和光煦境“认筹升级”，加重了我的选房焦虑

　　“朝阳北路”、“十年断供，价格倒挂”、“和光系3.0顶级产品系”

　　凭借这几个关键词，和光煦境成了这个春天，北京楼市最火爆的楼盘之一，这个项目的出现，让很多读者朋友起初觉得终于来了一个地段产品都不错的项目。

　　结果最近因为认筹金暴涨，反而让大家的选房焦虑被加重了。

　　1，和光煦境的真实热度如何？

　　社交媒体上，关于这个楼盘有各种无脑冲，闭眼买的说法，看了太多广告，来看好评与差评的这篇《买前必看》洗洗眼睛，再来捋一捋买房思路。

　　关于和光煦境的热度，好评与差评一向的原则，是先问是不是，再问为什么。

　　距离和光煦境开盘时间还有三天，截止目前官方排卡数量是400+，对一个只有310套房的楼盘来说，这个排卡数量基本能保障一次不错的开盘。

　　前一段石景山的热门楼盘长安誉，502套房源，排卡小700位。

　　好评与差评觉得，和光煦境的调子起的比长安誉高，再加上煦境联合了全北京的中介渠道帮忙卖房，销售提成给到了总房款的1-2%，提成比长安誉高。

　　长安誉最终开盘选房了300套，去化率60%，和光煦境能超过这个比例么？

　　按这个比例看，对于和光煦境，依然存在不少观望情绪。

　　2，和光煦境的产品怎么样？

　　一句话概括好评与差评对和光煦境的看法，是软件升级，但硬件条件出现了明显的回撤。

　　刚才我们提到和光煦境有几个重要的买点：朝阳北路、十年断供、价格倒挂、和光系3.0保利顶级产品系。

　　其中，和光系3.0产品系是很多买房人决策的一个很关键因素。

　　作为保利的精品产品系，和光系口碑不错。

　　和光1.0的代表楼盘是和光尘樾，2.0的代表楼盘是和光逸境，这两个楼盘如今都已交付，大家有空可以去看一下。

　　

　　外立面都是纯石材+铝板或者玻璃幕墙，景观设计是奥雅，施工是顺景园林，整个小区的品质把控非常不错。

　　现在在售的和光煦境，虽然户型和得房率很有3.0的标准，比如99平做了三面宽，88平三居的客厅面宽达到4米，得房率达到了接近83%。

　　但硬件条件上，却出现了明显的回撤。

　　按照现有情况披露，和光煦境的外立面主要材质是真石漆+少量铝板，对比前期的和光系，颜值肯定会下降。

　　先前我们猜想，会不会是拿地成本不同，但梳理完开发商拿地的楼面价和售价之间的缝差（利润），发现这并不是问题所在，和光系产品的利润相差并不远。

　　只能说真石漆已经是最近一年以来8万+楼盘的标配了。

　　3，和光煦境开盘有什么“套路”？

　　买房就是一个跟开发商斗智斗勇的过程，了解开发商的套路，是所有买房人都需要提前掌握的。

　　和光煦境的营销打法，套路比较明显。

　　第一步：利用高佣金，让各个渠道帮忙造势。

　　大家可能都有所听闻了，这次和光煦境之所以有这么多的中介和渠道帮着宣传带客，是因为给了不低的佣金。

　　大约是总房款的1-2%，相当于一套房的佣金在20万左右，此外销售和全民经纪人还可以提成千分之一。

　　这对于一个首次开盘地段还不错的项目来说，这种力度算是空前的。

　　第二步：在样板间出现后，制造排队。

　　显然，高佣金的策略，帮忙开发商打开了局面。

　　售楼处开放后，和光煦境的热度再度升温，样板间外，看房的人群排起了长队，三分之一是中介，三分之一是销售，剩下三分之一是前来看房的买房人。310套房源，排卡数量，已经达到了400多号。

　　写到这里，其实都还好，但好评与差评觉得比较过分的，是下面的操作。

　　第三步：让购房者之间内部竞争

　　在关注度升高后，认筹验资的标准，也一升再升。

　　从最先的只需要存款截图验资排卡，到后来需要缴纳20万的认筹金，再到后期，要缴纳首付款的20%，才能有效排卡。

　　不止是交钱，还搞了认筹金竞赛模式，交的越多，选房次序可以越靠前。

　　想象一下，这种内卷对买房人来说，是非常难受的。很多人觉得终于等到和光煦境这个位置和产品都不错的项目出现后，可以正常排卡，摇号选房。

　　没想到却需要在定金上竞争，开发商虽然把抢房的紧张气氛拉满，但也让很多买房人有很大的怨气。

　　4，究竟该如何看待和光煦境这个让人又爱又恨的网红盘？

　　跟好几个排卡的群友聊天，发现大家的心态总结来说就是在以下几点反复横跳：不买担心亏，买了担心被pua；开盘抢觉得被套路，开盘不抢又担心好户型没有了；

　　给大家几点信息：

　　1，88㎡和99㎡小户型，渠道费是1.2%，大户型的渠道费是2%；

　　2，?和光煦境装修标准分三个档位，小户型最普通，户型越大，装修标准越好，?170平的给到了“绿宝石石材”，博世五件套；

　　3，小户型的准买房，被要求首付要在今天之前一次性交齐，大户型买家，虽然也被催缴更多定金，但留了话口，意思是可以给周期。

　　看到这里，答案已经非常明显了，开盘小户型肯定是要秒光的。毕竟朝阳北路很久没有新盘出让，另一方面，随着常营板块二手房小户型涨到了快9万/平，让更靠内城的和光煦境8万5的售价，看起来不那么贵了。

　　900万以内预算，一定抢第一波。

　　对于在纠结大户型的朋友，还有空间，毕竟按照总价来看，和光煦境的大户型，可以够到更多优质区域，并且按照现在开发商装户的情况和装修标准，都显著希望大户型能卖出去，背后的含义大家可以品一品。

　　此外，先前接触的读者朋友，很多会纠结玺悦朝阳和和光煦境该如何选。

　　看过我们直播的朋友会知道，在直播间跟大家聊过，两个楼盘属于同一个板块，周边配套其实都一样，我们可以想象把它想成一个大社区。

　　唯一区别是两个盘的产品力，户型和价格还有精装标准，才是最后的决策因素。等玺悦朝阳的更完整的信息出来，我们会第一时间跟大家分享。