刘根智与观点面对面：美林基业的转变
编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。
当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。
此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？
值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。
观点网 正值七月盛夏，从美林基业大厦执行总裁办公室旁会议厅的巨大玻璃旁放眼望去，一片车水马龙。迎面走来的是穿着一袭蓝色衬衫、黑西装裤子的“老朋友”刘根智，他带着标志性的清爽笑容出来迎接我们。
回国掌业近十年，并没有磨去这位新掌门人身上的阳光气质，更在这之上增添了几分稳重与成熟。
两个小时深度交流访问中，刘根智带着更加沉稳的语气，探讨如何深入管理美林M·LIVE天地（下称“M·LIVE”）一期、二期，着手下一步的商业街区更新计划；兴奋地向我们诉说美林基业培育的油茶品种----美林一、二、三、四号的培育与种植过程，规划下一步的山茶油市场发展蓝图……
与6年前“一个被丢进大海里不会游泳的孩子”相比，跨过而立之年，已有一儿一女的刘根智，已然具备“一家之主”的气魄。
对于刘根智而言，从美国南加州大学毕业回国接手家族企业美林基业的紧张感已慢慢淡去；在父亲刘远炳影响和帮助下，他翻过一层又一层的改革浪潮，以商业项目M·LIVE为始发站，继续着行业转型潮流之下的变革与创新。
油茶树之下
“现在集团已经基本成功转型了”
依旧坐在那把红色皮椅上，依旧带着灿烂的笑容，但与以往不同的是，刘根智饶有兴致地给我们分享了美林基业当前的转变，主力业务从六个板块综合变为三个板块：地产、农业、现代服务业。
“现代服务业就是购物中心为主，还包括物业管理、酒店管理等。”他耐心地解释道。
这是一场从量变到质变的改革。
在刘根智2016年的设想中，美林湖不能够只发展房地产，太多人没有想到如何去经营项目。除了房屋销售，业主的生活、娱乐配套乃至创业、工作方向，都有美林湖可以发展的空间。
这便是美林物业服务的雏形，在美林湖数万业主构成的社区平台上打造社区商业以及创业平台，以进一步扩充多元业态。
时至今日，对于美林物业服务来说，创新探索已是重中之重。刘根智预计，到2023年年底，美林物业模块20%都是创新收入。从美林湖作为原点，辐射周边碧桂园、万科项目，创立生活买卖平台、服务平台，优化选品，整合服务。例如上线多个饮用水品牌以及其他满足生活所需的日常消费品。
他向观点新媒体透露，最近也有新签合作，包括在广州本地家喻户晓的牛奶品牌香满楼。
除此之外，从最基础的上门打扫、维修、家政开始，再从园林维护、社区保洁等方向着手，创立新的公司。
“跑出去，去接其他企业的楼盘进行服务。”借此话题，观点新媒体顺势提及上市计划，刘根智的回答还是和几年前相似：“上市不是我们探讨的话题。”
最初，回国仅几年的刘根智发现，中国很多企业家有很大的野心，做很多项目，下一步就想上市，但是上市之后很多人都不会持续下去。对于他来说，美林基业的重点不是做多大的量，而是要“慢慢来，获得业内更高的满意度”。
这番话在此前曾是美林基业旗下地产项目的发展目标之一，2018年的采访中，他也向观点新媒体表示，住宅板块是彼时美林基业的核心，主要项目是美林湖住宅和丽江文旅产品，并在这类基础上尝试购物中心项目、联合办公和其它生态。
时光荏苒，这家资金情况尚好、没有接触过美元债的多元化布局企业已然决定调转方向，在转型中逐渐减少住宅开发的比重。
刘根智对观点新媒体坦言，眼下云南丽江项目货值还有18个亿，近期要向川渝地区进行推广。此外，除广东美林湖项目的延伸发展，美林基业短期内不准备投入到住宅项目的开发中。
美林基业转型成功的另一个标注，就是油茶产业的规模化落地。
2013年，父亲便与刘根智敲定要往油茶产业这个方向发展。
如今回过头来看，美林基业的改变轨迹每一步都很扎实，最明显部分则是刘根智在采访中多次提起的农业板块。
2016年，刘根智已经看到了农业和农产品的投资机会，并因地制宜在项目社区中打造生鲜市场以及生鲜配送便捷平台；又过三年，这位具有长远目光的新掌门人秉承父辈的专业，将注意力转移至油茶产品的创新研发。
到2021年10月，美林油茶高新科技产业园正式奠基，总规划用地约2537亩，总投资超过100亿元，共规划鲜果交易中心、油茶期货与现货交易中心、茶籽油萃取加工区、茶皂素提取区、油茶博物馆、科技平台、综合服务与农旅融合中心等功能区，项目分三期建设，计划两年内完成首期建设年产 1万吨茶籽油和1.5万吨高纯度茶皂素生产线。
这与刘根智的设想无二，美林基业近几年研发的美林一、二、三、四号油茶品种已经落地，解决了低产低效的问题，再加上使用成熟的超临界二氧化碳萃取技术来生产山茶油，整条产业链的方向更加成熟明朗。
在美林油茶种植基地内，一亩地只种植33棵油茶树，每一棵油茶树都挂着满满的油茶果，这一颗颗比普通油茶果大四到五倍的油茶果将如何撑起一条食用油产业链？
看出了我们的疑惑，刘根智随即解释，油茶果除了生产山茶油以外，产油后的油茶籽粕可以用于生产茶皂素、饲料，而油茶籽壳则是皂素、木糖醇等提取原料，我们生活中的洗手液、洗衣液、洗发水、护肤品等多种洗护用品中也有它不可或缺的存在。
除了单纯依靠生产油品进行一条龙产业发展，刘根智也向我们透露，美林基业目前有接近2000万株油茶树树苗，未来也会考虑树苗供应，和行业一起推动产业的发展。
甚至，他还和我们说起用山茶油给自家宝宝按摩的经历，颇有商务奶爸的范儿。
主力店之外
“疫情肯定有影响，但是对我们来说，还好。”
聊过农业板块的创新，刘根智及团队人员又和观点新媒体谈起集团内现代服务业板块商业项目M·LIVE近两年的发展。
2019年8月，M·LIVE一期正式开业，以主力店宜家家居为首的店铺在开业首日备受瞩目，往后的每个月销售均在快速增长。彼时，刘根智希望以此进入到购物中心的领域，打造一个属于美林基业自己的平台，在行业实现突破。
这份希望最直观的转化便是数据的提升——2020年，在收到新冠疫情的影响下，M·LIVE一期年客流量超1200万人次，虽然同年3-4月正值疫情最严重时期，一期销售情况也曾降至冰点；但到7月，M·LIVE一期销售快速恢复到疫情前水平；随后的8月、10月、12月均不断刷新高点，元旦三天小长假项目客流量超38.6万；同年7月，M·LIVE二期正式开业，将另一主力店铺山姆会员制商店引入商圈舞台中央。
到目前为止，销售趋涨的M·LIVE一、二期已经拥有2家国际品牌大型主力店，以及12家中型主力店，包括NIKE、GAP、威尔士健身及金逸IMAX影院。
细数两年来M·LIVE的非常时刻，刘根智道，疫情下的销售高低其实与商场定位有很大关系，就美林基业旗下购物中心来说，M·LIVE的定位是比较适中的，山姆、宜家还有商场内90多家餐饮，都是居民日常生活必不可少、消费水平符合商圈定位的店铺，所以M·LIVE受的影响较少，疫情之后的恢复速度也非常快。
M·LIVE周边几乎没有同等级竞争对手，但是对于刘根智而言，对手还未上线前未雨绸缪才有稳定致胜的机会。
目前来看，M·LIVE极有可能面对的是首次落地广州的华润万象系产品。
提起即将到来的竞争项目，刘根智并没有收回脸上的笑容，而是思考片刻后表示，M·LIVE整体流量有保障，一期项目总面积8.16万平，宜家家居占了四分之一左右，二期项目中山姆会员制商店则占大概五分之二，一期项目年营业额约为15亿元，客流一年超过2000万，“M·LIVE年营业额度很快可以做到50亿，在广州也是名列前茅的。”
除了有两大主力店长期带动流量，M·LIVE也会在街区创新、业态创新等方面搭建新团队，延伸品牌的独特性，升级到夜经济、城市微度假层面。
作为新生代领导，全新的拓展尝试也是刘根智口中打造给新团队展示策划能力的一部分。“我准备努力打造三个IP，一个是M·LIVE本身的品牌，第二个是二期夜生活主题街区业态IP的打造，第三个是能够适应不断变化、不断创新的休闲内容的城市微度假空间IP。”
不知不觉，采访已经走近尾声，两个小时畅聊中，不论是从M·LIVE 2019年至2022年的发展情况，还是农业板块的再扩张，都可以从中管窥刘根智几年间的成长历程，这位新生代总裁从阳关大男孩到独当一面的改变轨迹。
美林基业多年来潜心修正的航向，将更广阔的星辰大海带入刘根智的人生中。
以下为观点新媒体对美林基业集团执行总裁刘根智先生的采访实录：
观点新媒体：时隔6年，已经初步达成了您的战略构想吗？
刘根智：现在集团可以是说差不多成功转型。先说一下M·LIVE，现在开了两期。一期跟二期虽然是同一个项目，但是两个模式。
一期是传统的、室内的购物中心，二期是街道形式购物中心，那些商铺、餐饮可以24小时开业。今年年底有些业态会调整，会有更多偏夜生活这一类的业态。
一年下来，一期+二期整个人流量不低于2000万人次。对我们来说，这几年疫情肯定有影响，但还好。整个招租的情况也比较良好，甚至虽然现在大环境还是往下，但是我们有一些店铺还可以往上拉一拉，确实也能做到。
所以，整个M·LIVE远景还是不错的，我们往后要把团队基础梳理更踏实一点，以轻资产的模式走出去。
观点新媒体：如何以轻资产的模式去管理运营M·LIVE？
刘根智：轻资产模式主要涉及招商和管理运营。
在M·LIVE，我们整个管理面积20万平方米，准备努力打造三个IP，一个是M·LIVE本身的品牌，第二个是街区购物中心+夜生活业态，第三是朝着目前比较火的露营还有夜市做新的IP，大部分是露天，小部分是室内。
观点新媒体：集团架构有变化吗？有无想过上市？
刘根智：整个集团现在分成三大板块，第一个是房地产，第二个是农业，第三个是现代服务业。
资产是属于房地产板块的，房地产公司委托给经营公司；物业公司也是一样的，楼盘由开发商开发出来，然后物业去接手。
现代服务业就是购物中心，还有物业管理公司、酒店管理公司等，这个板块以服务、经营为主，M·LIVE这两期都是自己的。
上市不是我们探讨的话题。
观点新媒体：现在物业有外拓做第三方业务吗？
刘根智：物业目前在做一些创新探索的内容，目标是2023年底20%都是创新收入。
首先是美林湖作为起点，做一个生活平台，提供产品买卖服务，比如选1-3个品牌的饮用水、香满楼牛奶，还有其他生活产品；第二就是服务类，包括上门打扫、维修、家政、园林维护、保洁等也会建一些新的公司，接外面的楼盘。
现在有很多公司在往这个方向走，但我们的调整思路不是为了融资，就是做每一项该做的事情，把最简单的东西做到最专业，这才是我们的追求。
观点新媒体：零售业态、购物中心这部分谷底是在哪个时期？
刘根智：2020年3-4月，疫情最严重的时候，一定是购物中心的谷底。
2021年6月份时候也是因为疫情的影响销售有点掉下来，但每次都没持续多久，我们在每次疫情之后的恢复是非常快的，这个和我们商场的定位是有关系。
在疫情影响期间，整个年度客流超过1800万人次，还是比较不错的成绩，其一是周边没有什么竞争对手；其二是我们周边的商业环境，决定了我们的定位就是家庭服务，经营的业态都是都市生活中不可缺少的业态，所以疫情后的恢复也是很快的。
观点新媒体：现在M·LIVE模式没有竞争对手？
刘根智：目前没有，特别在我们片区。因为主要是引进了两大主力店，其实整个人流量还是有保障。
这两个主力店中，一期面积总共8.16万平方米，宜家占了1/4，二期山姆占大概2/5。现在重点除了要发展夜市经济，同时也要服务好主力店。
M·LIVE一期一年的营业额大概15亿，二期开业后相信很快可以做到50亿，这个业绩在全广州也是靠前的。
M·LIVE除了有两大主力店，我们正在做一些产品的改造，有夜经济的产品出来，我们有条件也有能力，为我们的消费者提供一个夜生活的场景。
购物中心的未来，有可能会往城市微度假这样的模式发展，我们也做好的准备，正在研发，我们会利用好我们的建筑天面的空间，会搭建新的团队，为空间做一些策划；可以理解为一个策划团队打造一个空间，展示他们策划的能力。
观点新媒体：住宅市场上，销售对象群体是本地还是外地？
刘根智：九成以上都是本地，我们是改善型产品。
丽江项目更多是非遗这方面的业态，货值18个亿，已经对本地开始销售，这里的本地是大丽江地区，也包括了香格里拉等周边地区。
受疫情影响，目前项目慢慢在卖，没有做比较大型的活动。我们有丽江地区唯一的温泉，可以做一些改善项目。未来不排除要往外走，下一步计划是在川渝地区进行推广。
观点新媒体：农业板块目前收入和规模有多大？
刘根智：整个农业板块是从13年开始定下来要做油茶产业，但是花在油茶种源优化的时间，我们就用了八年时间，和华农、华工、中南林合作研发自己的品种。
美林一、二、三、四号品种解决了低产低效的问题，现在整个中国种植了约7000万亩油茶树，但产量很低。油茶树易养，但是想要有高产量必须像种水果树一样精细，才能有好的回报。
此外，油茶树13个月才可以采摘，传统采摘依赖人手，我们成功通过实验找到适合的机器进行机械化采摘。
和传统一亩种植100棵左右相比，我们一亩只种植33棵，树与树的距离有5米，以便机器运作，不会依赖那么多人工。总共拿了5万亩土地，种了大概2万亩，在广东有五个基地。
第二个方面，我们用的生产工艺是超临界二氧化碳萃取技术，可以把油提取得更纯，杂质更少，行业都认可这个技术，技术很成熟，唯一的缺点就是贵。
如果规模够大的话，其实成本是完全可以压下来的，这种萃取产品更多针对孕婴市场。目前我们的品牌还没有真正打入市场，现在主要是做原材料提供。
观点新媒体：投产以后要做一个自己的品牌还是只做原材料输出？
刘根智：我们有一产、二产、三产，种植、生产加工以及产品甚至延伸到服务业，我们都会做，三产联动的做法。
在品牌方面我们会陆续推出自己的行业品牌和消费者品牌，根据市场的需求分阶段推出我们的不同种类的品牌和产品。
另外一方面，也是非常重要的，我们响应乡村振兴的政策，带动大批农民一起种植。我们自己的种植目标是大概10万亩，但是我们要带动农户种植20万亩。这样的规模在广东是排在前面的。
观点新媒体：商业板块目前一年营收有多少？
刘根智：现在整个购物中心一年大概接近3亿，也有一些调整，两个主力店是很早就开始谈的。他们虽然销售额不一样，但是品牌是同一层级的，一起落地销售额互相会有拉动。
未来的发展不可避免会有竞争，以后M.LIVE旁边会有华润万象，所以我们非常重视消费者体验的打造和品牌的打造，在未来的的竞争中可以有更大的优势。我们有先发机会，拥有更多的时间和空间把基础做扎实。
我每周都会去现场巡查，两个主力店能够有一个流量保证，其他日常运营活动能够不断的营造品牌印象。M·LIVE的山姆店，一组人买单平均下来大概700块。
观点新媒体：运营方面的难点在哪里？公司有什么独特的技巧？
刘根智：目前我们只有一个购物中心项目，可以直接去管理团队，对物业公司也好、商管公司也好，我认为更重要的是不在于有大牌的管理者。
我认为他（子公司或项目负责人）和我能够搭档，我们有同一个发展方向，因为我有很多思路，会跟他一起探讨，他知道怎么去执行或者尝试，这很重要。
团队管理我会更多听取他的意见，但是肯定要有明确目标要求，而且要标准化，要积累公司的资源库。
我也鼓励轻资产，这个方向是我们发展方向，会打造这个平台。
观点新媒体：随着金融城板块高净值人群的入住，你怎么做这类人群的生意？
刘根智：我们有山姆CLUB，可以满足他们的日常需求，但要不要做奢侈品那些，这个不一定，我们也不断根据商圈发展做业态调整。
目前门店有一些合同即将到期了，把以前一些不合符现在商圈内人群需求的店进行优化，引入更优质的品牌，不停地调整品牌和业态。
观点新媒体：有没有一个商业地产的数字化战略方向？
刘根智：首先，购物中心这块更希望通过会员系统，把黏性弄强一点，也可以分析某种类型的顾客偏好去哪些商铺，有哪些消费，这样可以得到顾客消费行为、习惯、爱好的数据，用来分析商户之间的搭配是否合理，也可以作为调整优化业态的参考。
购物中心核心是要把人吸引过来，之后要把他们留住。这个市场是很多数据的，就看你怎么用这些数据，目标是想达成什么，想解决什么问题，然后再去分析数据。
农业这边，我们也会利用大数据分析。
想要种植标准化，就必须有智能化系统和设备作出精准分析并协助管控种植养护的全过程，同时我们会根据每年的种植情况，对种植养护的方式、节点等进行优化。
观点新媒体：有没有庆幸一开始比较冷静，没有拼命去冲地产项目规模？
刘根智：我一直都在思考公司存在的意义在哪里，现在找到新的方向——为国家食用油的问题作出一些贡献，在河源油茶产业园全部投产之后，我们可以解决中国14亿人1天的食用油量。
去年由我们牵头实施的“广东油茶跨县集群产业园（河源市）”获批省级现代农业产业园。
我们要做全产业链，不仅种植基地，还规划在产业园内建设鲜果交易中心、油茶期货与现货交易中心、茶籽油萃取加工区、茶皂素提取区、油茶博物馆、科技平台、综合服务与农旅融合中心等功能区。目前地方政府都十分支持我们的工作，很多关于落地的问题都解决得比较顺利，所以规模化生产落地的计划会有所提前。
观点新媒体：现在这个趋势下，房地产会有回暖吗？
刘根智：我是看好今年下半年会有一些回暖，我认为会有一些政策出台，特别是针对民企。今年上半年已经有一些好的政策，但是针对国企方面，所以下半年我认为还是乐观的。
观点新媒体：您认为这几年自己的改变在哪些方面？最大的成绩在哪里？
刘根智：最大的成绩是保持公司稳定性，然后同时也不停努力在自己的平台、自己的物业中有更多创新的地方。
对员工的话，我认为如果目标清晰，要跟团队说清楚，后面怎么样达到这个目标。我不希望未来团队的目标我来定，怎么做也是我来定，中间这个过程还是更多会听取他们的专业意见。
观点新媒体：回国八年，任职工作六年，您觉得是完全适应了还是保持距离？
刘根智：已经适应了，现在去美国也是度假而已。
刚回来一方面是朋友圈子的变化，后面会发现自己工作这方面的发展，和家族、公司、父亲还有一些高管的融合，都有影响，应该很多归国的人都经历过这样的过程。