一二审对谈：房屋司法拍卖中承租人的优先购买权 ｜ 微课程
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为传承审判经验、提升司法能力、促进适法统一，自2020年起，上海一中院持续组织院庭长、领军人才培养对象、优秀法官等，以司法实践中常见法律问题、《民法典》适用、类案裁判方法等为主题，制作系列微课程。2023年，官方微信公众号《微课程》专栏全新推出圆桌对谈系列，邀请法官、学者等职业共同体一起参与讨论，敬请关注。
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观点1：司法拍卖中，拍卖房屋上既有承租人，又有次承租人的，仅承租人享有优先购买权。
首先，优先购买权是一项法定的专属权利，我国现行法律没有直接赋予次承租人享有该项权利，故不能简单地认为，承租人通过转租将优先购买权也转让给了次承租人，除非在转租合同上有明确的约定，并且得到出租人的同意。
其次，合同具有相对性，承租人享有优先购买权的基础法律关系是租赁合同，租赁合同的当事人是出租人和承租人，并不包括次承租人。即使在转租的情形下，承租人也没有退出与出租人之间的租赁关系，而次承租人也只是与承租人在转租合同项下产生权利义务关系。
观点2 ：“先查封后租赁”的情况下，房屋在被法院司法拍卖时，承租人不再享有优先购买权。
被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者有其他有碍执行的行为不得对抗申请执行人。在“先查封后租赁”的情况下，承租人和被执行人所签订的租赁合同不能对抗申请执行人，法院可以依申请或者依职权解除承租人的占有或者排除其妨碍。
观点3 ：房屋司法拍卖中承租人的优先购买权与房屋按份共有人的优先购买权不会产生现实冲突。
承租人的优先购买权是基于租赁合同关系产生的权利，按份共有人的优先购买权是基于对房屋份额共有的物权产生的权利，两种权利产生的前提不同。在房屋司法拍卖中，如果法院拍卖整幢房屋，则承租人享有优先购买权；如果法院拍卖房屋份额，则其他按份共有人享有优先购买权。
观点4 ：房屋司法拍卖中基于租赁权产生的优先购买权需要承租人主动行使。
执行法院张贴拍卖公告并委托拍卖机构在媒体上刊登拍卖公告，具有公示效果，可以认为已向承租人履行了通知的义务。承租人主张优先购买权，需要按照拍卖公告的要求向法院提交申请材料，并由法院进行审核，经审核确认承租人享有优先购买权的，承租人可以优先购买权人的身份报名参加竞拍。
吴斌
上海一中院执行局民商事执行团队负责人
三级高级法官
华东政法大学法学硕士
审理的案件多次获评上海法院“四个一百”精品案例
优秀裁判文书、示范庭审
多次入选全国法院优秀案例
撰写的论文、案例等先后在国家级刊物上发表4篇
市级、院级刊物上发表近10篇
曾两次荣立个人三等功
荣获上海市防范和处理邪教工作先进个人称号
多次获评优秀共产党员、党员先锋岗、办案标兵、
办案能手，八次获得上海法院系统个人嘉奖
获评上海一中院审判业务骨干
王传伟
上海徐汇法院执行局办案团队负责人
四级高级法官
西北政法大学刑法学硕士研究生
主要研究方向刑法、刑事涉财产刑执行等
主审案件曾获上海法院示范庭审
多次获得上海法院系统个人嘉奖
李卓宏
上海一中院执行局二级法官助理
南开大学法学硕士
主要研究方向刑法学
曾获上海法院系统个人嘉奖
李：
大家好，欢迎收看上海一中院微课程。我是执行局法官助理李卓宏。今天我们很荣幸地邀请到上海一中院执行局吴斌法官。
吴：
主持人好，大家好。
李：
以及徐汇法院执行局王传伟法官。
王：
主持人好，大家好。
李：
下面我们将对房屋司法拍卖中承租人的优先购买权问题进行交流。王法官您好。
王：
你好。
李：
我国《民法典》第726条规定出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
我们在实际办理执行案件的过程中，经常遇到一个租赁房屋上既存在承租人，又存在次承租人的情况。之前遇到过一个案子，房屋拍卖前，承租人和次承租人都向法院提出要以优先购买权人的身份来参加竞拍，那么您认为在这种情况下，应该是谁享有优先购买权呢？
王：
这一问题，目前理论界和实务界有各种观点，第一种观点是认为只有承租人享有优先购买权；第二种观点是认为只有次承租人享有优先购买权；第三种观点是认为承租人和次承租人都享有优先购买权。各种观点都有一定的理论基础和判例支持。吴法官，您的执行工作实践经验比较丰富，在执行工作过程中有没有遇到过类似的问题？
吴：
我们在实际执行过程中，确实遇到过承租人和次承租人都主张以优先购买权人的身份参加竞拍的情况。当时在讨论的时候，支持次承租人享有优先购买权的意见也是比较多的，主要是考虑到优先购买权制度设定的目的是社会公平、照顾弱小和保护业已稳定的物的使用关系。那么承租人将其租赁的房屋转租给次承租人，表明他另有住处，而次承租人才是租赁房屋的实际使用人。
相较于承租人通过转租获取收益，次承租人以租赁房屋为中心形成的稳定的生产生活秩序，才是优先购买权制度所要追求的保护的目标。所以基于这个理由，该观点认为优先购买权应该赋予次承租人。
王：
我们在讨论的时候，也遇到一种观点，也就是认为承租人和次承租人都享有优先购买权。
转租根据是否经过出租人的同意，是区分为合法转租和擅自转租两种情况的，擅自转租在这里我们就不讨论了，我们讨论一下合法转租。合法转租的情况下，租赁人是将房屋转交给了次承租人占有和使用，在这种情况下，次承租人当然地享有优先购买权；但同时我们也要注意到，承租人并没有退出原有的租赁关系，对于租赁房屋，他虽然因为丧失占有而形成了事实上的脱离，但是他与出租人之间的关系并没有完全割裂。还要注意一点，转租合同的期间不能超过原有的租赁合同的期间，在这种情况下，承租人的租赁权在一定期限内还是有可能恢复到圆满状态的，所以承租人与次承租人都享有优先购买权。
李：
那我们刚才提到的这几种观点里面，王法官，您个人比较倾向于哪一种观点？
王：
我个人比较倾向于第一种观点，也就是只有承租人享有优先购买权，次承租人不享有优先购买权。因为我们都知道，优先购买权是一项法定权利，是专属权，我国现行法律并没有明确赋予次承租人享有优先购买权。
《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买的权利。合同具有相对性，租赁合同的当事双方是出租人和承租人，并不包括次承租人，因此法律并没有明确赋予次承租人享有优先购买权。
李：
所以您是认为优先购买权是基于租赁合同产生的一个权利，由于债权是具有相对性的，如果承租人将租赁房屋另行转租给他人的话，作为次承租人是当然不能够享有原租约项下的合同权利。吴法官，您在实际执行过程中比较倾向于刚才讲到的哪种观点呢？
吴：
其实这几种观点都是有一定的道理的，但是我还是比较倾向于支持承租人享有优先购买权。理由是，首先，根据合同相对性的原理，在转租的情况下，每一个租赁合同都是独立有效的，承租人并没有退出与出租人之间的租赁关系，而次承租人与出租人也只是在转租合同项下产生权利义务关系，与出租人之间是没有产生直接的法律关系的，那么这是第一点。
第二点就是优先购买权是具有专属性的。我们不能简单地认为，承租人通过转租将优先购买权也转让给了次承租人，除非转租合同上有明确的约定，并且得到了出租人的同意。
其三就是从保护弱者的角度出发，在担保物权成立之前或者在法院查封房产之前，设立的这个租赁关系，即使法院通过强制手段变更了房屋的所有权人，但是仍然不影响次承租人对租赁房屋的正常使用，以及租赁合同约定的租期租金等合法权益。在执行程序中有一个带租约的拍卖，就可以保障次承租人在租赁期内的合同权益。所以基于上述原因，我认为优先购买权应该赋予承租人所有。
李：
刚才吴法官提到了，根据法律明文规定和合同相对性原理，在租赁房屋上既存在承租人又存在次承租人的情况下，（在房屋司法拍卖时）应当是只有承租人一方享有优先购买权。其实跟王法官您刚才提的这个意见是一致的。
那么下面我想跟两位法官来探讨一下，在房屋租赁前，已经被人民法院查封的情况。王法官，您认为在这种先查封后租赁的情况下，承租人还能否享有优先购买权呢？
王：
我们在实践中遇到过这样一个情况，A公司和B公司借款合同纠纷一案，执行过程中，法院查封了被执行人B公司名下的房产，该处房产被法院查封之后，被执行人B公司又擅自将该处房产出租给了案外人C。后法院在准备对这套房产进行拍卖时，案外人C向法院提交了他与被执行人B公司的租赁合同，要求主张优先购买权。在这种情况下，我认为案外人C是不享有优先购买权的。
李：
您刚才提到的这个案例，就是一个先查封后租赁的情况。那么您认为这种情况下，承租人不享有优先购买权是基于什么样的理由呢？
王：
主要是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（第24条），被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。承租人在人民法院对被执行人名下的房产进行查封之后，与被执行人签订租赁合同的，这是一种典型的先查封后租赁的情况。被执行人在执行程序中（就已被查封的财产设立）这种权利负担，是有碍执行的行为，无论是他的租赁行为还是租赁合同，均不得对抗申请执行人。因此在拍卖的时候，也就无需再考虑他的优先购买权了。
吴：
对，我也同意王法官的意见。另外我再补充几点，首先查封是法院基于国家的公权力，对被执行人采取了一个强制性的执行措施，它具有对世的效力。其次是法院在查封现场，要张贴封条和公告，同时还要通知登记机关办理查封登记手续，因此具有相当强的公示力。第三就是被执行人在法院执行过程中，擅自出租已被法院查封的房产，会妨碍法院处置资产，同时房产上带有租约的话，也会对房产的评估价值产生一定的影响，不利于债权的顺利实现。
所以在先查封后租赁的情况下，承租人与和出租人签订的租赁合同，不得对抗申请执行人，法院可依申请或者依职权解除承租人对房屋的占有或者排除其妨碍，那么在这种情况下，承租人还主张优先购买权，法院当然不予支持。
李：
看来在这个问题上，我们在实际的执行操作中，也要否定先查封后租赁情况下承租人的优先购买权。我还注意到，《民法典》第726条除了规定承租人有优先购买权以外，同时还但书规定了房屋的按份共有人行使优先购买权，或者是出租人将房屋卖给近亲属的除外。
那么这个但书的规定是否意味着法院如果在拍卖带租约的房屋时，如果竞买人是房屋的按份共有人或者是被执行人的近亲属的，这种情况下承租人就不能够享有优先购买权了？
吴：
这里也要分析。共有分为共同共有和按份共有。如果法院拍卖的是共同共有的房产，同时被执行人又是房产的共同共有人，那么可以不考虑共有人对房产的优先购买权问题，不会发生共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突。因为共同共有是作为一个整体来看待的，他既然是作为一个出卖方，那么就不可能再作为一个竞买人来主张优先购买权。
如果法院拍卖的是按份共有的房产，并且被执行人对这个房产享有一定的份额，根据《民法典》第305条规定，按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。按份共有人优先购买权针对的是其他共有人的房产份额，而承租人的优先购买权针对的是房屋所有权。所以当部分按份共有人行使优先购买权取得其他共有人房屋份额时，承租人对房产份额是不享有优先购买权的。所以基于上述理由，这两项权利其实在实质上是不会发生的冲突。
李：
您刚才提到，这两个权利实质上不会发生冲突，那么我就想到了，我们在实际办理案件的过程中，经常会遇到，比如被执行人甲和案外人乙共有一套房屋，双方各自占有一半的份额，现在房屋被出租给丙使用。法院要强制执行处置这套房屋的时候，如果按份共有人乙和承租人丙都向法院提出要优先购买这套房屋，那这个时候是不是就发生了按份共有人和承租人优先权竞合的问题了？
吴：
就像我刚才所说的，如果法院拍卖的是房屋的份额，按份共有人乙享有优先购买权，承租人丙不享有优先购买权。如果法院拍卖的是整幢房屋的话，那么按份共有人乙不享有优先购买权，而承租人丙具有优先购买权。但是在实际操作中，我们一般不大去拍卖房屋的份额，不知道王法官你们在区法院执行过程中，有没有拍卖房屋份额的案例。
王：
之前我见过一个这种案例。兄弟二人因遗产继承，按份共有一套房产，后来弟弟因为欠债，房产被查封了，哥哥就提出来，他想买下弟弟的这份份额。在这种情况下，拍卖房产份额既保障了共有人的权益，又保障了债权的实现，不失为一个两全的选择。
吴：
如果哥哥能如愿地拍下弟弟的份额的话，那确实最后的执行法律效果、社会效果都比较好。但这里也存在一个不可控的因素，因为就算是赋予哥哥优先购买权人的身份的话，有时候也有可能案外人以更高的价格拍得这个房屋的份额。在这种情况下，就可能造成两个不相识的人按份共有一套房屋的情况，给这个房屋的实际居住使用带来诸多不便，引发新的社会矛盾。
王：
对的，这个拍卖房产份额出发点是好的，但是在拍卖过程中变数确实比较多。
李：
所以在我们实际处理执行案件的过程中，还是要具体问题具体分析。我们刚才提到的《民法典》第726条的但书情形中，还有一种是出租人将房屋出卖给近亲属的情况。那么就有人提出一种观点，在强制拍卖带租约的房屋时，如果竞买人是被执行人的近亲属，这种情况下承租人就不再享有优先购买权。王法官您认为这个观点合理吗？
王：
近亲属之间因为具有紧密的人身联系，在经济活动中，不等同于一般民事主体之间这种简单的经济关系，法律上作出这种规定也是为了保护这种关系的稳固性和利益的共享性。
所谓的“近亲属优先购买权”，在法律上也不等同于直接规定的承租人的优先购买权，从法律措辞上看，它并没有创设一种新的优先权，而仅仅是明确在一种特殊条件下，出租人得以以近亲属的购买行为对抗承租人，从而获得重新选择房屋买卖交易对象的权利。
我们也要注意到，司法拍卖活动是司法执行程序的关键一环，要保持高效性、严肃性和司法公信力。如果将被执行人近亲属纳入优先购买权的范围，将极大影响执行的效率。因此，我认为在司法拍卖活动中，应该排除被执行人“近亲属优先购买权”的适用。
李：
那么吴法官，您是否也认为“近亲属优先购买权”应当在司法拍卖中排除适用呢？
吴：
对，我也同意王法官的意见。因为众所周知，执行过程中有一个难题，就是被执行人难找。被执行人难找，被执行人的近亲属更难找，而且近亲属范围较广，人数又比较多，法院不可能完全掌握被执行人近亲属名单，所以要求法院在拍卖前一一确认被执行人近亲属的身份并予以通知，一个是不现实，另外也是低效的。
李：
听了刚才两位法官的解释以后，我也认为确实不应该赋予被执行人的近亲属在司法拍卖中的优先地位。
吴法官您刚才提到了通知优先权人存在现实困难的问题，确实在实际执行过程中，涉拍房屋的实际居住使用人往往并不是承租人本人，那么在这种情况下法院该如何通知承租人呢？
吴：
在司法拍卖中，法院是行使公权力的执行启动和实施方，不能完全等同于出卖方。法院在强制执行过程中，也不一定能够完全掌握拍卖房产中所设定的租赁的具体情况。而且就像我刚才所说，被执行人又往往是处于下落不明的状况，因此要求法院去寻找到并未实际居住在这个拍卖房产里的承租人进行通知，会严重影响执行效率。而且法院在现场张贴拍卖公告，同时也委托拍卖机构在媒体上刊登了拍卖公告，所以这个就认为已经是有一个公示的作用了，即已经向承租人履行了通知义务。
而且在现实中我们也有这样的一个生效判例，承租人仅仅以没有接到法院的司法拍卖通知，侵害了他的优先购买权为由，主张拍卖无效或要求撤销拍卖的，最终法院也都是不予支持的。
李：
看来在实践中基于租赁权产生的优先购买权是需要承租人主动去行使的。
王法官，您作为执行第一线的法官，一定有着丰富的处置不动产的经验，最后想请您给我们介绍一下，在强制执行程序中，承租人的优先购买权具体是如何行使的？
王：
在司法拍卖程序中，承租人的优先购买权必须得到人民法院的确认，未经法院确认，不得行使。承租人如果想主张优先购买权，需要根据拍卖公告记载的要求，向法院提交相关的申请材料，由法院进行审核，法院审核确认承租人具有优先购买权的，承租人可以以优先购买权人的身份，报名并交纳拍卖保证金参与竞拍。在竞价过程中，承租人和普通竞买人共同出价，如果最高价是由承租人和普通竞买人共同出具的，这个时候相关的房屋就是由承租人竞得；如果最高价是由普通竞买人报出的，而并不是承租人，在这种情况下，相关的房屋就会由普通竞买人竞得。
李：
好的，今天我们和两位法官一起探讨了房屋司法拍卖中承租人的优先购买权，以及在强制执行程序中承租人的优先购买权具体是如何行使的。今天的讨论就到这里，感谢大家的观看，再见。
吴：
再见。
王：
再见。
文：吴斌 王传伟 李卓宏
视频拍摄：龚史伟、苏弋
视频剪辑：龚史伟
人物摄影：龚史伟、苏弋
原标题：《一二审对谈：房屋司法拍卖中承租人的优先购买权 | 微课程》
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