对数量和相对数量都在稳步增长。”高力国际中国区办公楼负责人兼华北区研究部董事陆明在接受中国经济时报记者采访时表示，在降本增效的大背景下，国企选择在租金下行期进行办公空间的整合和升级，仅从新入市项目的国企大宗租赁成交来看，整合搬迁类需求至少占到六到七成。

　　第三季度北京甲级办公楼新项目集中入市，需求逐渐恢复。高力国际的数据显示，三季度甲级写字楼新增供应入市合计超过44万平方米，占全年新入市甲级写字楼总量的66%，净吸纳量回升至16.8万平方米。其中5000平以上的租赁成交里，国企占比高达55%，民企占比为44%，外企为1%。

　　陆明认为，写字楼净吸纳力快速回升，与三个因素有关。包括新项目预租去化、存量项目净吸纳量逐步改善、国企扮演新项目去化主力。

　　高力国际的数据显示，过去三年的北京办公楼市场租赁成交中，中资企业的租赁交易量约占九成，是办公楼市场需求来源的中流砥柱，其中超过50%的民企租赁成交来自互联网科技行业，约27%的企业具有国企背景，有国企背景的公司主要以传统金融行业，如证券、基金、银行、投资与资产管理为主。与此同时，国资企业资本实力雄厚，过去三年，其平均单笔承租面积约4000平方米，民企为2700平方米，外企为1600平方米。

　　今年三季度国家宏观经济政策密集发布，7月政治局会议指出“经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”，并强调“切实提高国有企业核心竞争力，切实优化民营企业发展环境”的重要性；8月MLF利率下调；9月国家发改委设立民营经济发展局，同期央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。虽然三季度PPI和CPI均有小幅回升，但PPI触底反弹仍未摆脱收缩区间，CPI依然处于较低水平，但经济回暖的积极因素正在增多，宏观需求表现有企稳回升的迹象。

　　高力国际的数据显示，截止到今年前三季度，新入市甲级项目累计超过54万平方米，累计净吸纳量仅6万平方米，于三季度转正。空置率在三季度环比上升1.9%达到19.5%；净有效租金持续下降至309.9元每月每平米，环比降幅2.3%。

　　陆明坦言，中国经济的新旧动能转换和产业结构调整优化是个长期的系统性工程，短期内经济增长仍将受制于过去高速增长阶段所形成的经济增长的模式。因此需求不足的问题可能会长期困扰市场增长，而办公楼市场也同样面临这个问题。虽然目前北京写字楼市场的租赁需求正在缓慢释放，但是没有回到之前市场相对活跃的状况，今年甲级写字楼市场的空置率有可能会超过20%，平均租金将跌破300元/平方米，重新回到2009年时的水平。