北京三环丽泽 君礼著项目 5000字深度剖析 购房建议
当下豪宅最多且最卷的区域，丰台敢说第二，可能其他区域没有哪个敢说第一吧？
给大家罗列一下目前丰台在售的改善或者豪宅产品，大家感受一下：
北京瑞府、北京悦府、端礼著、懋源璟岳、懋源璟瑜、懋源璟廷、懋源煜泽台、葛洲坝中国府、中海甲叁号院、紫辰院、龙樾天元、宸知筑、国誉万和城、玺萌壹号院、永定金茂府、中海和瑞叁号院、中粮天恒天悦壹号、泰禾金府大院、泰禾西府大院、建发璟院、北京天誉、东叁金茂府、合生缦云等二十余个。
大多数总价都是千万起步，对于购房人而言，如何才能从如此多的项目中挑选出适合自己的优质项目，难度较大。
本文将重点分析目前关注度比较高的三环改善楼盘：君礼著。
接下来，我将从拿地情况、产品设计、户型点评、地段配套、竞品分析、未来预期、选房攻略等七个维度，给大家全面剖析一下项目的情况，力求客观，以供参考。
01拿地情况
2022年9月北京三批次土拍，首开以38.295亿元+7000平米现房销售面积竞得丰台造甲村FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地块君礼著。容积率2.4，溢价率15%，楼面价6.9万元/㎡，销售指导价10.6万元/㎡。项目分为东西两个地块，项目东侧地块6031相对面积小，占地7340.813平米，建面17618平米；西侧的6039地块面积更大一些，也比较方正，占地15714.187平米，建面37862平米。
君礼著北京市丰台区地铁九号线花乡站造甲村
02产品设计
该项目共规划11栋住宅楼，由6-8层洋房及12-17层小高层组成，共412户，其中的5号楼和9号楼为现房销售，面积为125㎡（三室两卫）、127㎡（四室两卫）、146㎡（四室三卫）、165㎡（四室三卫），销售指导价10.6万，总价区间在1300-1800万。
其中125㎡111套房，参考报价1250-1330万，主要分布在西组团7#（15层）以及东组团的12#（17层）；
127㎡46套房，参考报价1350-1400万，主要分布在西组团6#（8层）、8#（7层），以及东组团10#（8层）；
146㎡141套房，参考报价1500-1550万，主要分布在西组团1#、2#、4#（12-17层），以及东组团11#（16层）；
165㎡56套房，参考报价1750-1800万，主要分布在西组团3#（14层）楼王位置。
项目一层为下跃，顶层部分户型为变异户型，没有户型图。
其中6、8、9、10为一梯两户，其他楼栋为两梯两户；项目没有任何配建，100%纯商品房，采用中海五星级物业，物业费8.86元，车位比1:1.2，预计26年6月精装交付。
君礼著邀请城市豪宅的殿堂级大师团队HZS滙张思操刀设计，外立面采用木色、暖灰色金属铝板+通透玻璃，延续了当下最流行的时尚审美与建筑美学基因。通透明亮的玻璃，尽览窗外四季美景；硬朗的金属线条，勾勒出建筑动感线条；优美的建筑设计，重新定义改善楼盘的生活方式与审美品味。
园林方面，2.4的容积率虽然算不上高，但是要想做出精美大气的园林景观，还是非常考验开发商的设计能力，何况地块还被分为东西两个。东侧的地块略小，因此园林主要集中在西地块，大家对于园林景观的期待，就不要太高了，免得失望。
03户型点评
君礼著的户型也是一大亮点，除了设计合理，高得房率也是一张王牌。加上阳台的得房率，最高能到90%，可以说吊打朝阳绝大多数的在售新房。
125㎡三居两卫户型
10.4米的南向三面宽搭配面宽达到4米的客厅，为每一间房屋带来充足的采光，无论边户中间户都是全明格局，LDK餐客厨一体的设计，除了带来极佳的通透感，也让厨房与客厅灵动交流，让烹饪变得不再单调。
127㎡四居两卫户型
低密品质静谧洋房规划，静享自然之境，演绎品质生活理想；南北通透格局方正，月10.4米南向三面宽，畅享明媚惬意生活；LDKB一体化打造起居中心枢纽，私宴、会客、休闲皆随心所欲；精心设计入户玄关与独立家政间，全能收纳，尽显丰盛品味生活，不足之处在于边户的客卫居然设计成暗卫，这点必须扣分。
146㎡四居三卫户型
约12.4米超阔三面宽，面宽纵深比超1:1，与阳关盛景欣然相逢；LDKB一体化设计，动静分区升级空间布局，打造敞阔家庭共享中心；酒店式双套房设计，超前设计理念，悠然铺展主人生活的尊崇私密；精妙设计多功能室，融入巧思，赋予空间学习、娱乐等更多弹性；不足之处在于南向次卧的卫生是暗卫。
165㎡四居三卫户型
中心C位景观央座，俯瞰社区中央景观园林，视野开阔，美景尽赏；约15.3米巨幕南向四面宽设计，面宽纵深比约1.4:1，进阶人生宽境；LDKB一体化打造起居中心枢纽，整合中西双厨空间，融会贯通；酒店式双套房设计，小家化配置，主卧套房融汇阔绰主卫及衣帽间，不足之处同样在于南向次卧的卫生是暗卫
赠送的南向阳台（交付时已经打通）
不算赠送面积，各个户型得房率在75%-82%，加上赠送的面积，得房率高达85%-91%，其中127的洋房，得房率最高，因此能做到四居双卫的布局。整体而言，赠送后的得房率，洋房产品在88%-90%左右，高层得房率在84%-85%左右。得房率算是该项目一个比较大的亮点，毕竟花更少的钱，买更大的面积，这点开发商还是设计的非常人性化。
04地段配套
交通方面：
距离丰台站步行距离510米，过两个马路口7分钟即可达到，名副其实的地铁盘，从10号线和16号线双轨交汇的丰台站出发，两站即可到达丽泽商务区；换乘4号线共计12站37分钟可达中关村；换乘13号线共计17站57分钟可达上地；换乘1号线共计9站25分钟可到金融街；换乘9号线共计3站16分钟可达总部基地；乘坐10号线共计15站42分钟可达国贸CBD；换乘14号线共计25站68分钟可达望京；换乘亦庄线共计16站46分钟可达亦庄核心区域；可以看出，地铁的通达性非常之强，北京重点的产业强区基本做到单边通勤一小时全覆盖。这估计也是君礼著最得意的卖点。
自驾方面，守着内城三环的地段，通达性自然不会差，在不堵车的前提下，13分钟到丽泽，8分钟到总部基地，20分钟到金融街，27分钟到中关村，41分钟到上地，31分钟到亦庄大族，36分钟到国贸，48分钟到望京，除了距离上地和望京略远一些，其他区域单边通勤基本控制在半个小时左右。
因此无论地铁还是自驾出行，君礼著都是有着得天独厚的交通优势，足以吊打全北京90%以上的新房项目。
商业配套：
开车十分钟左右，即可达到丽泽天地（8.22万平）、丽泽天街（9.2万平）、丰科万达（19.98万平）、花乡奥莱（10.8万平），毗邻丽泽、金融街、西单等国际级商圈，商业配套方面相对优质。
医疗配套：
北京西部是医疗资源聚合区域，北京天坛医院（自驾8分钟），解放军总医院（自驾17分钟）、第五医学中心北院区（自驾12分钟）南院区（自驾10分钟），众多三甲级医院环伺，为家人健康保驾护航。
教育配套：
周边有北京十二中、丰台第五小学、北京八中怡海分校、首师大附属中学（丽泽校区）、北京丽泽国际学校，众所周知，丰台的教育水平整体不高，所以丰台的项目很少有学区的溢价。
生态环境：
最近的就是丰台科技园生态主题公园、步行大约1.3公里左右，还有丽泽金融商务区规划绿地面积2800亩，包括位于核心区的70亩中心公园，三环城市公园绿带、金中都遗址文化带、莲花河景观带等三条绿化带，34公里生态慢行步道。
整体而言，君礼著在周边配套方面，内城三环的环线优势和轨道交通优势明显，生态环境和商业配套资源还不错，教育资源相对一般。城市界面不太理想，周边有一些老旧的小区，如刘家村、葛村西里等，只能等着拆迁后改善了。
05竞品分析
很多人喜欢拿君礼著和西侧钓云台、中国府进行对比，就说有价格倒挂，我想说真的有对比的意义吗？
别光拿个价格在那里对比，不看产品和定位对比价格纯属耍流氓。钓云台最小面积是176㎡，最大253㎡，定位纯改善的豪宅产品，全线装修采用顶级进口品牌；赠送保姆间、书房、电梯厅等面积高达45㎡，得房率高达95%以上；目前最低在售价格为170㎡四居2250万，单价13万。
懋源钓云台实拍
葛洲坝中国府现在是新房在售，平层最小面积187的三居总价2200万起，还有210、240的四居以及叠拼别墅3200万起。
葛洲坝中国府实拍
君礼著125-165㎡的户型，根本不具备可比性，因此强行将君礼著和钓云台、中国府进行对比并且得出价格倒挂的结论，根本就是不负责任的。
而旁边十余年楼龄的万年花城五期，大户型136㎡三居，户型方正，全明格局，在售均价8.7-9.8万，最新成交为今年3月份的59㎡一居，中间楼层，单价8.69万；单价最高为62平米跃层成交单价11万（不具备参考），因此，如果按照对比136㎡户型9万左右的价格，君礼著每平贵1-1.5万，完全对得起这个价格，毕竟新10年的小区，户型设计更优，装修标准更高，物业服务更好，而且对于是首套首付的客群，资金的杠杆也会更大一些。
万年花城五期实拍
新房方面，西南方向直线距离一公里的中海甲叁号院，145-200㎡三居四居，总价1550万起，定位更高，周边城市界面也比君礼著更好，但是目前基本售罄，主要是200㎡户型以及下跃在售。
四环内在售的葛洲坝中国府、懋源璟岳、懋源璟廷、懋源璟瑜、懋源煜泽台、紫辰院起步总价基本都是高于君礼著最高售价的。端礼著、北京悦府、北京瑞府的产品价格也比君礼著贵1-2万左右；而大红门双子星中海和瑞叁号院以及永定金茂府又将最低总价下探200-300万左右，定位又较君礼著低一些。
因此君礼著的面市，有效降低了入主三环的门槛，让普通改善者也能置业三环新房，这也是君礼著的聪明之处，深处丰台改善豪宅内卷之地，通过差异化竞争，再加以用心打磨产品细节，最终用相对低的总价，收获一波中产改善阶层。
四环外，竞争就激烈一些，比如龙樾天元、宸知筑、国誉万和城、天阅山河、甚至包括朝阳的王四营（保利锦上二期、朝阳壹号、东岳府）、十八里店的金隅昆泰云筑一二三期都是君礼著的潜在竞争对手。大家的产品设计可以说不相上下，无非就是价格、地段、配套、潜力的不同。有需要具体分析的伙伴，可以单独咨询（文末有联系方式），这里不展开讲解了。
06未来预期
君礼著的产品值不值得买？有没有升值空间？几乎所有咨询的粉丝都会问我这两个问题，值不值得，主要是看具体需求；至于未来增值情况，咱们来类比一下旁边的万年花城五期，其所在的玉泉营板块，22年成交均价6.3万，对比21年上涨6.83%（北京整体涨幅2.43%）；对比20年上涨了11.93%（北京整体涨幅8.81%）；对比17年317,时期上涨了2.06%（北京整体涨幅6.88%），可以看出整个板块是小幅度跑赢大盘。而万年花城五期22年对比21年，涨幅13.63%；22年对比20年，涨幅16.69%；22年对比17年317时期，涨幅18.10%；可以看出，玉泉营板块的品质小区，是较大幅度跑赢大盘。
端礼著作为该板块的最新产品，按照整体均价10.6万，再叠加排卡优惠和开盘优惠，未来跟随大盘或者小幅度跑赢大盘问题不大，较大幅度跑赢大盘，只能指望周边的城市界面有所改善。因此买君礼著，更多的是先满足自住需求，其次是保值需求，如果周边的老旧小区能顺利拆除，城市界面改观，大幅度跑赢大盘也不是没有可能。
君礼著周边实拍
07选房攻略
君礼著分为东西两个地块，其中东地块较小，西地块较大，从园林景观来说，建议首选西地块。
125户型分布在东西两个地块最南侧，因此低楼层会受南向主干路的影响，建议选择略高一些的楼层；
127户型分布在西区6#8#临近南侧主干路，东区10#位于小区中心，因此127户型10#楼肯定很抢手，7-8层的低密洋房设计，得房率最高能到90%，因此受关注程度非常高，建议保守一些选择6#8#楼；
146户型分布在西区1#2#4#楼和东区11#楼以及12#楼西边户，其中11#楼有被南侧12#楼挡住上午阳光的影响。4#楼东边户有被7#楼挡住上午阳光的影响；其他都有临街的影响，但是1#2#楼影响略小；
165户型仅有西区3#楼有，东边单元低楼层上午容易被5#楼（17层）影响采光，因此尽量往西边单元，高楼层选择；
对于车库出入口，小区主大门等，尽量选择稍高的楼层以规避噪音的影响；
具体的一房一价表见下图，大家可以看看每一套房源的取证价格。
一房一价表(上下滑动查看更多）
总结一下吧，君礼著产品户型设计和得房率是一大亮点，轨道交通和自驾出行非常便捷；但是小区体量小，还被分为两个地块，园林方面注定不会太好，学区配套一般，周边有一些老破小影响城市界面；价格方面谈不上倒挂，但是也算不上贵。对于在意内城环线优势和改善自住的客群，还是值得考虑，至于保值增值能力，跑赢大盘问题不大，别指望买它会赚很多，毕竟房住不炒的利刃高悬上面。
最后再给大家传递一下最新的项目情况，项目预计22号选房，总共354套房子，现在是意向登记阶段，截止到开盘，排卡客户每天减5000元，冻结10万还可以叠加10万的优惠，项目从3月下旬开始启动意向登记以来，已经有300组左右的客户排卡。最早开始排的客户，截至目前可能累计优惠20万左右了，这对于后面才得到消息准备排号的客户而言，心里这个坎，恐怕不好过了。
举报/反馈