（下篇）“提前还贷”为何变难？你不知道的房贷暗流

　　没看到上一篇的朋友为了避免看起来云里雾里，可以在我的百家号里先阅读上一篇链接《“提前还贷”为何变难？你不知道的房贷暗流（一）》

　　上一篇我们提到了，通过每年一次的过桥资金，从而解决每年都需要过本的问题，但是这里面依旧有着巨大的坑。

　　首先今年居民的储蓄意向爆棚，许多人都提前还房贷了，银行能挣到的利息钱就少了，所以现在还款也是有额度要排队的，有一些银行你现在预约房贷还款，明年4月份才能排到你。过桥资金，人家不是白借给你的，是要利息的，而且这个利息极高，日息万分之8~千分之1.5，折算成年利率就是29.2%和54.75%，这是妥妥的高利贷，如果你借款100万排队5个月，你就要支付12万到22.8万的利息，这个业务省10年的钱都不一定抵得上利息，但是中介会让你别慌。如果你关系硬，他们会让你找银行高层插个队，如果你没关系也不要紧，中介会给你提供黄牛，只需要支付2500~3500元，黄牛就能让你体验一下有关系的快感。

　　你付黄牛费之后的两个工作日内就能还清贷款，这效率杠杠的，黄牛的业务还没结束，你还清贷款之后银行得走解抵押流程，流程走完之前你的房子还是抵押在前一个银行手里的，只有解抵抵押之后才能办理经营贷，所以黄牛还会催前一个银行早点解押，原先7天的流程2天之内办完，然后你就可以申请经营贷了，申请发起后7天之内经营贷放款，你就可以用放款的钱去还清过桥资金和借款利息了，如此一来这个流程就走完了，你就从5.88甚至6.37的大怨种摇身一变成了坐拥3.8利率的幸运儿。

　　

　　真的如此吗？这个操作的坑还没说完，首先在过桥还款的阶段，除了高利率大坑之外，还有两个坑，一来是你的身份证、户口本、房产证、结婚证、原件注意是原件都要放在过桥机构那里作为担保；二来是这个业务从今年年初开始在市场上流行，今年的大部分时间各地区还是在执行风控政策的，如果你申请了过桥贷又恰好被封了，资金成本就很有可能会上天，那就偷鸡不成蚀把米了。

　　当然从现在开始办理这个业务的人完全不用担心风控的问题，但这个业务将会对后续的楼市造成更大的影响，我会在后面详述这个问题，坑还没完，真真正的大坑从放款阶段才开始，所谓的3.8利率5年期或者10年期贷款模式，完全是中介告诉你的信息，他在审批环节信誓旦旦告诉你这些信息，催着你还清房贷，然后你就欠过桥机构一大笔钱，只能走完流程获取经营贷来还钱了，但在放款前银行经理会告诉你最终的额度利率贷款年限只有在放款前一刻的支用单出来，才会明确，也就是说中介和你说的3.8%的利率，但你最终到手的不一定是3.8%，有可能是4，4.1，说好的十年期额度可能只有5年，那你就得在第五5年的贷款快到期之前考虑怎么一次性还清本金的问题了，当你看到结果气愤的去和中介理论时，中介会说不要紧，这个政策每年都变，5年后说不定有更便宜的贷款，到时候找个过桥机构还清一下你手头上的经营贷，然后办下一个更便宜的贷款了，是不是想想就觉得麻烦，就觉得头大。放款阶段的第二个坑就是抽贷，所以所谓抽贷就是银行发现你的贷款不符合标准，有违规申请的情况，要求你提前结清贷款，并且后续的额度作废，普通人遇到抽贷那是真的惨，本来就是因为房贷压力大才办换贷业务，现在银行要求你立刻结清本金，普通人从哪里一下子找来7位数的钱，可能有人会问我在哪个阶段违规了？

　　首先经营贷是为了支持小微企业经营推出的贷款，不管是第三次狂奔时期用它炒房，还是现在人们用它结清房贷都。属于违规流入楼市，如果政策收紧，你又是个关系不够硬或者没关系的普通人，你很可能会成为被抽贷的幸运儿。其次别忘了中介帮你包装的经营流水，也别忘了合同上甲方提供资料完全真实，如有不实甲方承担所有责任，中介可是把责任撇干净了，这个业务的所有风险都是想要换贷的购房者承担了。

　　

　　第三个坑我们来算一笔账，还是按按照100万房贷5.88的模型来，一般来说为了方便你付中介费、黄牛费和过桥费，中介会帮你申请略高于房贷的经营贷额度，比如中介帮你申请了110万，利率3.85%年期的经营贷。你第一年需要花多少钱？首先利息部分是41,800元，两笔黄牛费是6500~8500元，过桥资金是7290~114,850元，中介费是2.2~3.3万，总共加一起是78,220元到98,150元，当你这110万贷款放款后，你需要还过桥机构的100万本金，还剩下10万现金，这10万现金足以覆盖这些成本，看上去第一年是空手套白狼了，但你比较一下第二年就会发现问题，你乖乖交房贷一年要花92,133元，这里面包括33,333元本金和58,800元利息，经营贷的第二年只需要花费41,800元利息，以及7920~14,850元的过桥费，总共49,720~56,650元的支出，从利息层面上看只省下2150~9080元，这还是经营贷利率最低的情况，但凡利率高一点就得不偿失了，还要承担抽贷风险，包装风险和每年都要还一次本金的麻烦，如此看来业务就算是5.88利率的同学去办都很不划算，6.37的同学去办，还有那么一点点可能省钱，在我卧底这三家机构的时候，我问了他们同一个问题，办理这个业务的都是用来干嘛的？

　　他们的答案挺一致，30%的人是真的在经营企业70%的人去买房或者换贷了，我在临门一脚的情况下和他们提出不办理之后，他们十分激动劝说我继续办理，劝说的说辞也很一致，说他们的客户用这个业务获取了不少钱，参加了我这个城市某个热门楼盘摇号，这就和我了解到的信息对上了，从今年开始房地产和货币政策一直在放松，经营贷炒房的人重新出山了，他们利用这个工具在房地产市场最低迷的时候，开始低息等待着楼市回暖高抛，经营贷本意支持微小企业的政策，在他们手里硬是完成了需求端或者说客户端政策，近期的政策都立足于经济快速复苏，短期来看经营贷这个疫情时期的特殊政策还不会停止，政策不收紧的话，抽贷风险暂时就不高，重磅会议也不排除进一步放松房地产调控的可能性，这就会使得更多的人在货币宽松的环境下使用这个工具提前进入楼市，为可能来临的第四次狂奔储备筹码。少部分人还在炒房，大部分人买不起房，这就是撕裂的现实，这种撕裂将在接下来的一年里进一步深化。

　　

　　根据这两天获得的信息，长三角某六朝古都城市的银行开始内卷，有银行将经营贷的利率降低到3.5%，更有银行已经推出了3.2利率，可以和房贷一样，30年还本付息的经营贷，显然这个贷款的推出让还贷的客户真的能省下来钱了，更是给炒房客提供了更便宜的资金，能够人为的创造出一批需求，这些还在楼市中低吸的人群能否在明年后年高抛，让我们拭目以待。

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