寻找长沙发展的确定性（其十）
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2023年长沙首轮土拍落幕，各路大神都开始喧宾夺主，纷纷发表一些言论，梅二凉凉了，观沙岭楼面价破万了，要卖2万5了，唉，就这么一点小浪花，被他们喷成了滔天巨浪，估计里面有99%都是他们的口水吧，哈哈。
有人要小楼也往里面吐口水，算了，吐口痰吧。
下结论要懂点逻辑常识，对一个事情要定量分析后，才能做定性分析，不能说梦想托底梅溪湖二期就说梅二凉凉，金茂在梅溪湖一期托底了好几块地，都赚得盆满钵满，这是坏事吗？梦想在大王山还托底了恒大滨江左岸呢，这是坏事吗？你要是敢说是坏事，滨江左岸的业主不跳出来对你一阵输出，具体画面可以自行脑补。
长沙首轮土拍拿了8块地，天啦，你没看错，是8块地，总成交金额大约72亿元，平均每块地的成交金额是，9亿元，这个9亿要大大的写出来，这叫门槛低，相当于小楼微信钱包里常年趴着10块2。
以前想干个开发商，兜里有个几千万，就很豪横，2个亿就可以在长沙圈一千亩地了，长沙二环外那些千亩大盘就是几个亿的事儿。
北辰花92亿元拿一千亩亩，当时就是脑子进水了的证明。
现在你在长沙随便拿一块成点规模的地块，不得10亿以上。
比如大汉城建、大唐地产联合以16.35亿联合竞得长沙市麓谷038号地块，面积约360亩，成交总价16.34亿，楼面价约3300元/平，溢价率约10%，最高限价9200元/平米。
这次长沙拿出的地块位置都还不错，总价又低，快速出货是没有问题的，对于已经货仓见底的国企/央企当然要干它一炮，一年完成周转，何乐而不为？
长沙这两年突然一改新区势头很猛的境况，一些城市更新地块开始活跃在楼市舞台，有人说这是主城价值回归。说对也不对，主城的价值一直在那儿，只是有些短板没有弥补而已。
新区的建设就感觉是不是受口罩影响，进程停了一样？梅二期的超级中轴感觉晒了好久的太阳，会展更是一声不响。
这其实跟风口的暂时转移有关系。发财到广东，哪里有钱就去哪里，赚快钱永远都是人的第一选择。对于长沙也是一样。
在2021年，住建部公布了第一批城市更新的试点城市，这21个试点城市（区）包括：北京市、河北省唐山市、内蒙古自治区呼和浩特市、辽宁省沈阳市、江苏省南京市、江苏省苏州市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、安徽省铜陵市、福建省厦门市、江西省南昌市、江西省景德镇市、山东省烟台市、山东省潍坊市、湖北省黄石市、湖南省长沙市、重庆市渝中区、重庆市九龙坡区、四川省成都市、陕西省西安市和宁夏回族自治区银川市。
看到没，长沙忝列其中。
而长沙在中部区域最大的两个对手武汉、郑州都没有入选。
为什么呢？
因为这两个城市在2015年那一波货币化棚改、涨价去库存中，已经把老城、城中村拆了个干干净净。
这种政策的出台，是有财政方面的大力支持的，比如国开行的低息长期贷款，手里有钱，干活就有底气。郑州600多个城中村顷刻间灰飞烟灭，就是一个侧影。
长沙显然是错过了那一波行情。湖南积极投身大拆大建行动的是湘潭，在曹府台的指挥下，以搞钱论英雄，成功让湘潭新增债务600多亿，这还是在政府债务已经严重的背景下上演的。
这种模式的底层逻辑是土地财政，负债600多亿，要是能把土地按照预期都卖出去，估计曹府台此刻就不是阶下囚，而登天子堂了。当然府台违法的事情我们还是要迎头痛击，唾其面，让其牢底坐穿。
这其实是把湘潭放到郑州同一个天平上讲故事，有点刻舟求剑，不自量力了。但是湘潭的城市债似乎除了这个故事可以短平快的解决外，其他都缺乏效率。
这也是政府对土地财政上瘾的地方。政府给所属的城投平台划拨了一块地，告诉他，没有钱，自己想办法。城投把地抵押给银行，评估贷出了1个亿，然后用这1个亿做着三通一平的土地整理工作，然后卖给开发商一下子赚了3个亿，不但可以还了银行的贷款，还可以给政府大几千万用来增加财政，剩下1个亿，继续搞块地做土地整理一级开发。
在地产狂飙的年代，这个生意可以约做越大，城投平台的盈利来源是土地价格的差价，土地红利的第一波是被城投平台吃掉了。
但是这种模式是有天生缺陷的，需要土地价格不断上涨，否则就会压缩城投公司的利润空间，有可能找不到接盘的开发商。
我们现在知道，大多数城市土地价格到了一定高度之后，产业外逃，人口流出，很难再玩下去了。
长沙之所以现在转而推出不少城市更新土地，并不是说长沙的土地价格就见顶了，而是长沙现在有城市更新的试点，可以搞到政策扶持的红利，为什么不来捡这个钱？
我们梳理了一下长沙内五区的城市更新区域，规模相当大啊。
雨花区
最先进入人们口耳相传的是雨花区红星片区的城市更新。
红星片区项目位于长沙市雨花区湘府路与韶山路交会区域，公开信息显示，长沙市政府、雨花区政府计划对红星片区实施整体“城市更新”，通过城市、产业、文化和社会规划“四规合一”，实现环境、产业、文化、社会四个层面的“四个更新 ”，最终实现整体城市复兴，打造“森林公园商务区”， 建设“千亿级”产业聚集区，成为未来长株潭城市群的经济中心、商务中心、文化中心，为省会长沙创建国家中心城市提供强劲支撑。红星片区项目位于长沙市雨花区湘府路与韶山路交汇区域，总占地面积约8000亩（含省森林植物园2289亩）。在红星片区，有着多家老长沙人耳熟能详的老市场：红星大市场、红星会展中心、红星灯饰城、湖南雨花非遗馆、红星美凯龙、红星糖酒城等。随着城市快速发展，提质升级是所有大市场乃至整个片区迫在眉睫的必由之路。
2017年华润500亿签约投资雨花红星城市更新示范项目，一时间成为茶前饭后人们热搜话题，但华润不久便疑似悄然退场。
不过，2019年，雨花区委、区政府明确将天华股份经济合作社所在片区列入红星片区城市更新改造项目首开区，先行启动开发建设。
最后天华村入场的是中海地产、中建五局、中铁五局，三家央企。
中建五局负责天华生活安置小区的施工，项目位于长沙市雨花区洞井街道，省森林植物园以西、天华水库以北、圭塘河以东、湘府东路以南，总建筑面积83482.72平方米，共有8栋住宅和1栋幼儿园，1号-5号栋为高层住宅，6号-8号栋为多层住宅。
中海地产摘取了商品房用地，开发中海星樾府项目，负责建设麓山国际一所中学。
2022年11月9日上午，雨花区洞井街道天华股份经济合作社与中铁五局集团有限公司在红星片区指挥部，举行天华经济合作社生产安置项目工程建设与项目运营签约仪式，此举意味着雨花区红星片区城市更新改造建设工作正蹄疾步稳推进。
天华股份经济合作社将采取EPC+O（设计+总承包+兜底运营）的合作模式运营，中铁五局集团有限公司将联合湖南国富资产管理有限公司，在天华合作社生产安置用地上打造17.3万平方米的商业集群，其中12.3万平方米为整体打包运营，5万平方米为村民自住。未来，天华股份经济合作社村民将拥有商业、酒店、公寓、写字楼等高品质城市商业产权经济。
开福区
开福区城市更新计划自2021年起，逐年推进，力争通过五年城市更新，基本实现片区形态和功能的蝶变。更新计划第一批以开福文化医疗集聚区为主，将片区内幸福桥、开福寺、文昌阁、湘雅医院及周边环境综合整治、西长街城市更新五个项目作为首开项目，探索开福区城市更新模式。
开福文化医疗集聚区片区总规划面积约4.9平方公里（东至芙蓉路，南至五一大道，西至湘江中路，北至三一大道），共划分4个更新单元，总投资约340亿元。
岳麓区
2021年6月，岳麓区政府与长沙城发集团城市更新公司签订观沙岭城市更新片区项目实施合作协议，探索“政企合作、市场运作”开发路径，以约360亿元投资额大手笔升级观沙岭。
东至银杉路、西抵金星路、北靠北二环、南临茶子山路，项目总面积约5508亩，采用“多改合一”模式，按照“留、改、拆、补、建”的更新手法，实施总体片区更新。
作为长沙市首批八个重点城市更新项目的首开项目，2022年十大公共服务设施重点项目之一，观沙岭城市更新片区项目将力争打造宜居新城的标杆、智慧城区的样板、西岸融城的新极、城市更新的典范。
片区将通过新建4所学校、17条道路、1所综合医院、6处社会停车场、2处公交首末站、建设13处公园，并对区域内街道、道路及6个社区实施提质改造，打造教城融合示范区。
芙蓉区
2022年8月17号，芙蓉区政府与中交集团联合体签订了远大路沿线片区大型城市更新项目；另一个就是9月6号下午，芙蓉区政府与长沙市产投集团就蔡锷中路两厢和西龙片区城市更新项目签订了合作协议。
其中远大路沿线项目，总占地1394亩，后面9月6号产投集团所签订的项目，占地7703亩，两个项目加总起来有9097亩地。
蔡锷中路两厢片区位于芙蓉CBD、市中心五一广场商圈，北至中山路、南至五一大道、西至黄兴北路、东至建湘路，总规划面积约293亩。
地铁1/2号线交汇、五一广场旁，完全是市中心核心地段，但片区内也有很多老小区、老房子，急需更头换面提升城市形象。
该片区本着“既能看见未来，亦能触摸历史”的宗旨，坚持“创享央区 焕新城境”理念，致力打造高端人群聚集的现代总部服务区和城市新示范片区，推动五一商圈能级再提升。
西龙片区位于芙蓉区浏阳河以东汽车东站片区，西起浏阳河西岸，北至芙蓉区行政边界，东接京珠高速，南抵远大路，项目总面积约7410亩，是芙蓉区实施“强西拓东”战略的重点区域。
该片区计划利用浏阳河黄金水岸线，结合罗溪公园和长善垸示范公园，形成“一轴五区多节点”的功能结构，打造东站片区活力门户，构建浏阳河东岸商业魅力街区，依托“浏河心”形成滨水文旅游憩、高端CLD中央居住区。
自去年11月以来，长沙市产投集团携手芙蓉区政府，在深入调研、反复论证的基础上，提出将蔡锷中路两厢与西龙片区作为异地平衡、债务化解、棚改资源盘活试点项目捆绑实施。
2022年7月21日，总投资近300亿的蔡锷中路两厢-西龙片区城市更新单元项目正式获市政府审议通过。
天心区
2022年6月23日长沙市天心区举行 “同心协力谋发展 合作共赢谱新篇”天心城发集团重点项目推介暨金融机构对接会。会上，重点推介了黑石铺片区、九峰片区、先锋片区等五大更新片区和区文化体育产业示范基地等共8大优质项目，项目总投资超500亿元。
天心区8个重大城市运营项目一览
1、黑石铺片区城市更新项目（一期）
黑石铺片区城市更新项目位于天心区黑石铺街道，北至湘府路，西至湘江南路，东至芙蓉南路，南至三环线、雀园路以及黑石路，总面积约9914亩。项目以肉联厂文创产业街区为载体构建文化中心，采取静态保护、文化演绎、活力注入三大策略，对肉联厂工业遗址和铁路遗址进行保护与利用，打造以人文互动体验、创意休闲娱乐、设计创客产业为主要功能的文化创意园，拟由更新公司或项目公司进行一二三级联动开发，计划2022年启动建设。
2、麻园塘城市更新单元（旧城改建）项目
麻园塘城市更新单元（旧城改建）项目北起新建西路，南至水竹街，东临芙蓉中路，西接通用时代东侧规划路，总面积354.5亩。项目拟打造为绿色完整居住社区典范，实施TOD开发，激活地块潜力，带动单元及片区的整体效益提升，计划2022年启动建设。
3、九峰片区城市更新项目
九峰片区城市更新项目东临芙蓉南路，西至新开铺路，南起长沙绕城高速，北临黑石路，总面积3205亩。项目拟定位为行政办公、生活居住、商贸等多功能相结合的综合性社区，配套部分商贸功能，集都市商业板块、生态绿谷板块、智慧教育板块、智慧社区板块于一体。
4、先锋片区城市更新项目
先锋片区城市更新项目北起长沙绕城高速、南至梨塘村、西临大托机场、东至月塘村、云塘村，总面积10871亩。项目拟定位为“融城核心·创智新城”，打造新城活力中心、科技创新高地、现代宜居家园。
5、狮子山片区城市更新项目
狮子山片区城市更新项目西邻书院路，北接劳动西路与白沙路，东达芙蓉中路，南至黄土岭路，总面积3873.9亩。项目拟依托周边网红经济节点，培育片区文化艺术氛围着力发展文化创意、时光旅行、音乐节庆、职业技能培训、体育服务等现代服务业，形成年轻人和原住民和谐相处的智慧社区。
6、天悦8-3号地保障性租赁住房建设项目
天悦8-3号地保障性租赁住房建设项目位于天心区先锋街道新路村，新悦路以东、新岭路以南，净用地面积31亩。项目依托天心经济开发区众多园区企业、长株潭一体化产业集聚中心，为园区企业员工打造高品质租赁住房。
7、天心区文化体育产业示范基地
天心区文化体育产业示范基地位于桂花坪街道，园艺路以东、刘家冲路以西、青园（梓枫）小学南校区以南、沙场路以北，由市民中心和园艺公园两个地块组成，总用地面积约76亩，用地性质为文化设施用地、公园绿地。项目拟打造成天心区“Sports Park，全民健康乐园，区域活力中心”，集教育培训、职业体验、健身运动、亲子娱乐、公园游乐、主题餐饮、休闲购物于一体。
8、火宫殿（财贸医院）周边地块开发项目
火宫殿（财贸医院）周边地块开发项目东临君临国际C座，南临坡子街，西临火宫殿，北临火后街，总面积9.7亩，有效面积7.9亩，商业用地，拟调整容积率3.76、限高24米。打造24小时不打烊的城市新商业中心。项目拟以多元业态融合，满足不同时间段、不同的消费人群，不停息展现时尚商业的魅力。
需要一提的是，2022年10月19日，中建五局联合长沙市天心国资集团、葛洲坝集团共同实施的长沙市天心区新开铺片区城市更新项目正式落地，是继中建五局在长沙市天心区投资的湖南机床厂棚改项目后的又一重点民生项目。
项目位于长沙中心城区，东临芙蓉路与新姚北路，南临友谊路，西临湘江南路，北临南二环，距天心区政府2公里，距湖南省政府1.9公里，总面积约5895亩。项目建设内容包含片区前期开发、基础设施建设及城市更新改造、产业招商、社区及城市运营服务等。
项目是长沙市重点推进的城市更新项目之一，以进一步完善城市功能、优化交通循环、提升城市品质、改善人居环境为目标，依托湘江岸线、南郊公园优势生态区位，利用新开铺城市发展轴、京广铁路沿线绿带，打造现代化高品质生活功能区和城南宜居示范区，构建湘府消费中心，对加快现代化新长沙建设、推动“强省会”战略扎实落地具有重要意义。
未完待续。
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