房企经营安全测评8月榜：华润反超中海拔头筹，美的升势明显，旭辉降5位

　　价值公司100系列价值榜单，是从媒体视角出发，联合专业研究机构，发布融合价值判断和数据判断的综合榜单，致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。

　　“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单，

　　由、搜狐地产及焦点财经联合发起，通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等）、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等）、近期股债表现等阶段性指标，结合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。

　　并由此形成企业研究体系，对上市房企经营安全进行测评。

　　根据测评体系，测评结果如下所示：

　　

　　对8月房企经营安全测评模型进行了大量底层数据更新，主要包括企业陆续公布的2023年中报财务数据。

　　此外，为观测房企销售进度及对市场的判断情况，本模型将房企年度销售目标完成情况添加为测评指标之一。最新模型的结果显示，5星房企阵营稳定，但由于2023中期报告的数据影响，房企具体排位有所微调。

　　此外，中部房企相对扩容，三星房企阵容增加两家新公司。

　　2023年以来，市场对房地产存在一定修复预期。而房地产总体表现先扬后抑，一季度由于此前的需求积压，各城市点状复苏，造就了热点城市“小阳春”行情。

　　8月一线城市政策刺激程度到达相对顶峰，同时结合融资端的政策支持扩容，鼓励市场冲击“金九银十”的势头明显。

　　政策方面，一线城市全部落实“认房不认贷”

　　8月多地多部门密集发文适时调整优化房地产政策，其中最受瞩目的则是“认房不认贷”政策终于在广州、深圳、上海、北京四个一线城市先后落地。该政策在一线城市落地极具“风向标”性质。

　　“认房不认贷”让过去因为首付限制或政策不明朗而观望的购房者更有入市积极性，房价逐步企稳，有助于房地产市场减轻下行压力。

　　销售方面，房企8月销售依旧保持在低位

　　据克而瑞数据显示，2023年8月，TOP100房企实现销售操盘金额3430.1亿元，单月业绩规模延续下半年以来的低位，保持同环比双降，其中，环比降低1.3%、同比降低33.9%，同比降幅较上月进一步扩大。

　　累计业绩来看，1-8月百强房企实现销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%。

　　融资方面，收并购市场热度回升明显

　　房地产收并购市场8月热度回升明显，资产处置仍是房企资金回笼的可行方式之一。

　　据统计，2023年8月重点房企共涉及26笔并购交易，其中披露交易金额的有22笔，总交易对价达367.3亿元，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模升至半年以来的小高峰。此外，“第二支箭”政策再度扩容，金辉、龙湖及美的等民营企业压力缓解。

　　投资方面，房企集中抢夺一二线优质“地盘”

　　2023年以来，土地市场降温明显，一方面土地供应方以去库存为主，另一方面，房企回款不畅，资金压力较大，且同现有去库存压力，因此拿地更加谨慎，行业周转速度明显减缓。

　　基于此，房企为了抢占去化情况良好的市场，投资集中度越发高企。一二线为企业争夺的聚焦点、多数三四线无人问津，而且一二线城市本身核心地块与非核心区地块也已拉开差距。

　　1、持续稳健房企：

　　随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了艰难的转折点。此时，有国企央企背景的房地产公司由于资金无忧，经营稳健等原因，可以在市场中逆流而上，因此在本次测评中大多获得五星级或四星级的评价。

　　其中，华润置地凭借持续稳定的经营表现，以及中报展现的良好财务数据，反超中国海外发展，荣登本期测评的榜首。

　　华润置地：上年年营业额达729.7亿元，债务融资成本3.56%创十年新低

　　华润置地2023年中报披露：期内营业额729.7亿元，虽然同比增速仅0.1%，但在房企业绩普遍下滑的当下实属不易。

　　

　　此外，华润置地毛利率仍处在行业较高水平，2023年上半年整体毛利率为25.7%。其中，开发销售型业务毛利率为17.0%；经营性不动产业务毛利率为71.3%。

　　而在融资和投资端，截至2023年6月末，华润置地加权平均债务融资成本较2022年底下降19个基点至3.56%，创近十年新低。此外，华润置地逆势拿地，上半年新获取项目35个，一二线城市投资占比93%，补充货值人民币2270亿元。

　　在财务管理方面，华润置地资产负债表稳健，总有息负债率及净有息负债率分别降至39.5%和28.5%的行业低位，三道红线保持绿档。

　　基于以上短期与长期表现，华润置地升至榜首，总评为五星级。

　　2、明显改善房企：

　　截至目前，房地产行业呈现先扬后抑的态势，短期楼市复苏仍存波折。但在这样的大环境下，依旧有部分房企复苏迹象强于大市。在本期测评中，美的置业排名上升较快，共上升7位，为所有房企中涨幅最明显的房企。

　　美的置业：8月发行两笔中票融资9.2亿元，重启拿地新增47万平米土储

　　从短期表现来看，美的置业1-8月份，合同销售金额491.1亿元，较上年同期535.1亿元下降8.22%；已售建筑面积约393.4万平方米，较上年同期421万平方米减少6.56%。

　　融资端，美的置业8月发行两笔中票合计9.2亿元，其中，5亿元第二期中期票据为纯信用方式；4.2亿元第三期中期票据，不仅有绿色标签且再次获得银行全额创设CRMW（信用风险缓释凭证）覆盖。

　　在当前市场环境下，信用发行及创设CRMW对民营房企资信要求极高。美的置业成功发行中票，对民营企业释放了正向的积极信号。

　　从长期表现来看，2023年上半年，美的置业实现收入363.35亿元，同比上升14.8%；毛利为47.92亿元，同比下降15.5%。

　　土地投资方面，美的置业上半年重启拿地，在佛山、长沙等城市均有斩获，新增土地储备约47万平方米。2023年到期公开债务共6笔，合计人民币51.44亿元，截至中报公告日期，已清偿人民币43.04亿元，债务压力相对较小。

　　基于以上短期与长期表现，美的置业在总榜中上升7位，总评为四星级，位列榜单第17位。

　　3、表现下滑房企:

　　在行业经历了有史以来最漫长的下行周期后，部分房企由于亏损难逆、化债缓慢，导致股价崩盘、年报难产，最终在市场中停牌甚至退市。在本期测评中，旭辉控股表现不佳，排名下降5位。

　　旭辉控股：上半年转盈为亏达68.8亿元，债务压力高企全力变现

　　从短期表现来看，8月末，旭辉控股（集团）发布内幕消息，包括盈利警告，延迟刊发2023年中期业绩和继续暂停买卖。

　　而随后发布的截至2023年6月末的财务资料概要显示，旭辉1-6月营业总收入275.78亿元，净亏损为68.8亿元，归属于母公司股东的净亏损为64.32亿元。

　　数据显示，2023年1—7月，旭辉实现累计合同销售466.4亿元，较上年的792.4亿元，下滑41.14%。

　　从2022年年末开始，旭辉在债务端面临一定压力。截至2023年6月末，旭辉集团短期借款为1.78亿元，一年内到期的非流动负债为236.89亿元，短期债务达238.67亿。

　　自2022年11月以来，旭辉已经先后变卖了长租公寓项目以及酒店项目，也将其总部大楼、甚至旭辉永升服务股权摆上了交易台。

　　基于以上短期与长期表现，旭辉控股在总榜中下降5位，依旧保持3星级评级。

　　4、新晋入榜房企：

　　由于暴雷、财报难产等原因，多家房企宣布停牌，且复牌动作仍不明确。因此为保证统计数据的完整性和榜单的权威性，对榜单个别房企进行了替换，以求更加合理的反映市场变化情况。本次榜单中，新加入：（）和（）。

　　大名城：上半年净利增923.27%，拟定增融资25.5亿元

　　据大名城2023年半年度报告披露，公司录得营收52.24亿元，同比增长154.44%；归属于上市公司股东的净利润2.84亿元，同比增长923.27%；扣非归母净利润2.91亿元，同比增长1257.25%。

　　大名城表示，业绩增长主要来自于报告期公司2020年新增投资的“上海映园项目、上海映云间项目”于本年陆续竣工交付，带来本报告期的营业收入及营业利润较上年同期大幅上升；同时公司坚持压缩负债去杠杆的经营方向，持续降本增效、精细化运营。

　　从财务情况上看，大名城总体债务水平可控，公司扣除预收账款资产负债率31.67%，净负债率13.55%，现金短债比1.27，三道红线继续维持“绿档”。

　　此外，在融资端，大名城是为数不多获批定增的民企之一，近日大名城发布定增注册稿，拟募资不超25.5亿元。

　　华远地产：营收增长但净亏损5亿元，上半年“以价换量”销售额微降

　　据华远地产2023年半年度报告披露，上半年营收45.99亿元，同比增长16.91%；归属于上市公司股东的净利润-5.12亿元，去年同期为-2.2亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-5.12亿元，去年同期为-2.26亿元。

　　华远地产开发项目分布于北京、涿州、任丘、石家庄、西安、银川、重庆、长沙、天津、广州、佛山等城市。

　　2023年上半年，华远地产操盘及并表项目实现开复工面积约316万平方米，其中新开工面积约4万平方米，竣工面积约40万平方米；完成销售签约额36.48亿元，同比减少0.8%；完成销售签约面积30.51万平方米，同比增加25.1%。

　　本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。

　　从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。

　　调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。

　　在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

　　由此，“稳定”成为2023年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。

　　因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。

　　此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。