干货 ｜ 家庭式托育选址技巧
文字内容来自「托育大学」《新年特辑|家庭式托育7讲》
整理分享：昌洁（西安巴蒙多托育品牌创始人）
大家好，我是昌洁，来自古城西安，我们这里的家庭式托育开展的如雨后春笋一般，欣欣向荣。作为一名从事托育事业8年的老兵，今天和大家一起聊一聊家庭式托育“选址”的话题。
在进入“选址技巧”之前，我想先和各位一起，给“家庭式托育”画个像。
我先问问大家，在我提到“家庭式托育”这五个字时，你头脑中呈现了怎样的一幅画像？静静地想个三秒钟（123）。
好吧！我来公布一下我之前的调研结果：大部分人一听到“家庭式托育”这几个字，本能的会想到：是不是在自己家里开的呀？稍微对家庭式托育多少有一些接触和了解的人，则更多的在脑海中浮现出这样一幅画面：开在小区里的，租小区的单元房，面积不是很大的，一般就是一百多平米，收费相对很亲民的，孩子不多的，以家庭状态和邻里状态呈现的托育服务机构。想的消极一点的，还包括老师似乎是阿姨，不怎么专业的，管理上相对不那么规范的，有时会被小区业主投诉的，似乎不被政府许可的，等等。还有些人则直接想到了小饭桌、托管班。想的积极一点的，则更多的想到环境很温馨的，照管老师很亲切的，接送距离非常近，老人接送很方便的，以及投资不大，既照顾了自己的孩子也成就了创业梦想，据说盈利性还不错......
听到这里，我想，对于家庭式托育，在你的脑海中应该就有了基本的画像吧。
无论画像是怎样的，我想说有一个现象值得我们注意：家庭式托育的抗风险能力强，家庭式托育的出勤率高，这一强一高，垫定了家庭式托育的发展机遇。以2020年为例，在新冠疫情这么大的冲击下，西安的家庭式托育连锁品牌——哈尼熊，70多家家庭园所，无一家关门歇业，这就是家庭式托育抗风险能力的重要体现。
而一直伴随着“家庭式托育”不符合政策导向的阴霾，也随着2020年12月在北京举办的中国人口与发展论坛上，国家卫健委人口家庭司司长杨文庄的一段“我觉得家庭托育服务是非常好的一个形式，发展家庭托育点应当是大力提倡的，家庭式托育点已经纳入国家“十四五”发展规划”这样的发言，而让更多的从业者看到了曙光。
下面，我就具体谈谈家庭托育点的选址技巧。
01
家庭式托育选在哪里？
家庭式托育点，望文生义，已经给出了我们两个标准：
一、选择场地的范围是离家庭近的地方，就是我们常说的“最后1公里”，所以，家庭托育点一般都会选择在居民密集的社区里面，方便家长接送。
二、选择场地的性质，往往是住宅，而非商铺或者写字楼。虽然我们知道，当前还不允许使用家庭的自有住宅作为营业场所，这个在机构登记上会存在一定的难度或者需要进行一些相关手续的处理，但是，住宅因为其低廉的租赁价格，依然受到广大家庭式托育创业者的青睐。
下面我说说家庭托育点选址的两个建议：当你看好了一个社区之后，你要先到社区内进行走访，先看看，再问问。看什么？看有没有已经开了的家庭托育点，如果有，是好事，不要总考虑竞争，有开的，起码证明这个社区物业同意开，业主没意见；如果没有，看看有没有家庭式托管班、小饭桌、美容院什么的，你需要知道这个小区对于经营性活动的态度。这个很重要，我之前就遇到过一位投资人，因为事先没有进行调查沟通，机构装起来之后遭到业主的集体抵制，最后还没有开业就惨淡收场，赔了钱赔了时间。如果什么都没有看到，就可以到物业问问，问问对于用住宅从事经营服务的态度，对于水电物业费的收取有没有特殊规定等等，这个，不能只问房东，因为很多房东自己买了房也没有在小区住过，他到不是故意欺骗你，他是真的也不知道。
如果以上大环境基本都没有什么问题了，而你已经有了心仪的房子，或者中介给你推荐了大体符合要求的备选单元，那么，你下面要做的就是深入调查。调查什么，从大周边向小周边调查，大周边包括：小区的总户数、小区的入住率情况、小区的住户结构构成、小区的0-3岁孩子的数量、小区的周边相连的小区的情况等等。具体这些怎么调查，排除你有特殊的关系和特别的渠道，可以一下子知道0-3岁孩子的数量，我们一般只能借助观察推测法得出结论。总户数比较好办，即使物业无法告诉你，你数楼也能数出来。知道这个有什么用？住建部要求2000户以上的小区要配建2000平以上的幼儿园，那么如果这个小区能够承载一个幼儿园的容量，我们一个家庭式托育机构十几二十个孩子应该还是比较容易满足的吧。
如果你选择的是新小区，是不是还要看看入住率，如果一个2000户的小区入住率不到30%，是不是你选择的时候就要打个问号？入住率怎么看？可以问问物业，问问中介，问问周边的超市菜场等和民生相关的机构和部门，除此之外你白天数数一栋楼的空调数，晚上数数他的亮灯率也能推测个大概，是不是？还有，你一定要观察小区周边的商铺，看看它们的品类，为老年人服务的多不多？为小孩服务的多不多？看看小区进出的人流？通过询问楼价，观察商铺物品的品类、售价，观察人流的衣着打扮、年龄构成等等，你大概也能推测出这个小区的人员构成和消费力情况，对不对？
调查完了大周边，你就要调查小周边。首先，你要找机会了解一下这个小区房屋的隔音情况，这个隔音包括上下隔音和左右隔音，因为我们的孩子比较小，入园分离阶段、午睡前的哭闹是难以避免的，再加上一些跑动，我们不可避免的会发出一些声响。如果选择一楼，能够一梯两户或者一梯一户这些就能相对好一点，如果你上下左右都有邻居，这点我们就要注意，尤其要看看楼上楼下有没有老年人或者病人。如果前期调查不到位，可能从装修就会开始闹心，后面面对投诉的几率也会比较大。
除了看左邻右舍，还要看看动线，看看从小区内外到达你这个单元的方便程度，中间有没有比较高的楼梯、台阶和坡度，是否方便家长推小车或者抱孩子；还要看看从你的单元到小区的公共活动中心，到绿地的动线，因为我们如果不在一楼，没有院子，孩子的日晒是要依靠小区的公共活动空间完成的，这点非常重要。
看完了大小周边，我们继续提升我们的选址技能。
02
家庭式托育选址要点
这部分内容的提出，我是希望作为家庭式托育的创业者，你能够在头脑里建立两根线，一根经线，一根纬线，以后看地方选地方时，你始终能用这两根线进行评估，他能让你不犯大错，不吃大亏。
第一根线叫“政策线”。
你可能会想：目前家庭托育点不是还没有相关的法规、规范和标准出台吗？我怎么找这根“政策线”。这里，你要学会一个技术，叫“比对”。你要先找一下你们当地已经出台的托育机构设置及管理规范，这个内容一般当地的卫健委的官方网站上都可以查到，实在找不到，你还可以求助“齐大大”嘛。这里面就具体涉及到几个关键点，比如：房屋的合法性和安全性，所以，即使你租的是住宅，也需要看房东的产权证明，你要证明房子没有纠纷，你还要证明房屋是取得了消防、安全验收的合格的房子，你不能在临建房、危房去开办一个家庭托育点，这个风险，无论未来政策怎么出台，都是不会松动的。
又比如，你看到当地要求托育机构必须开设在3层以下，那么，在进行家庭托育点选址的时候，你就要去选3层以下的房子，因为这可能就是未来当地政府的参照线，未来避免你后面还需要搬家和重新装修，这个政策线，我建议你提前找。
第二根线叫“客户线”。
除了考虑政策线，你还有考虑“客户线”。政策往往决定了你未来还能不能开，客户则决定了你明天开不开得好，有没有人来。就是说，你在选址的时候，要充分考虑客户的感受。
你要假想一下：“如果我是个客户，如果我是那个妈妈或者爸爸，这个地方我来了，我想不想停留，我是否愿意把孩子放在这样的环境。”考虑到这一层，可能对于一些采光不好，通风不好，开间太小、有异味、有噪音的地方，你自己就放弃了。不需要太多的专业选址知识，你只要用心感受就好，把自己变成那个家长，把自己当成那个孩子。
03
家庭托育点选址技巧
在我们掌握了家庭托育点的选址原则和选址要点之后，我们就谈谈家庭托育点选址的具体技巧。这个技巧，是我自己的观察和总结，仅供大家参考，如果你有更好的想法、建议或者自己积累的小妙招，也欢迎通过“托育大学”的留言板向我们反馈、和我们分享，让我们一起成长。
先说楼层，我个人选址会坚持“三楼以下，一楼为佳”原则，这个既是对政策的靠拢，也是方便家长接送，方便我们老师带孩子进行户外活动，以及应对突然出现的停电等特殊情况。当然，我最心仪的还是一楼，最理想的是带院子的一楼。
从结构上说，我推荐三室两厅一厨两卫双阳台朝上的户型。三室，是因为我希望可以让孩子们拥有独立的寝室和活动区，如果有小一点的孩子，希望她们可以有自己的独立爬爬区。两厅是希望孩子们的活动空间可以更开阔一点，有一个相对独立的就餐区域，毕竟很多小宝贝每天吃饭要用很多时间。一个厨房是必须的，即使选择配餐的机构，依然要完成餐食的准备，奶水的冲调、辅食的添加和器皿的消毒等工作；而两卫则是需要分割的，一个卫生间要进行改造，改造成儿童卫生间，无论洗手还是如厕都要符合孩子的年龄特点，一个卫生间可以是成人卫生间兼盥洗室，存放卫生消毒等用品。至于阳台，我希望一个阳台是活动区的延伸，可以用来阅读或者晒晒午后的太阳，一个阳台可以存放一些资料、档案及卫生保健用品，做好幼儿的安全防护准备。虽然我们是个家庭托育点，该有的安全健康防控点，依然一个不能少。
至于面积，我倾向于室内实用面积在120平以上，这样20个孩子，人均6平米的面积，舒适度还是可以保证的。至于人均面积标准，还请大家翻一翻各地的标准，因为这个方面各省有差异。
谈完了楼层、户型和面积，我在说一些和我们感受性直接相关的要素。
先说说采光，我们推门而入，先感受到的是光线，如果这个房间阳光充沛，看起来亮亮堂堂，我们的心情本能的就会跟着愉悦起来。如果光线看起来稍微弱了一点，我们就要看看是因为户型的朝向造成的，还是户外的楼体、绿化遮挡，还是开窗太小，或是过去装修过度造成的，看看哪些是可以调整的，哪些是不能改变的，要做到心中有数。
感受完了光线，重点要看一下房屋朝向和开窗情况。第一，屋内要能晒到太阳，日晒时长越长越好，南北通透为上佳。一个采光、通风、透气良好的单元和房间，除了会对屋内人的情绪产生积极的影响，也会减少未来房屋的异味，提升房屋的空气质量，提高儿童的健康状况。这里面要提醒一下，给儿童的卫生间尽可能要选择明卫，就是有窗户的卫生间，如果所有的房间和厨卫都有明窗，这个户型就非常棒了。
最后，我们还要关注一下楼层的层高，你可以量一下，顶和地的净高最好要在2.6米以上，比较高的层高，也有助于提升整个空间的感受性。如果这个房屋还没有装修、没有铺设地暖，而你打算进行改造，你就要算一下地暖加地面的厚度，避免地平线抬得太高，选择的灯饰又比较繁琐，加上吊扇等设施的加装，让整个房间看起来显得压抑。
到此，我们基本就选好了心仪的小区和户型，选址也就基本确定了，该进入一些具体的推进和准备环节了。而我，在此送您几点温馨叮咛：
温馨叮咛1：要和房东签租赁合同了，我的租期签多久，房租怎么付呢？
首先，根据相关规定，用于经营托育的机构，房屋租赁合同需3年以上。所以，3年是你的底，是基础。如果你租的房屋是装修好了，基本拿来就可以用，只是进行一些些微的改造，你就可以3年起签。如果你拿到的房屋是毛墙毛地，或者需要比较大的改造，或者说你的装修改造成本比较高的话，我个人建议最少五年，因为5年也是一个装修折旧的基准点，越长越好，而8年也是一般房东可以接受的一个年限。同时，对于大改造或者新装修，你可以和房东再申请一个装修免租期，这个免租期一般1-3个月不等，你和房东要自己谈。
合约里面除了规定房租、租赁期限以外，一般还要涉及押金和付款周期。一般比较多见的有交六押一，就是一次交六个月的房租，押一个月的租金的意思，也有交三押一和交十二押一，这些都和房屋的供给程度，房租的高低有一定的关系，还要看当地的习惯。
如果我们选择了自己装修，对于违约这一块，比如房东提前收回房屋，对于装修补偿要有一个特别的约定，不能一个月房租了事，这个方面不能完全参照一般中介的租赁模板。
温馨叮咛2：要对和房屋有关的方方面面的手续、证件进行落实。
首先，你要租这个房子，一定要确保你这个房东是真实的一手房东，要确保这个房子没有纠纷，你要看一看这个房子的房产证或者购买合同，如果签约的不是户主本人，一定要进行确认并拿到授权书。避免将来陷入房屋的未知纠纷里，造成不必要的损失。
你要落实用水、用电、用气和供暖、物业等事宜，完成卡的交接，完成相关费用的清算和结算，确认各项表、卡、管道都没有问题，要避免刚一开始装修就一堆历史问题等着你。
还有一点，非常少见，但是不能排除，就是如果你接的是之前住过人的房子，一定要打听打听这个房子是否发生过特殊事件，作为外来人你不知道，可是小区的居民往往都知道，不然可能在你开业后才发现黑天鹅，这会让你进退两难。
好了，关于选址我们就介绍这么多了，再次叮嘱大家观察好大商圈、小商圈，抓好政策线、客户线两条线，希望我的经验可以帮到你，预祝各位都能找到心仪的好社区，好房子。
家庭式托育专栏7讲上线啦！
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