恒大6折卖房内幕+房地产税一审，楼市真的变天了？！

　　上月恒大宣布在全国范围内启动住宅降价折扣，基础折扣89折，最低74折，而商铺、办公楼更高达6折，9月12日澎湃新闻就披露背后的原因，销售额前5名开发商，有息债务合计高达15850亿元！其中恒大地产一家达到6762亿元！快速回款就成为工作的重中之重。恒大优惠卖房不是新鲜事，那么，731后深莞惠楼市凉凉和房地产税即将一审传闻会否助推楼市降温呢？

　　恒大6折卖房，源于负债高企！

　　对于近期媒体热传的恒大全国楼盘降价，地产凝眸认为除了靠近传统例行促销时段外，更有快速回款以偿还债务的需要。

　　为什么说属于例行促销呢？比如早在今年2月1日至2月28日，恒大全国楼盘就实行88折优惠。同时地产凝眸提醒读者注意早在2016年10月、2014年春节、2010年5月恒大都进行了折扣不等的促销。

　　再结合澎湃新闻报道，仔细研读2018年上半年销售额排名前5的开发商的财报中发现，在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时，前五名开发商的有息负债高达15850亿元。

　　　　其中，中国恒大（03333.HK）达到6762亿元，碧桂园（02007.HK）2945亿元，万科集团（000002.SZ，02202.HK）1794亿，融创中国（01918.HK）2098亿元以及保利地产2251亿元。

　　在高层“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的严厉表态下，楼市调控政策不断收紧、融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下，房企的资金实力正接受着严苛的考验，在融资越来越贵、渠道越来越窄的情况下，恒大启动折扣售房就成为最好的选择。

　　房地产税立法提速，刚需客户迎来好消息！

　　9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。很多媒体据此解读，房地产税要5年内才出，此乃大错特错！地产凝眸预判十月份一审就要上会。

　　从立法规划看，“条件比较成熟”中关键两个条件已经具备，其一是不动产登记全国联网，这个在今年6月份已经实现；其二是维持房价的稳定，不能上涨，更不能大幅度下跌。这从深圳（楼盘）731 新政就可以看出，只要房价有上涨和炒作迹象，政府就出台针对性措施予以完善。

　　实际上，从去年底财政部长正是提出房地产税思路以来，官方多次喊话加快推进房地产税，从年初3月份“稳妥推进房地产税立法”，到7月份“加快推进房地产税相关政策举措”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，房地产税立法工作提速态势明显。

　　而值得注意的是，今年4月，初步形成的房地产税草案曾在省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。

　　据此判断，房地产税年内上会审议确凿无疑。另一方面，地产凝眸得到的消息是深圳很多开发商加大了促销力度。实际上，深圳731 新政后，深圳很多性价比不高区域和项目已经呈现出“门前冷落车马稀”。与此同时，东莞楼市8月成交减少43%，去化率仅四成出头；以前只接受一次性付款的惠州（楼盘）楼市也开始接受按揭付款，部分楼盘比如受广州（楼盘）实地常春藤因污染和质量导致的收楼门事件影响的惠阳实地常春藤甚至出现1成首付！楼市凉凉态势在局部区域、个别楼盘已经显现！

　　与很多以为房地产税能带动房价大跌的判断不同，地产凝眸预计，房地产税出台后，市场或许小跌5-10%，这正是刚需客户和改善客户的福音。

　　短炒客户务必慎重，刚需客户抓住机会入市！

　　地产凝眸(ID：dichanningmou)郑重提醒读者，在政府严格调控下，深圳新房价格维持稳定态势，部分热点区域热门楼盘还会有限价红利。但是短期炒作获利的可能性不大，不建议炒房。

　　　　对于刚需客户和刚性改善客户而言，目前仍然建议买房。为什么这么说？从国家和社会主流观点看，房价继续上涨固然对经济不利，大跌更会让经济遭受惨重损失，这从深圳23个月新房价格走势就可以看出，近两年下跌22个月，幅度不到3%。

　　对于刚需客户而言，调控正好是入市的好时机，一则不用和众多投机客抢房，容易买到合乎心意的单位；二则振荡期楼盘品质反而更容易看清，不容易被销售忽悠；三则部分楼盘或有额外折扣。

　　对于买哪种物业，看过我公众号的人都了解，我一直推荐住宅。

　　对于部分投资客转战商办和商铺，这里要郑重提醒，要慎重！以曾经创出48万元/平“天价”的深圳湾“铺王”为例，因为租金高昂，已经空置6年多，同区域大批街铺门庭冷落，部分区域商铺开业率甚至不到1成，租金才200元/平，回报率仅1%。

　　商铺出租情况不好，而销售和升值情况与住宅更是不可同日而语。以南山大热的海岸城商铺为例，客户06年买入时为8万多，到去年转让50万；同期住宅上涨幅度却高达15倍。商铺经营不善就不会有人要，住宅至少还可以出租。

　　对于未来置业区域的建议，个人看好坪山、光明、大运、龙中、福永、沙井。为什么坪山放在首位？一则目前价格仅仅3-4万之间，低于沙井的4-5万；二则属于深圳东进的核心区，是辐射莞惠尤其是惠州乃至粤东北的桥头堡；三则地铁14及33快线为片区带来巨大上涨动能。其它区域则各有题材，比如福永沙井，虽然目前价格高出坪山不少，然而空港新城+海洋新城概念叠加，未来还具备上涨空间；光明则是复制南山的科技兴区模式，大学城已经入住等。

　　购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸20年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条百城千盘优秀奖获得者，欢迎进入地产凝眸小密圈私聊！

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　　（责任编辑：张洋 HN080）