房东集体大甩卖！新房卖1万1，二手房卖六千，这个小区到底什么情况？
今年还没有怎么出过二手房测评，我想着是时候出一篇了，毕竟最近的二手房成交量也逐渐上升了起来，大家都看着满城挂牌的二手房陷入纠结中......
刚好粉丝群里有人提起了通源新建城跌了不少，当初最高价卖到了一万一左右，现在二手房最低甚至只要六千多的均价。之前花高价钱入手的业主每平血亏5000元！
要知道这个盘在进入市场以来，首批地块两次开盘都悉数售罄，第二次线上选房更是10秒秒光256套房源，引发市场震动！
但是如今它的价格却是直接从腰斩断的一个状态，为啥当初卖的这么好，如今却这么便宜呢？
终于按捺不住内心的好奇来到通源新建城一探究竟，跑完整个小区走了将近两万步，今年的运动量都达标了！着实不易。
01.小区简介
今日探盘：通源新建城
小区关键词：师大附属新建城实验小学 外国语学校 新建城万达广场
位置：新建区昌西大道与祥云大道交汇处
建筑年代：2008年建成
楼栋总数：117栋
总户数：20460套
物业：通深物业
绿化率：30%
容积率：2.5
物业费：A区1.8，B区2.2
新建城项目位于新建区昌西大道与祥云大道交汇处，于2014年9月21日由通源地产开发建设。整体来看，新建城体量可以说是非常之大，总建设用地高达3000亩。分为14个区，A1-8,B1-6，A地块2020年交房，B地块在2018年就交房了。
02.配套测评
1.交通
公交线路少，目前没有规划地铁，不过周边有枫生快速路、南昌绕城高速等，对于有车一族来说，不管是去往老城区还是红谷滩，都还算是比较方便的。
2.教育
幼儿园：小区建立了6个幼儿园，目前已开设2个。
小学+初中九年制公立学校：
新建城B2对面是江西师范大学附属新建城实验学校，是新建区人民政府与江西师范大学合作创办的一所九年一贯制公办义务教育学校。学区划分为新建城A1-A8，B1-B6。
占地面积124亩，于2020年8月竣工交付，2020年9月1日正式开学。
公参民办12年制学校：
于此同时，位于新建城A3地块南侧有师大附属外国语学校。由江西师范大学、新建区人民政府、江西省通源地产集团三方合作创建，公参民办12年制，已于2020年9月正式开学。
有小学一至三年级、初一年级、高一年级。其中小学一年级4个班、初中一年级6个班、高中一年级4个班（国内班、国际班各2个）。
3.商业：
小区自身的底商十分丰富，业态种类十分齐全，餐饮、商超、驿站、水果店等，日常的生活购物休闲，完全不成问题。
但目前看来B区的底商比较繁华，A区的生活氛围略显低调一些。
大型商业方面，在B5B6地块旁边建有万达广场，不得不说，比我想象中要更热闹很多呀，才下午三四点的时间外面马路边就停满了车辆。
万达门口的儿童区有很多家长带着小朋友玩耍，估计都是新建城的业主趁着周末，陪陪孩子。
我在这里从下午待到了晚上，顺便还解决了晚餐~虽然楼下商店逛街的人比较少，但是餐饮店生意好像还可以，好几家店都要等位才可以用餐。
4.医疗
目前新建区第二人民医院已经在建了，预计2025年竣工。弥补了这边医疗资源的空白。位置就紧连着新建城A2地块。
5.休闲
新建体育中心就在A3地块南侧，分为室内全民健身中心和室外运动场地。室内场地共有4层，包括游泳池、羽毛球场、攀岩馆、乒乓球室、舞蹈室等活动空间，一层还设有体育商场和休闲咖啡吧。
室外体育场地包括400米标准跑道、标准足球场、5人制足球场、网球场、排球场、篮球场和一处儿童乐园，是目前新建区最大的体育场馆。
横跨新建城大城东西走向，有一座约380亩的中央公园，公园内有铺设彩色橡胶跑道，餐后散步、跑步锻炼等都是可以满足。
而且也设立了篮球场、网球场，周末约上好友一起来场球赛很nice。
总体上，小区该有的配套还是相对齐全的，就是位置有些偏远，周边的界面也一般。
03.小区环境
首先是第一观感就是一大片米黄色映入眼帘，外立面的设计和用色感觉enmm......品质就很一般，用一句话来形容就是高级安置房。
小区虽然设有保安亭，但是一个完全敞开的状态，可以随时进入。
走进新建城内，小区道路挺宽阔的，园林设计上虽然没有什么亮点，但是草坪修剪的很整齐，道路上也没有看见白色垃圾，说明物业维护的不错。我踩盘的时间是周末，有不少的小朋友在小区玩耍。
小区内部自带儿童娱乐设施，有乒乓球场，滑滑梯，羽毛球场，公共设施还挺多的。
绿化虽然没有什么出色的地方，但是维护的很好，小区环境干净整洁，给人舒服的感觉。
不过楼栋密度比较高，全部以高层为主，部分楼栋间距较窄，会导致部分中低层采光不佳。另外B6区的部分楼栋，靠近祥云大道快速路会有点吵，算一个槽点了。
我主要去了A7和B5两个区，B5内部有做人车分流，A7我在地面上还是可以看到车辆来往，小朋友在小区内玩的话还是要多注意安全~
地下车库看着干净宽敞，灯光照明也还不错，但是被我抓到了有电动车乱停的现象。
入户大堂虽说不上大气，但是门头由石材、铝合金玻璃大门等组成，一户一信报箱，二梯四户，地下瓷砖贴装平滑，墙上瓷砖上墙，看上去干净有序。
电梯虽然有空调，但是看着还是略有一些寒酸。
看了现场才知道，新建城还有一部分期房在A2地块，据中介介绍均价6600-7400/㎡，预计明年六月份交付。
总体上来讲，小区环境不错，维护的也很好，设计方面是刚需产品，就自住来说还不 错。
04.户型
根据贝壳显示，目前在售的房源户型比较丰富，整个小区在卖的都是34和28的高层，最近成交最多的户型是107㎡，剩下的主力户型有108㎡、122㎡、125㎡、136㎡等都是三房两室的户型，以及一些大四房140㎡的户型在售。
107方三房户型
两梯四户，户型非常方正，三开间朝南，面积利用率高，配备两个卫生间，都是三段式设计，可做干湿分离。主卧也做了套房的设计空间大，舒适度高。
传统的动静分离格局分布做的不错，主流的大边厅设计也很宽敞，是一个挺优秀的三房户型。不足的是，厨房和卫生间的位置有点尴尬~
108方三房户型
南北双阳台的设计，通风采光都很好，是四叶草户型，不是现在南昌的主流户型。
优点是房间距离远，隐私性强，缺点就是不能做到动静分离。
卧室B只有6.6个平方，比较狭小，不适合住人，可以做书房或者杂物间使。
140方四房户型
这个户型是市面上很主流的户型，非常方正，南北双阳台，通透性很好。 三开间朝南，采光也不错。
传统的动静分离格局分布做的不错，房间面积分布均匀。
05.小区价格
我们可以参考目前周边新房和二手房的价格进行对比，贝壳成交数据显示，目前新建城的挂牌均价为7419/㎡，周边的新房有望悦湖金茂悦、高层均价7500/㎡，万科联发四季光年高层均价9000/㎡，江西文演中心高层均价12000/㎡。
二手房望城訫园6800元/㎡， 锦苑阳光 7300元/㎡，由此看来区域内房价普遍不高。相比之下新建城的价格略高，但是新建城的配套会相对齐全一些。
具体到成交价格，当下通源新建城房源成交单价一般在6500-8500元之间。
向下滑动查看通源新建城近期成交价格
这里和大家解释一下新建城为什么降价这么疯狂？
原因其实很简单，首先这个地段的价值不高，不属于核心地段，虽然说项目自带万达大型商场，但是仅一个购物中心，对偏远的板块起不到很大的一个助力作用。
其次这个项目前期B1至B6组团住宅主要以公务员及实业单位集资房为主，入手价很便宜，只有一部分是对外销售的，再加上新建城的体量实在是太大了，导致撞型房子很多，竞争太高，房东为了早日卖出去就降价，你卖8000，我卖7000，慢慢的就竞价降到现在的价格了.......
整体上来讲，我觉得目前这个成交价和新建城目前的状况还是比较匹配的。
06.买房参考
小区优点：
1.上车门槛低
2. 周边配套齐全，生活方便
3. 距离学校很近，上学方便
小区缺点：
1.公共交通不便
2.板块较偏远
3.靠近祥云大道快速路会受噪音影响
那么新建城有发展空间吗？
我们发现，大家在问这个问题的时候往往不是问这个项目值不值得，而是，某个板块到底有没有潜力，会不会涨价。
新建城项目位于新建区望月湖板块，2021年才起步，隶属于新建区，板块不大，北面新建城，南面望城、东面华南城。整体规划差不多，学校+住宅+文化演艺中心，基础配套相对齐全，房价不高。目前板块面貌一般，公共交通也不是很方便，板块天花板不高，不需要有高期待。
当然，从整个大区域发展来看，望悦湖板块发展的重要性还是很明显的，尤其是对于湾里和新建，中间地段的发展，也是两个区域的发展融合。
推荐人群：定位是相对偏向刚需群众，如果居住在新建区或者看重学区，手上预算又不多的话，可以考虑选择这里~
红谷滩区：丨丨丨丨